北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我不是剛需，在昌平有回遷房，也有一套宏福苑的兩居。但是想換學(xué)區(qū)房，想問(wèn)您不知道是否合適？背景是孩子馬上五歲，很聰明，咨詢了朋友分成兩派，一派說(shuō)是沒(méi)必要買學(xué)區(qū)房，真要是那塊料的在昌平也能考上清北。一派是說(shuō)還是買，海淀的資源不是昌平能比的。

所以我們糾結(jié)，無(wú)論賣掉哪套房都得添至少200多萬(wàn)，而且我們上班都在南邵這邊，如果海淀上學(xué)的話，住海淀還是昌平都不方便，所以想聽您的建議。

A：

1、這外人誰(shuí)能有建議啊，我就算建議也是把這兩派的復(fù)述一遍，說(shuō)了跟沒(méi)說(shuō)一樣。兩邊都有理，只能家長(zhǎng)自己決定。

2、或者這么說(shuō)吧，常規(guī)建議是既然孩子已經(jīng)五歲，那就帶著去做個(gè)智商測(cè)試吧。不少正規(guī)醫(yī)院都能做，千兒八百塊錢，結(jié)果都挺準(zhǔn)的，七歲就更準(zhǔn)了。

知道了智商那就相對(duì)好決定了唄，如果是那塊料就砸鍋賣鐵的也得培養(yǎng)，哪怕不去海淀，在昌平也得報(bào)班請(qǐng)老師的砸錢換資源。不是那塊料就看家長(zhǎng)的期望值了，想成績(jī)更好點(diǎn)兒就盡量去海淀，學(xué)習(xí)和競(jìng)爭(zhēng)氛圍在全國(guó)都排第一。

3、不過(guò)說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得像您家這情況如果去海淀，那耗費(fèi)的成本有點(diǎn)兒高。主要不是房子而是時(shí)間精力，哪怕是海淀五環(huán)外的學(xué)區(qū)，每天往返南邵都?jí)蚶鄣摹?/p>

而且?guī)Ш⒆痈鷨渭兊纳习嗤ㄇ诓灰粯?，上班是下了班回家能休息，帶孩子則是回了家等于加班，輔導(dǎo)功課弄不好更累。

所以考慮好吧，房子好買，時(shí)間不好安排。而且是隨著年級(jí)越高，家長(zhǎng)付出的精力會(huì)越多，中高考之前更是全家總動(dòng)員，想好了困難再說(shuō)是否買學(xué)區(qū)房吧。

僅供參考。

二

Q:

北京現(xiàn)在的保障房怎么好像沒(méi)什么聲音了似的？限競(jìng)房據(jù)說(shuō)是沒(méi)有了，但共有產(chǎn)權(quán)房也沒(méi)了嗎？還是又推出新的產(chǎn)品了，您有什么推薦的樓盤嗎？我現(xiàn)在肯定是有購(gòu)買資格，就是錢不多，準(zhǔn)備給兒子在東五環(huán)附近買個(gè)婚房，不用面積太大的，盡量?jī)r(jià)格低就行，不追求多高檔次。

A：

1、這還真問(wèn)懵了我了，我也不知道啊。限競(jìng)房是肯定沒(méi)了，但共產(chǎn)房應(yīng)該還有吧，至少是有沒(méi)清盤的。但我是真的沒(méi)關(guān)注，不知道什么情況。

2、新產(chǎn)品，沒(méi)聽說(shuō)推出能購(gòu)買的性質(zhì)的，現(xiàn)在應(yīng)該是以公租房和保租房為主吧，都是租賃性質(zhì)的。這我真推薦不了，您要不還是上政府網(wǎng)站看看吧。

3、借您這話題說(shuō)兩句保障房的各種產(chǎn)品吧。最早能個(gè)人購(gòu)買的是康居工程的“康居房”，就是由開發(fā)商或單位自己蓋房子，然后以成本價(jià)賣給無(wú)房的職工。這樣賣錢之后開發(fā)商或單位就又有錢開發(fā)了，進(jìn)入良性循環(huán)。

