進(jìn)入12月開(kāi)始，西安有不少項(xiàng)目的可謂是分外亮眼，就剛剛過(guò)去的周末，先是售樓部開(kāi)放“抽黃金”活動(dòng)，給樓市添了一把火。緊接著，幸福林帶、高新兩盤(pán)首開(kāi)熱銷(xiāo)，激活市場(chǎng)熱度。

臨近年底搞出這般大動(dòng)作，西安樓市又熱起來(lái)了？其實(shí)不然，整體大環(huán)境下成交和價(jià)格依舊偏冷，但為啥有的房子能賣(mài)得這么火？接下來(lái)購(gòu)房者選擇的時(shí)候要如何練就“火眼金睛”？今天結(jié)合數(shù)據(jù)和市場(chǎng)表現(xiàn)，一起來(lái)看看吧。

23盤(pán)次價(jià)格公示

12月新盤(pán)快速亮相

其實(shí)從月初開(kāi)始，我們就提到了這兩個(gè)月的房源供應(yīng)超多，就11月來(lái)看有39個(gè)盤(pán)次價(jià)格公示，這樣的數(shù)據(jù)基本占據(jù)今年的前列。

除此之外，11月也已經(jīng)有53盤(pán)次上線銷(xiāo)售平臺(tái)供應(yīng)了5426套房源，這樣的數(shù)據(jù)拉橫對(duì)比今年各月，毫無(wú)疑問(wèn)成為前11個(gè)月里供應(yīng)最高的一個(gè)月。

當(dāng)我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看12月的供應(yīng)情況，價(jià)格公示信息中不難發(fā)現(xiàn)，不僅有多個(gè)純新項(xiàng)目入市，同時(shí)四季度才首開(kāi)過(guò)的熱盤(pán)如保億潤(rùn)園、幸福曉棠等，也是積極加推。

截至目前，4097套房源在本月公示了價(jià)格，主城11個(gè)區(qū)域均有房源供應(yīng)，目前來(lái)看供應(yīng)量較大的區(qū)域是高新，除了長(zhǎng)安玉華這個(gè)新盤(pán)外，還有不少老盤(pán)加推，貢獻(xiàn)了693套房源。

從這些已經(jīng)公示的樓盤(pán)信息來(lái)看，能發(fā)現(xiàn)有不少之前熱銷(xiāo)的老熟人，也有不少前期亮相讓市場(chǎng)報(bào)以高期待值的新面孔，而這一趨勢(shì)其實(shí)可以比較清晰地讓大家感受到，臨近年底為了年終業(yè)績(jī)，房企們都開(kāi)始沖刺了。

一方面，還有多盤(pán)存量的開(kāi)始以量取勝，多盤(pán)多房源放量，另一方面之前給市場(chǎng)留下懸念的新盤(pán)也終于不再“半遮面”，實(shí)景開(kāi)放、價(jià)格公示，一股腦的全部展示給有需求的購(gòu)房者們。

而結(jié)合整體市場(chǎng)環(huán)境以及接下來(lái)樓市的發(fā)展定調(diào)，從熱銷(xiāo)的項(xiàng)目中，咱也能看到未來(lái)不同需求的買(mǎi)房趨勢(shì)：市場(chǎng)回歸理性，品質(zhì)將成首位。

不同價(jià)格的房咋選

把握這幾個(gè)判定因素

當(dāng)然，在關(guān)注產(chǎn)品和品質(zhì)的過(guò)程中，對(duì)不同需求的購(gòu)房者來(lái)講，要如何判定這個(gè)房子適不適合你？要記得把握這幾個(gè)判定因素。

首先，自然是認(rèn)清預(yù)算鎖定價(jià)格區(qū)間。

很多購(gòu)房者在看到某些心心念的區(qū)域價(jià)格有變化，區(qū)域內(nèi)不少項(xiàng)目宣傳“性價(jià)比”時(shí)，都會(huì)認(rèn)為機(jī)會(huì)來(lái)了，但是不是你的機(jī)會(huì)，還是要認(rèn)清自己的預(yù)算需求。

