廣州樓市變了。

來看三個市場切面：

其一，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年廣州可售庫存，現(xiàn)房占比超過了5成。

現(xiàn)房比例超過期房，而這是廣州首次。

其二，近期廣州的土地端，有一個愈發(fā)明顯的變化，那就是地塊出讓前，或者拍地結(jié)束后不久，便會公布學(xué)區(qū)統(tǒng)籌。

其三，則是在項目端，也有新的推售節(jié)奏。

比如，項目還沒有開放展示區(qū)、樣板房，但已經(jīng)搶先公布室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)。

以上，大家發(fā)現(xiàn)了什么？

現(xiàn)房占比超過期房，背后的因素有很多，例如市場下行、市場內(nèi)卷，導(dǎo)致部分項目“媳婦熬成婆”。

但在我看來，還有一個重要因素：預(yù)期不足。

過去買房，買的是預(yù)期、趨勢、規(guī)劃，而在市場找底期，這些難以成為驅(qū)動力。

為什么賣地要把教育配套前置？為什么新盤要把裝修交付標(biāo)準(zhǔn)前置？

歸根結(jié)底是，購房者更愿意為看得見的項目買單。

所以我們可以發(fā)現(xiàn)，能夠持續(xù)霸榜市場的樓盤，對于學(xué)位的落實、園林和會所兌現(xiàn)，甚至是商業(yè)的兌現(xiàn)，誠意是拉滿的。

比如：長隆萬博悅府。

瘋狂刷屏的“悅府現(xiàn)象”

去年，長隆萬博悅府就已經(jīng)長期霸榜全市TOP1。（廣州市成交面積、金額雙冠王，來源：長隆萬博悅府2024年度報告）

今年，除了保持高去化，項目還有多個大單瘋狂刷屏：

“金九銀十”剛開啟，便有神秘家族砸2億元，拿下長隆萬博悅府15套大平層；

隨后，項目又有工作日成交破10套、土豪“1串6”等佳績；

至于國慶期間，項目成交45套，攬金約3.6億元。

數(shù)據(jù)佐證，截至10月，長隆萬博悅府依舊穩(wěn)居今年廣州成交金額榜TOP1！

|克而瑞截圖@項目供圖

更關(guān)鍵是，這是套均總價接近900萬的改善盤。

那么，為什么長隆萬博悅府，能夠在市場修復(fù)期脫穎而出，保持強勁勢頭？

兌現(xiàn)力下的“價值高度”

長隆萬博悅府能夠瘋狂圈粉，自然離不開地段加持。

但如果你認(rèn)為項目是靠地段躺贏，那就錯了，因為它是與長隆萬博共舞的城市運營者，甚至是引導(dǎo)者。

對于“聰明錢”來說，這是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的！

首先，長隆萬博對于番禺乃至廣州的意義，無需多說了。畢竟，長隆樂園和萬博商務(wù)區(qū)，已經(jīng)構(gòu)成了極為牢固的護城河。

那么，長隆萬博悅府，對于此時的長隆萬博，能帶來什么？來看一張圖：

從漢溪大道一路鋪開，總部經(jīng)濟+CBD+世界級樂園+超級商圈+TOD…正在形成一條超級走廊。

發(fā)現(xiàn)了么，在這條走廊上，長隆萬博悅府是位于“心臟地帶”，縫合各大錨點。是的，萬博擴容，一定程度上，華潤是超級底盤。

其兌現(xiàn)力的高低，基本上也決定了片區(qū)價值的高度！

所以，為什么長隆萬博悅府，始終保持極高的市場聲量和流速？本質(zhì)上，是片區(qū)以及自身的兌現(xiàn)力，統(tǒng)統(tǒng)拉滿。

喏，一批重量級配套已經(jīng)肉眼可見：

1）廣東城際近期已正式開通，而長隆萬博悅府臨近站點出入口，可直達白云機場、廣州南站等核心交通樞紐，疊加已開通的3、7、18號線三條地鐵線，項目多維交通網(wǎng)絡(luò)成型，通勤效率大幅提升。

2）K11S已營業(yè)，長隆萬博商圈，迎來品牌商業(yè)IP賦能和消費場景革新。

|K11S實拍@房早明攝

而長隆萬博悅府的兌現(xiàn)力，更為兇猛：

1）教育層面，東風(fēng)東小學(xué)+廣雅中學(xué)，雙名校均已開學(xué)。值得一提的是，“雙名?！背似放普J(rèn)可度，在硬件設(shè)施上，有媒體評價“和貴族學(xué)校有得一拼”。

