來源：環(huán)球網(wǎng)

12月23—24日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為“內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革”。論壇年會聚焦“十五五”規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展新模式、宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之道、寫字樓產(chǎn)業(yè)園從空間到價(jià)值的進(jìn)化之路、寫字樓從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理的范式變革、產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革五大核心主題，深入探討在全球經(jīng)濟(jì)格局變遷與科技革命的交織影響下商業(yè)辦公的范式變革。

據(jù)悉，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦22屆年會，聚焦商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，記錄并見證寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)歷史軌跡，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格高、規(guī)模大、影響廣的專業(yè)論壇之一。

北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心黨組成員、副主任唐永宏在致辭中表示，商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)了重要位置，在城市發(fā)展中扮演著塑造城市形象和提升競爭力的關(guān)鍵角色，是城市經(jīng)濟(jì)的重要驅(qū)動(dòng)力。目前，北京甲級寫字樓市場延續(xù)持續(xù)回暖態(tài)勢，租賃活躍度穩(wěn)步提升，空置率持續(xù)回落。三季度末，全市平均空置率19%左右，環(huán)比、同比分別下降0.6和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

他表示，在辦公樓市場方面，北京深化配置試點(diǎn)擴(kuò)容，大力支持存量升級改造，優(yōu)化租戶服務(wù)環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，北京不斷激活市場交易活力，支持內(nèi)資企業(yè)參與優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)并購，拓寬融資渠道，強(qiáng)化區(qū)域協(xié)同發(fā)展。在工業(yè)物流集團(tuán)方面，優(yōu)化空間布局，支持綠色智能轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化區(qū)域協(xié)同，深化京津冀物流一體化。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會黨委常務(wù)副書記、秘書長趙正挺認(rèn)為，房地產(chǎn)的新模式，必須以數(shù)字化為底座，以資產(chǎn)運(yùn)營為核心，以價(jià)值重構(gòu)為目標(biāo)。數(shù)字化，不再是房地產(chǎn)行業(yè)的“選擇題”，而是高質(zhì)量發(fā)展的“必答題”。

“數(shù)字房地產(chǎn)”的終極目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)數(shù)字化”。這不僅是技術(shù)升級，更是商業(yè)模式、治理邏輯和價(jià)值創(chuàng)造方式的系統(tǒng)性重構(gòu)。為此，需從三方面破局：第一，以“鏈改”為抓手，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)字化試點(diǎn)落地；第二，以“BIM+IoT+AI”為底座，構(gòu)建數(shù)字孿生產(chǎn)業(yè)園區(qū)；第三，以“數(shù)據(jù)要素”為引擎，激活資產(chǎn)運(yùn)營新動(dòng)能。未來，“數(shù)據(jù)資產(chǎn)”將成為寫字樓估值模型中的核心變量，與地段、租金、空置率并列，成為第四大估值維度。

解讀：商業(yè)辦公市場發(fā)展新模式

2025年以來，我國商業(yè)辦公市場經(jīng)歷了多重挑戰(zhàn)，商辦用地、投資和新開工持續(xù)下降。寫字樓市場租售需求復(fù)蘇偏弱，空置率走高，租金售價(jià)低位徘徊，以價(jià)換量仍是當(dāng)前市場主要特征。這標(biāo)志著商業(yè)辦公市場進(jìn)入“以存量優(yōu)化替代增量擴(kuò)張”的深度轉(zhuǎn)型期。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱在發(fā)言中表示，當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)市場正站在“內(nèi)卷”與“進(jìn)化”的十字路口，寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)面臨三大周期性變化：經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場供需不平衡，人工智能時(shí)代的到來。因此，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個(gè)緩慢的過程。行業(yè)變革需要六種范式：第一，產(chǎn)品范式從產(chǎn)品為中心到用戶為中心；第二，經(jīng)營范式從增量擴(kuò)張到存量優(yōu)化；第三，運(yùn)營范式從空間改造到城市更新；第四，資產(chǎn)范式從公募Reits到資產(chǎn)數(shù)字化；第五，科技范式從互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代到AI+時(shí)代；第六，競爭范式從“內(nèi)卷式”競爭到競合式共贏。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟教授在題為“寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的宏觀變量”的主旨演講中指出，在“十五五”期間，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展中，需要關(guān)注三個(gè)最重要的宏觀變量。第一，市場變量，供應(yīng)壓力的化解效果。去化壓力巨大、需求復(fù)蘇不確定，亟需通過供給端調(diào)整發(fā)揮“應(yīng)急”作用；第二，制度變量，土地使用權(quán)續(xù)期政策落地。建議應(yīng)明確以“折價(jià)續(xù)期”作為商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用核定的基本原則；第三，科技變量，數(shù)智化轉(zhuǎn)型與數(shù)據(jù)資產(chǎn)。建議推動(dòng)包含數(shù)據(jù)資產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)價(jià)值評估，推動(dòng)面向投資人的物業(yè)運(yùn)營評價(jià)指標(biāo)披露。

戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰在主題為“從全球看北京寫字樓市場的挑戰(zhàn)和機(jī)遇”演講中表示，寫字樓市場受兩大方面的影響，一個(gè)是需求量，二是供應(yīng)量。在存量方面，北京甲級寫字樓1300萬平方米，上海1700萬平方米?？罩寐史矫?，北京甲級寫字樓16%，上海是23%，長期看好北京寫字樓市場。

綻思無界科技服務(wù)有限公司創(chuàng)始人官蘭蘭分享了產(chǎn)業(yè)園空間價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、數(shù)智化價(jià)值、組織價(jià)值進(jìn)化的四個(gè)維度，指出進(jìn)化的核心是打造場域，傳遞理念和價(jià)值觀。

解構(gòu)：寫字樓從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理的范式變革

2025年，寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)在政策引導(dǎo)和市場演變中，呈現(xiàn)出從規(guī)模驅(qū)動(dòng)向效益導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的趨勢，加速步入高質(zhì)量發(fā)展軌道。但頭部企業(yè)在提高盈利質(zhì)量與盈利能力的同時(shí)，中小開發(fā)商、運(yùn)營商、服務(wù)商企業(yè)分化加劇，部分企業(yè)承壓明顯。

隨著今年國家一攬子增量政策的推出，對市場信心和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行起到明顯的提振作用，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園行業(yè)經(jīng)營環(huán)境將得到改善。我國寫字樓、產(chǎn)業(yè)園企業(yè)如何于變局中開新局，如何突破內(nèi)卷保持進(jìn)化，找到自身穿越周期的核心競爭力？

北京金唐麗控置業(yè)發(fā)展有限公司常務(wù)副總經(jīng)理付烜在演講中介紹了麗澤數(shù)字金融科技示范區(qū)在全球經(jīng)濟(jì)格局變遷與科技革命的交織影響下，通過項(xiàng)目管理、工程建設(shè)、市場營銷過程中的優(yōu)化創(chuàng)新，服務(wù)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考和實(shí)踐。

2025年，寫字樓市場從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理發(fā)生了哪些范式變革？在“解構(gòu)：寫字樓從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理的范式變革”為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵擔(dān)任主持，正大僑商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓部總經(jīng)理賈勝林、金茂北京資產(chǎn)管理總經(jīng)理劉東波、中海商業(yè)北京商管商辦資產(chǎn)高級總監(jiān)武磊、北京華貿(mào)中心寫字樓運(yùn)營部總經(jīng)理王荃、WeWork中國地產(chǎn)戰(zhàn)略高級總監(jiān)夏軻展開了思想的交流與碰撞。

解碼：產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革

根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)總建筑面積已突破60億平方米，每年新增供應(yīng)量達(dá)1.4億平方米，但實(shí)際需求增速遠(yuǎn)低于供給擴(kuò)張速度。目前全國省級以上開發(fā)區(qū)平均空置率超過35%，部分新建園區(qū)甚至達(dá)到60%。

2025年，綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的需求演變、產(chǎn)業(yè)生命周期和創(chuàng)新演變、人才結(jié)構(gòu)變化和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)演變、城市功能體系完善和特征演變，標(biāo)志著我國產(chǎn)業(yè)園市場的需求開始從數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升發(fā)展，從城市功能區(qū)集聚向產(chǎn)業(yè)功能集聚發(fā)展，從傳統(tǒng)行業(yè)導(dǎo)向向新質(zhì)生產(chǎn)力導(dǎo)向發(fā)展。

