城市商業(yè)

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 雨晴

圖片來源 · Get Mall云匯天地

十年前的2015，是廣州線下商業(yè)承前啟后的關(guān)鍵一年。

這年，隨著城市“東進(jìn)、南拓、西聯(lián)、北優(yōu)”戰(zhàn)略深入，城市商業(yè)格局開始從單中心（天河）向多中心擴(kuò)散。“王炸”天環(huán)試營業(yè)，為天河路的商業(yè)圖譜注入輕奢感；凱德廣場·云尚一路向北，站在白云新城最前哨；蘿崗萬達(dá)廣場，東進(jìn)改寫黃埔人“進(jìn)城消費(fèi)”習(xí)慣。

十年后的2025，廣州商業(yè)的軸線，再次調(diào)整。

K11 Selcet在漢溪長隆簇?fù)砣巳褐性嚑I業(yè)，荔灣聚龍灣太古里與山姆會員店在江畔老城相繼亮燈，黃埔Get Mall云匯天地則選在圣誕節(jié)揭幕。三個(gè)時(shí)間刻度，三個(gè)地理坐標(biāo)，拼貼出廣州商業(yè)格局一場靜默而深刻的遷徙。

曾幾何時(shí)，廣州商業(yè)的聚光燈牢牢打在天河路上。但過去十年，這場角力已演變?yōu)槎嘀行牡臄⑹拢?strong>番禺從“睡城”化身南拓樞紐，以長隆-萬博超級商圈和如今的K11接住了千萬新廣州人的消費(fèi)升級夢想，成長為城市商業(yè)第二極；荔灣則在白鵝潭引擎的轟鳴中蘇醒，太古里以文化縫合歷史肌理，山姆以倉儲式體驗(yàn)激活西岸，老城商業(yè)正褪去斑駁，重構(gòu)高端商業(yè)格局。

再看黃埔，科學(xué)城的創(chuàng)新浪潮與知識城的發(fā)展脈搏，雖催生了大悅城、Get Mall云匯天地等新商業(yè)體，但商業(yè)厚度明顯滯后于荔灣、番禺。

三區(qū)商業(yè)的分化，在于其商業(yè)底蘊(yùn)和開發(fā)邏輯的差異，共同塑造了它們獨(dú)特的發(fā)展軌跡與競爭格局。這場較量不僅僅是商業(yè)形態(tài)的演變，更是廣州在擴(kuò)容與迭代中，不斷尋找新平衡點(diǎn)的縮影。

數(shù)據(jù)來源：贏商大數(shù)據(jù)

01.

荔灣vs番禺vs黃埔

三區(qū)商業(yè)底色幾何？

廣州千年商都，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。現(xiàn)代商業(yè)起步于荔灣，這里有中國第一座五星級酒店、第一條商業(yè)步行街；爆發(fā)于天河，國內(nèi)第一個(gè)真正意義上的購物中心——天河城于1996年開業(yè)于此。

老城荔灣、新貴天河之外，2010年前后，外圍的番禺、黃埔逐步成為投資市場最為關(guān)注的“新興片區(qū)”。

經(jīng)濟(jì)水平：

黃埔穩(wěn)站廣州第二，番禺中游，荔灣靠后

“工業(yè)一哥”黃埔區(qū)自2014年合并原蘿崗區(qū)后穩(wěn)站廣州GDP“二把手”，GDP總量僅次于天河區(qū)、約為番禺和荔灣之和；番禺處在全市中游水平；荔灣受限于土地面積和人口數(shù)量，GDP總量排名靠后，人均GDP與番禺接近。

人口分布：

荔灣最密，黃埔常住人口與前者持平但密度最低

廣州人口高度集中在主城區(qū)。七普數(shù)據(jù)顯示，全市170多個(gè)街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，廣州主城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的人口密度最多可相差千倍。荔灣、番禺、黃埔三區(qū)人口分布依次從集聚到分散：

• 荔灣區(qū)作為老城區(qū)之一人口尤為集中，廣州人口密度最高的兩個(gè)街道均來自此區(qū)，人口密度超9萬人/km2。

• 番禺區(qū)人口結(jié)構(gòu)呈團(tuán)塊狀特征，且沿軌道交通分布。地處番禺中心的市橋街道接近2萬人/km2，北部的大石街道及周邊人口密度在1萬人/km2左右。

• 黃埔區(qū)人口分布則較為分散，只有靠近天河區(qū)的東南部地區(qū)人口相對密集。

數(shù)據(jù)說明：人口密度單位：人/km2

圖片來源：縱橫數(shù)據(jù)

商業(yè)底色：

荔灣多元，黃埔最年輕，番禺發(fā)展勢頭猛

人口分布直接影響城市商業(yè)格局，上述三區(qū)商業(yè)規(guī)模在全市的站位與人口規(guī)模站位一致，商業(yè)項(xiàng)目集聚程度為荔灣>番禺>黃埔，荔灣最集聚、黃埔最分散。

人口密集的荔灣、番禺已經(jīng)孵化出兩個(gè)市級商圈，分別是大西關(guān)（上下九-永慶坊）商圈、長隆-萬博商圈。

注：圖例中綠色落點(diǎn)為已開業(yè)商場，藍(lán)色為擬開業(yè)商場

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

從項(xiàng)目特征看——

荔灣區(qū)作為老城區(qū)，商場運(yùn)營年限普遍較長，且覆蓋購物中心、獨(dú)立百貨、商業(yè)街、文旅商業(yè)等多元業(yè)態(tài)。3萬方以下的小體量商業(yè)占比超六成，社區(qū)商業(yè)偏多。

