文：賈老道

十多天前，貝殼在成都舉辦了一場聲勢浩大的開放日活動，108家媒體云聚西南，為有108套房子的成都貝宸S1項目站臺。

在之后幾天的新聞通稿里，這個11月15日開盤，卻只賣出20多套的豪宅項目，幾乎變成了成都頂流紅盤：

成都全年2000萬元級以上的頂豪中累計網(wǎng)簽排名第二位。

老道沒有去核實這個數(shù)據(jù)的真假，但我想任何一個項目開盤近一個月，去化率還不到25%，都是一種徹頭徹尾的失敗。不管它排名第幾。

老道也無意貶損貝宸S1的失敗，只對其失敗的原因進行探討。

明面上看，貝宸S1是一個特別應(yīng)該成功的項目。

作為貝殼首個自操盤項目，他們對貝宸S1進行了飽和式投入，建安成本超過了拿地價；項目層級也堪稱罕見，由貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛親自決策；最后，貝殼還在貝宸S1驗證了C2M模式。

所謂C2M模式，即消費者直連工廠的生產(chǎn)模式。

具體到房地產(chǎn)行業(yè)，貝好家可以通過區(qū)域內(nèi)的新房、二手房、客源等多維度數(shù)據(jù)，協(xié)助開發(fā)商精準拿地、預(yù)測開盤價、洞察客戶需求等等。

為此，貝好家C2M模式甚至基于用戶行為數(shù)據(jù)，迭代除了四大核心模型：

可比價格模型、項目時點價定價模型、潛客模型、套型配比模型。

不得不承認，憑借貝殼在中介行業(yè)的壟斷級地位，這套理論是說得通的。

就拿電建地產(chǎn)和貝好家合作的長安華曦府來說，這個項目2024年開盤，首開成交16億，三個月基本清盤。這次貝殼活動，電建領(lǐng)導(dǎo)為此親自前往站臺。

但貝宸S1還是失敗了。

關(guān)于電建和貝好家的合作，后來老道和知情的朋友核實了下，得到了相反的答案。他否認了數(shù)據(jù)驅(qū)動項目模式的可靠性。

朋友說，去年和貝好家合作，是為了解決電建地產(chǎn)在特殊情況下，錢不夠的問題：

他們進來的時候，我們啥都做完了。

這里解釋下，貝好家有多種合作模式，依靠數(shù)據(jù)分析和AI算法的C2M模式，只是其中一種。資金服務(wù)是另一種。

說白了，電建主要看上了貝好家的錢。

為啥貝殼自操盤不靠譜，老道也可以用貝宸S1項目的一個細節(jié)舉例。

貝殼宣傳說，貝宸S1的四個樓棟，本可以被輕易排布為正南正北，但為了把西北向的城市天際線和夜景景觀最大化，主動按照30°到50°的角度進行了旋轉(zhuǎn)。

因為貝好家發(fā)現(xiàn)：

成都人對城市繁華景觀超級買賬。

老道不明白，貝好家的大聰明模型是怎么分析出來這個結(jié)論的。更令人難以置信的是，貝好家完全信任AI，居然真的這么操作了。

這番操作說白了就是，為滿足城市景觀，貝好家把主力375平戶型的主景觀面，設(shè)計為：

朝西北。

或許有成都人喜歡夜景，但前提絕對不是犧牲日照。沒有任何一家正常的開發(fā)商會這么干，除非他們也得了：

AI之病。

關(guān)于貝好家和C2M的成敗，北京地產(chǎn)圈這段時間也一直在討論。

操盤過北京幾個頂流項目的朋友認為，比起自操盤，貝好家更適合做顧問和外腦。

比如大數(shù)據(jù)和模型只能解決定價問題，不能解決策略問題。AI不會知道，客戶因為找關(guān)系得到一個點的折扣，比直接拿到折扣，成單幾率大得多。

尤其是在豪宅項目里，有時候成交原因就是銷售一句說進心坎里的話：

人情社會里，很多事，數(shù)據(jù)解決不了。

顯然，貝殼已經(jīng)有人意識到了這一點。

就在貝宸S1開盤前三個月，貝殼二號人物徐萬剛還在成都干得熱火朝天，貝殼一號首長、董事會主席彭永東，便在中期業(yè)績會上宣布，將不再新增自操盤項目。

你看，我就說AI永遠替代不了人類。

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