現(xiàn)階段西安的整體均價(jià)和成交價(jià)格的趨勢(shì)大概是這樣：因此可以結(jié)合項(xiàng)目的備案價(jià)和成交價(jià)做個(gè)簡(jiǎn)單換算，或到項(xiàng)目找置業(yè)顧問(wèn)算一算。

而結(jié)合各區(qū)域的銷(xiāo)售均價(jià)，能發(fā)現(xiàn)雖然不少區(qū)域的均價(jià)穩(wěn)定在1.7萬(wàn)元/㎡上下，但仍有高均價(jià)區(qū)域。

結(jié)合這些，再來(lái)算算你首付之后的月供是否對(duì)自己有壓力，月供≤家庭月均可支配收入的 35%就是自住的穩(wěn)定線，別超過(guò)40%就可以接受。

其次，按照先后順序排列自己的購(gòu)房需求。

你是自住改善還是為了孩子上學(xué)，需要地鐵通勤還是生態(tài)環(huán)境？雖然這些在買(mǎi)房過(guò)程中都是必須要考慮的問(wèn)題，但總的有個(gè)先后順序，按照需求的迫切性進(jìn)行先后順序來(lái)給項(xiàng)目排序，才能快速鎖定更適配你的住宅。

就現(xiàn)階段的區(qū)域熱度和產(chǎn)品力度來(lái)看，港務(wù)、浐灞、曲江和軟新幾個(gè)板塊都是不錯(cuò)的選擇，此外城市更新的團(tuán)結(jié)片區(qū)和幸福林帶，也有區(qū)域迭代的產(chǎn)品出現(xiàn)，再加上城市更新片區(qū)本身自帶的成熟配套，通勤、日常生活等優(yōu)勢(shì)較大。

而考慮孩子上學(xué)的家長(zhǎng)們，購(gòu)房要盡量選擇已經(jīng)開(kāi)學(xué)或在建明確學(xué)校信息的樓盤(pán)，當(dāng)然這不排除學(xué)區(qū)劃分的變化，但學(xué)校就近一定沒(méi)錯(cuò)對(duì)于有規(guī)劃但暫未落地學(xué)校的，還需謹(jǐn)慎。

最后，剛需和改善選擇有不同。

雖然目前不少小區(qū)的戶型定位有大有小，但對(duì)于購(gòu)房者們來(lái)講還是要認(rèn)清自己是剛需類(lèi)選手還是改善類(lèi)購(gòu)房。整體上現(xiàn)階段的供應(yīng)房源分了三個(gè)階段，≤130㎡，130-180㎡，200㎡及以上，從我們（公眾號(hào)：四海為家）之前的數(shù)據(jù)分析也能看到。

現(xiàn)階段，130-140㎡供應(yīng)量最大，而對(duì)于剛需、初改等群體來(lái)講，更熱衷于在這個(gè)面積段進(jìn)行選擇。

當(dāng)然在市場(chǎng)進(jìn)入負(fù)公攤的大環(huán)境下，小面積大得房率意味著更高的性價(jià)比，尤其對(duì)預(yù)算有限的剛需來(lái)講，價(jià)格主導(dǎo)之下，實(shí)得率和品質(zhì)如果還不錯(cuò)，那確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。就例如上個(gè)月熱銷(xiāo)的幸福曉棠和剛剛熱銷(xiāo)的長(zhǎng)纓賦。

而改善類(lèi)一方面要到是品質(zhì)和資源，另一方面則更關(guān)注生活方式、產(chǎn)品創(chuàng)新以及住宅帶來(lái)的身份、情緒價(jià)值。同時(shí)對(duì)于改善類(lèi)購(gòu)房者來(lái)講，戶內(nèi)空間的大小也是考慮的因素之一，因此現(xiàn)階段139㎡和143㎡左右的房源依舊是改善優(yōu)選，同時(shí)180㎡左右也是不少購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。

能發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段西安市場(chǎng)分化還是不斷加劇，因此對(duì)于購(gòu)房的選擇來(lái)講，要格外謹(jǐn)慎。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)盤(pán)抗跌性強(qiáng)，反之風(fēng)險(xiǎn)高，尤其在價(jià)值回歸主城以及城市更新的階段下，建議還是優(yōu)先選擇流通性強(qiáng)、交付穩(wěn)、長(zhǎng)期保值的房源。