進(jìn)入12月開始，西安有不少項目的可謂是分外亮眼，就剛剛過去的周末，先是售樓部開放“抽黃金”活動，給樓市添了一把火。緊接著，幸福林帶、高新兩盤首開熱銷，激活市場熱度。

臨近年底搞出這般大動作，西安樓市又熱起來了？其實不然，整體大環(huán)境下成交和價格依舊偏冷，但為啥有的房子能賣得這么火？接下來購房者選擇的時候要如何練就“火眼金睛”？今天結(jié)合數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)，一起來看看吧。

23盤次價格公示

12月新盤快速亮相

其實從月初開始，我們就提到了這兩個月的房源供應(yīng)超多，就11月來看有39個盤次價格公示，這樣的數(shù)據(jù)基本占據(jù)今年的前列。

除此之外，11月也已經(jīng)有53盤次上線銷售平臺供應(yīng)了5426套房源，這樣的數(shù)據(jù)拉橫對比今年各月，毫無疑問成為前11個月里供應(yīng)最高的一個月。

當(dāng)我們再回過頭來看12月的供應(yīng)情況，價格公示信息中不難發(fā)現(xiàn)，不僅有多個純新項目入市，同時四季度才首開過的熱盤如保億潤園、幸福曉棠等，也是積極加推。

截至目前，4097套房源在本月公示了價格，主城11個區(qū)域均有房源供應(yīng)，目前來看供應(yīng)量較大的區(qū)域是高新，除了長安玉華這個新盤外，還有不少老盤加推，貢獻(xiàn)了693套房源。

從這些已經(jīng)公示的樓盤信息來看，能發(fā)現(xiàn)有不少之前熱銷的老熟人，也有不少前期亮相讓市場報以高期待值的新面孔，而這一趨勢其實可以比較清晰地讓大家感受到，臨近年底為了年終業(yè)績，房企們都開始沖刺了。

一方面，還有多盤存量的開始以量取勝，多盤多房源放量，另一方面之前給市場留下懸念的新盤也終于不再“半遮面”，實景開放、價格公示，一股腦的全部展示給有需求的購房者們。

而結(jié)合整體市場環(huán)境以及接下來樓市的發(fā)展定調(diào)，從熱銷的項目中，咱也能看到未來不同需求的買房趨勢：市場回歸理性，品質(zhì)將成首位。

不同價格的房咋選

把握這幾個判定因素

當(dāng)然，在關(guān)注產(chǎn)品和品質(zhì)的過程中，對不同需求的購房者來講，要如何判定這個房子適不適合你？要記得把握這幾個判定因素。

首先，自然是認(rèn)清預(yù)算鎖定價格區(qū)間。

很多購房者在看到某些心心念的區(qū)域價格有變化，區(qū)域內(nèi)不少項目宣傳“性價比”時，都會認(rèn)為機(jī)會來了，但是不是你的機(jī)會，還是要認(rèn)清自己的預(yù)算需求。

現(xiàn)階段西安的整體均價和成交價格的趨勢大概是這樣：因此可以結(jié)合項目的備案價和成交價做個簡單換算，或到項目找置業(yè)顧問算一算。

而結(jié)合各區(qū)域的銷售均價，能發(fā)現(xiàn)雖然不少區(qū)域的均價穩(wěn)定在1.7萬元/㎡上下，但仍有高均價區(qū)域。

結(jié)合這些，再來算算你首付之后的月供是否對自己有壓力，月供≤家庭月均可支配收入的 35%就是自住的穩(wěn)定線，別超過40%就可以接受。

其次，按照先后順序排列自己的購房需求。

你是自住改善還是為了孩子上學(xué)，需要地鐵通勤還是生態(tài)環(huán)境？雖然這些在買房過程中都是必須要考慮的問題，但總的有個先后順序，按照需求的迫切性進(jìn)行先后順序來給項目排序，才能快速鎖定更適配你的住宅。

就現(xiàn)階段的區(qū)域熱度和產(chǎn)品力度來看，港務(wù)、浐灞、曲江和軟新幾個板塊都是不錯的選擇，此外城市更新的團(tuán)結(jié)片區(qū)和幸福林帶，也有區(qū)域迭代的產(chǎn)品出現(xiàn)，再加上城市更新片區(qū)本身自帶的成熟配套，通勤、日常生活等優(yōu)勢較大。

而考慮孩子上學(xué)的家長們，購房要盡量選擇已經(jīng)開學(xué)或在建明確學(xué)校信息的樓盤，當(dāng)然這不排除學(xué)區(qū)劃分的變化，但學(xué)校就近一定沒錯對于有規(guī)劃但暫未落地學(xué)校的，還需謹(jǐn)慎。

最后，剛需和改善選擇有不同。

雖然目前不少小區(qū)的戶型定位有大有小，但對于購房者們來講還是要認(rèn)清自己是剛需類選手還是改善類購房。整體上現(xiàn)階段的供應(yīng)房源分了三個階段，≤130㎡，130-180㎡，200㎡及以上，從我們（公眾號：四海為家）之前的數(shù)據(jù)分析也能看到。

現(xiàn)階段，130-140㎡供應(yīng)量最大，而對于剛需、初改等群體來講，更熱衷于在這個面積段進(jìn)行選擇。

當(dāng)然在市場進(jìn)入負(fù)公攤的大環(huán)境下，小面積大得房率意味著更高的性價比，尤其對預(yù)算有限的剛需來講，價格主導(dǎo)之下，實得率和品質(zhì)如果還不錯，那確實是個不錯的選擇。就例如上個月熱銷的幸福曉棠和剛剛熱銷的長纓賦。

而改善類一方面要到是品質(zhì)和資源，另一方面則更關(guān)注生活方式、產(chǎn)品創(chuàng)新以及住宅帶來的身份、情緒價值。同時對于改善類購房者來講，戶內(nèi)空間的大小也是考慮的因素之一，因此現(xiàn)階段139㎡和143㎡左右的房源依舊是改善優(yōu)選，同時180㎡左右也是不少購房者關(guān)注的重點。

能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段西安市場分化還是不斷加劇，因此對于購房的選擇來講，要格外謹(jǐn)慎。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤抗跌性強(qiáng)，反之風(fēng)險高，尤其在價值回歸主城以及城市更新的階段下，建議還是優(yōu)先選擇流通性強(qiáng)、交付穩(wěn)、長期保值的房源。