但當(dāng)年幾乎沒(méi)有個(gè)人購(gòu)買的，都指望著單位分房呢。所以后來(lái)康居工程的房子就都由各單位團(tuán)購(gòu)了，當(dāng)福利房分給職工。

這種福利房截止于1998年，北京因?yàn)樘厥馇闆r又單獨(dú)延續(xù)了一年，之后就是經(jīng)濟(jì)適用房為主了。當(dāng)然同時(shí)也有各種形式的合作建房或集資房，之前沒(méi)賣完的康居房也在延續(xù)。

而且從1988年開始了公房的房改，1994年全面鋪開，就是把福利公房以成本價(jià)或基準(zhǔn)價(jià)賣給員工，而且可以用工齡級(jí)別等條件抵扣購(gòu)房款，平均每家只用掏三五萬(wàn)塊錢吧。這種房叫上市公房，是1999年底放開上市的。

另外還有央產(chǎn)房，是2003年允許上市的。當(dāng)然不包括特殊單位和某些高級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)的，那些房至今也不準(zhǔn)上市。

4、再有還有拆遷的，有三定三限房，回遷房，定向安置房，私產(chǎn)房，公改房等等。2008年之后又有了新型經(jīng)適房，限價(jià)房，兩限房，限競(jìng)房（包括試點(diǎn)的競(jìng)限房），自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房等等。

租賃性質(zhì)的則是廉租房（現(xiàn)在可能沒(méi)了），公租房，定向公租房，保租房，人才公寓，以及違規(guī)銷售的集租房。反正種類多的我都數(shù)不清，其中有的也不算保障房，算政策房吧。這還不算部隊(duì)的統(tǒng)建房和國(guó)管局央管局的福利房，也好幾種呢。

5、至于以后還會(huì)推出什么性質(zhì)的保障房我真不知道，時(shí)代在發(fā)展，保障房也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)的。

僅供參考。

三

Q:

我的男友都在豐臺(tái)總部基地上班，有北京購(gòu)房資格，我也有杭州的，您覺(jué)得在現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)下，如果買首套房應(yīng)該買在哪里更合適？如果買在北京，我們當(dāng)然是想在總部基地附近，但因?yàn)槭赘吨挥?00余萬(wàn)，加公積金控制在260萬(wàn)左右，感覺(jué)周邊也沒(méi)有太合適的。

A：

1、那我要建議就只有北京唄。因?yàn)槲乙膊欢贾莸?，不敢瞎說(shuō)。其實(shí)這還是看您二位將來(lái)在哪兒發(fā)展吧，在哪座城市工作生活就買在哪兒，否則買了也住不上就沒(méi)意義了。甭聽什么投住分離的，那都至少是第二套房，首套房還是住哪兒買哪兒吧。

2、豐科園附近260萬(wàn)的，如果注重居住體驗(yàn)?zāi)蔷椭泻Ｓ伍w唄，小區(qū)很不錯(cuò)，維護(hù)的也挺好。只不過(guò)這里是公寓性質(zhì)，居住的性價(jià)比挺高，但是價(jià)格走勢(shì)不太強(qiáng)，過(guò)幾年如果還想換房的話未必合適。

其他的其實(shí)也不難找，這個(gè)價(jià)位的二手房不算少，但基本都是老小區(qū)了，看自己是否喜歡吧。估計(jì)您二位是不愿接受的吧？否則就不這么問(wèn)了。

3、要不就看看東邊白盆窯的，首開花香四季或花香西苑，只不過(guò)都是保障房，也是自住為主的。但畢竟是次新房，居住體驗(yàn)也不錯(cuò)。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我想買套大戶型改善，預(yù)算是500萬(wàn)左右，目標(biāo)地段是北七家，天通苑與回龍觀。理由是現(xiàn)在這些地段的大戶型已經(jīng)跌至2萬(wàn)左右，北七家更甚有不到2萬(wàn)的，和中等戶型的價(jià)格差極為明顯，應(yīng)該是性價(jià)比很高了吧？投資性如何