而這，毫無疑問拉高了長隆萬博片區(qū)教育硬軟件的天花板 。

另外，番禺實驗幼兒園計劃下半年完成移交，進一步豐富優(yōu)教資源。

（以上具體入讀政策以當(dāng)年當(dāng)?shù)亟逃止紴闇?zhǔn)）

|東風(fēng)東番禺小學(xué)、番雅實驗學(xué)校開學(xué)@項目供圖

2）在縫合片區(qū)上，項目代建的約2公里生態(tài)綠廊已正式實景開放，官方定名隆潤公園。

按照規(guī)劃，華潤建的這條綠廊，會把城市展廳、學(xué)校、辦公、住宅、商業(yè)串聯(lián)起來，還能連接到長隆野生動物園、長隆歡樂世界，形成“一府三公園”的生態(tài)格局。

連片效應(yīng)下，對于板塊來說，是資源的高效配置，而對于業(yè)主來說，則是多元的生活場景。

|生態(tài)綠廊實景圖@項目供圖

3）在人居層面，項目一期已經(jīng)封頂，預(yù)計年底交付，玻璃幕墻高級感拉滿，在萬博核心也是妥妥的顏值擔(dān)當(dāng)。

|一期樓棟外立面實景圖@項目供圖

4）至于市場呼聲極高的商業(yè)，進度條也刷新了。

據(jù)悉，項目自帶的約24萬方萬象系商業(yè)已經(jīng)奠基，繼續(xù)壯大萬博商業(yè)隊伍。該商業(yè)體由世界頂尖設(shè)計機構(gòu)BIG操刀，以“街區(qū)+MALL”的消費場景，融合長隆文旅自然。

定調(diào)很高，品質(zhì)、業(yè)態(tài)，我們拭目以待吧。

其實，項目還有很多亮點，例如高標(biāo)會所，例如去化不錯的18棟商墅，將會給萬博帶來更多企業(yè)總部……

更關(guān)鍵的是，項目開盤至今，不過兩年時間。

如此兌現(xiàn)速度，自然是給到買家滿滿安全感。

全盤占比2.6%的“王炸產(chǎn)品”

當(dāng)然了，想要買入長隆萬博悅府的朋友，近期要盯緊了！

據(jù)悉，長隆萬博悅府即將加推全新二期6棟產(chǎn)品，面積涵蓋約126-140-180㎡。

注意了，這是項目整盤的“王炸產(chǎn)品”。

1）手握核心配套。

二期6棟，位置堪稱“樓王”級別：

正對面就是在建的約24萬㎡萬象商業(yè)，未來推窗就是地標(biāo)級別的城市景觀；出門百米不到就是地鐵漢溪長隆站，通勤便利性不言而喻。

從資產(chǎn)角度來說，越靠近核心配套的房子，在未來交易市場中，越具備溢價能力和高流動性。因此，項目本輪加推，值得重點關(guān)注。

|項目供圖

2）手握稀缺產(chǎn)品。

項目此次加推的約180㎡，貨量僅42套，哪怕是整盤合計供應(yīng)也只有84套，占比2.6%。

貨量稀缺，未來在二手市場的流通性、價格空間，會更有競爭力。

當(dāng)然了，在產(chǎn)品戶型設(shè)計上，項目也帶來了巨大提升。

| 項目供圖

先來看一組硬核數(shù)據(jù)：

其一，此次是長隆萬博悅府全盤首次創(chuàng)新，約80cm飄窗砸約50cm，讓各空間地面使用空間更大，實用性更強。

|飄窗示意圖@項目供圖

|建面約180㎡主臥實拍@項目供圖

其二，生活陽臺首次無墻柱雙推拉門設(shè)計，靈活性強；面積約6㎡，后期可獨立拓展定制多種生活場景空間。

其三，客廳餐廳同面寬，開間尺度均為約6米，沒有缺角，布局方正。

此外，通過拆墻，客廳開間可橫向拓寬到約9米，同時南北陽臺封窗后，進深尺度去到約12米，如此可實現(xiàn)：

客廳＋書房＋南北陽臺＋餐廚一體化空間超80㎡，巨幕歡聚廳也由此誕生。

空間通透、大氣，家庭聚餐、朋友聚會等都不在話下。

|建面約180㎡LDKG大方廳實拍@項目供圖

具體到各個功能空間：

比如在餐廚區(qū)，做了中西雙廚分區(qū)設(shè)計，同時項目創(chuàng)新中廚灶臺龍頭，含凈水功能，增加烹飪過程中用水便捷性；

新增可抽拉柜體，除了增加儲物功能之外，更靈活多用，適合在家打邊爐時使用。

|建面約180㎡餐廚區(qū)實拍@項目供圖

比如在衛(wèi)生間，項目按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，雙臺盆設(shè)計讓生活方式更為舒展，不用再搶著洗漱，浴缸讓你下班就能泡澡放松。

|建面約180㎡主衛(wèi)實拍@項目供圖