北京理工大學(xué)朝陽科技園董事總經(jīng)理溫書閱在演講中表示，面對未來產(chǎn)業(yè)園穿越周期的密碼有三個(gè)方向。第一，對存量資產(chǎn)；第二，對用戶需求的敬畏；第三，對共建生態(tài)的信心。

2025年，產(chǎn)業(yè)園市場從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)生了哪些范式變革？在以“解碼：產(chǎn)業(yè)園從空間進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)生態(tài)的范式變革”為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀中科鈦領(lǐng)科技集團(tuán)高級副總裁安俠睿擔(dān)任主持，中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝、北京兆泰城市更新發(fā)展有限公司副總經(jīng)理葛曉寧、中海北京新城公司寫字樓事業(yè)部總監(jiān)段建樂、盈科律師事務(wù)所資本事務(wù)部主任呂馨、中電建產(chǎn)投雄安商管公司副總經(jīng)理周潔進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。

解密：商業(yè)地產(chǎn)競爭力的榜樣力量

今年以來，中國境內(nèi)寫字樓產(chǎn)業(yè)園最具代表性的開發(fā)商、運(yùn)營商和服務(wù)商企業(yè)集體選擇“進(jìn)化”，多方面提升自身的資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力，或發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，或迭代進(jìn)化明星產(chǎn)品線，或加快空間改造調(diào)改節(jié)奏，開啟商業(yè)辦公新范式。

同時(shí)，商業(yè)辦公行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢進(jìn)一步深化。在舊范式被新范式取代的轉(zhuǎn)換過程中，面臨舊范式價(jià)值觀和方法論的全面重構(gòu)和顛覆；頭部企業(yè)正在從行業(yè)周期到企業(yè)變革的劇變，從提供物理空間到價(jià)值空間演進(jìn)，從產(chǎn)品到運(yùn)營底層邏輯的重構(gòu)。

年會上，房訊指數(shù)CORC正式發(fā)布《2025中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園競爭力研究報(bào)告》，并公布了“2025中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)競爭力100強(qiáng)”及分項(xiàng)榜單。報(bào)告基于精準(zhǔn)數(shù)據(jù)和前沿洞察，系統(tǒng)分析了中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、運(yùn)營商和服務(wù)商在核心競爭力格局中的表現(xiàn)。報(bào)告不僅揭示了2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、運(yùn)營商和服務(wù)商在核心競爭力的總體態(tài)勢，更提出了六大創(chuàng)新對策，這些對策為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商、運(yùn)營商和服務(wù)商提升核心競爭力提供了系統(tǒng)化解決方案。

當(dāng)天晚上，第22屆“中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)CHINA REAL ESTATE GOLDEN BUILDING AWARDS”評選結(jié)果正式揭曉，并舉行了盛大的頒獎(jiǎng)典禮。據(jù)了解，中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)源于2004年，由房訊網(wǎng)（FUNXUN.COM）發(fā)起，以“致敬行業(yè)創(chuàng)新者”為核心理念，每年舉辦一次。從2021年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎(jiǎng)引入《商業(yè)辦公建筑綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》評級系統(tǒng)和認(rèn)證體系，由商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會（COBS）認(rèn)證發(fā)布。

此外，當(dāng)天上午舉行的“熱點(diǎn)寫字樓產(chǎn)業(yè)園渠道代理精準(zhǔn)對接洽談會”分論壇，邀請了20家來自國際五大行、知名渠道代理機(jī)構(gòu)和20家寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商運(yùn)營商出席，圍繞2025年市場趨勢與供需變化展開交流和對接，并對2026年市場進(jìn)行了預(yù)測和展望。

24日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會專家考察團(tuán)一行走進(jìn)鈺珵大廈、金隅智薈中心兩個(gè)金廈獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)項(xiàng)目，進(jìn)行了參觀考察與案例分享活動(dòng)。