A：

1、從居住角度講，這些大戶型（包括復(fù)式）的性價(jià)比一直挺高的，如果能買到價(jià)格更低的那就更高了唄，甚至能算撿漏兒。

2、不過(guò)投資性怎么說(shuō)呢？正是因?yàn)閮r(jià)格走勢(shì)弱，也就是漲的慢，所以才體現(xiàn)出性價(jià)比高的。也就是租金上漲的多，但這些大戶型的房?jī)r(jià)上漲的少，因此無(wú)論是租金收益率還是居住的性價(jià)比就都高了。

最早天通苑統(tǒng)一價(jià)2650，回龍觀2600，而現(xiàn)在緊湊戶型的一般4萬(wàn)左右，這大戶型的少漲了小一半呢。

3、以后肯定不會(huì)再有這么大的價(jià)格差，而且短期內(nèi)也看不出來(lái)，都是時(shí)間長(zhǎng)了才明顯的。但指望著這些大戶型重新受追捧而漲幅超過(guò)大盤，可能性不大。

畢竟這些像回天的定位都是剛需板塊，那改善的大戶型在這里就算錯(cuò)配了，相當(dāng)于小飯館兒里賣佛跳墻，肯定沒(méi)亂燉好賣。而商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，感興趣的少，價(jià)格走勢(shì)就不會(huì)太強(qiáng)。

4、簡(jiǎn)單就這情況，不過(guò)房子是用來(lái)住的，真要覺(jué)得合適就買吧，性價(jià)比肯定高，大戶型住著也舒服。另外也看購(gòu)入價(jià)格，如果真的買到超跌的了，那投資性也就增強(qiáng)了。

僅供參考。

五

Q:

我是2016年買的通州天賜良園的兩居室，3萬(wàn)，最高峰漲到過(guò)4萬(wàn)多，現(xiàn)在跌到3萬(wàn)多了，跌的我們真心慌了，再跌可就破發(fā)了。所以有想法是不是現(xiàn)在趕緊賣掉，然后看看行情是不是再買？我們還有其他的房子住，這套房一直出租的。您覺(jué)得這么做合適嗎？

A：

1、破發(fā)，能用這個(gè)詞的一般都是炒股高手吧？那如果有其他收益更高+穩(wěn)妥的理財(cái)手段就賣了唄。畢竟現(xiàn)在北京的平均租金收益率只是比存款高點(diǎn)兒，但跟黃金股票差遠(yuǎn)了。

留著房子的一般都是不懂其他理財(cái)?shù)?，沒(méi)辦法才圖個(gè)租金的收益呢。比如我家，即便賣了房也是存銀行或買國(guó)債，最高才1.7%，而租金收益現(xiàn)在1.8%以上了。

2、賣掉后看行情再買，那就看是否真的能看懂行情+抓住時(shí)機(jī)了。您這套天賜良園的就可以說(shuō)買的時(shí)機(jī)還行，估計(jì)是2016年秋天買的吧？算是相對(duì)低點(diǎn)，所以跌了這么多也還沒(méi)破發(fā)呢。

但您這時(shí)機(jī)也不算太好。因?yàn)槿绻?016年初買的話，那天賜良園的均價(jià)也就2萬(wàn)左右，2015年沒(méi)宣布副中心之前才1萬(wàn)多。購(gòu)買的時(shí)機(jī)差了一年，房?jī)r(jià)成本就差了一倍。

3、總之這看自己吧，如果有其他更好的理財(cái)渠道就賣掉，沒(méi)有的再持房。另外是否等待購(gòu)入時(shí)機(jī)就看自己的判斷和手速了，我水平不行不敢建議。

僅供參考。

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