黃埔區(qū)商業(yè)起步最晚，商場最“年輕”，且業(yè)態(tài)類型相對單一。缺少輻射范圍廣的大體量商業(yè)，這也意味著標(biāo)桿項(xiàng)目不多，但待開業(yè)項(xiàng)目占比最高，增長空間可期。

番禺區(qū)的項(xiàng)目特征則處于上述二者之間，不論是項(xiàng)目運(yùn)營周期、業(yè)態(tài)類型還是項(xiàng)目體量，都處在一個(gè)相對平衡、健康的狀態(tài)。

再看商業(yè)能級方面——

番禺區(qū)作為商業(yè)發(fā)展勢頭最猛的區(qū)域，A級優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比最高，但運(yùn)營商仍以本土（非連鎖）企業(yè)為主，缺少頭部運(yùn)營商進(jìn)駐；

荔灣區(qū)商業(yè)底蘊(yùn)深厚，對頭部運(yùn)營商吸引力最強(qiáng)，但在項(xiàng)目級次方面不及番禺區(qū)；

黃埔區(qū)目前的商業(yè)能級遠(yuǎn)不及上述二者。

總體來看，三區(qū)之中，目前商業(yè)綜合發(fā)展水平最好的是番禺區(qū)，不論是商圈發(fā)展還是商業(yè)能級都處于較高的水平，存量商業(yè)規(guī)模排名全市前列；

其次是荔灣區(qū)，作為廣州的商業(yè)發(fā)源地，荔灣商業(yè)基礎(chǔ)良好，但在廣州商業(yè)重心轉(zhuǎn)移后該區(qū)商業(yè)發(fā)展進(jìn)程緩慢。憑借深厚的商業(yè)底蘊(yùn)、接壤佛山的特殊地理區(qū)位，對頭部運(yùn)營商仍有很強(qiáng)的吸引力；

黃埔區(qū)的商業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平之間仍有較大差距，存量商業(yè)和商業(yè)能級方面遠(yuǎn)不及番禺和荔灣，但黃埔是商業(yè)增量最多的區(qū)域，未來的增長天花板較高。

02.

三區(qū)商業(yè)賽跑

為何分道揚(yáng)鑣？

解構(gòu)區(qū)域商業(yè)發(fā)展邏輯，必須要了解其商業(yè)競爭格局。商業(yè)底色的差異，直接形成了三區(qū)競爭格局的差異。

荔灣：

增長邏輯在于“填補(bǔ)空白”，頭部企業(yè)加速布局

作為十三行所在地，荔灣區(qū)有著千年商業(yè)積淀，有三次關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

1993年，上下九步行街拉開荔灣現(xiàn)代商業(yè)的序幕；2016年，永慶坊一期開業(yè)，推動(dòng)大西關(guān)商圈成長為城市級商圈。行至今年底，隨著荔灣山姆會員店、聚龍灣太古里（首開區(qū)）的開業(yè)，以及明年待開業(yè)的白鵝潭萬象城，荔灣商業(yè)迎來新一輪增長高峰。

從增量市場看，荔灣目前的增長邏輯在于“填補(bǔ)空白”。本月開業(yè)的荔灣山姆會員店，是繼番禺店（廣州南部）、天河店（廣州東部）之后的廣州第三家山姆會員店，填補(bǔ)了廣州西部的市場空白。

而聚龍灣太古里、白鵝潭萬象城則是補(bǔ)足廣州重奢的短板。

事實(shí)上，廣州是高端商場最少、重奢品牌門店最少的商業(yè)一線城市，其目前僅有廣州太古匯一個(gè)重奢商場。太古里、萬象城落子荔灣，意味著廣州乃至大灣區(qū)的高端商業(yè)格局將被重構(gòu)。

盡管目前太古里首開區(qū)還未有重奢品牌進(jìn)駐，但據(jù)聚龍灣太古里項(xiàng)目規(guī)劃，2027年起項(xiàng)目將分階段落成常駐重奢品牌，頂級重奢品牌將在江邊打造獨(dú)棟旗艦項(xiàng)目。屆時(shí)，太古里將正式進(jìn)入重奢領(lǐng)域，與白鵝潭萬象城共同構(gòu)成廣州西部的重奢商業(yè)集群。

那么問題來了，廣州第二個(gè)重奢商圈為何選址荔灣？

一方面，荔灣作為商業(yè)基礎(chǔ)良好的老城區(qū)，仍保留著濃厚的商業(yè)底蘊(yùn)。從地理位置來看，也是唯一一個(gè)不與天河CBD相鄰的老城區(qū)。

另一方面，荔灣正成為輻射廣佛都市圈的重要消費(fèi)目的地。在永慶坊等文旅商業(yè)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，荔灣區(qū)商業(yè)的跨城吸引力持續(xù)增強(qiáng)，虹吸效應(yīng)日益凸顯。數(shù)據(jù)顯示，近五年間荔灣區(qū)商場的異地客群占比已從22%顯著提升至31%。

太古里、萬象城所在的白鵝潭商圈位于珠江西岸，與佛山直接接壤，天然具備承接廣佛兩地客流的優(yōu)勢。同時(shí)，商圈覆蓋廣州地鐵1號線、7號線、11號線并擁有兩大換乘站，進(jìn)一步擴(kuò)展了商圈的輻射半徑。

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

未來的荔灣，注定要承載填補(bǔ)廣州西部商業(yè)版圖的關(guān)鍵使命。

番禺：

需求驅(qū)動(dòng)增長，長隆-萬博商圈劍指世界級商圈

番禺是廣州商業(yè)的“優(yōu)等生”，存量商業(yè)規(guī)模近300萬㎡，僅次于天河區(qū)、白云區(qū)，位居第三；主要依靠人口導(dǎo)入，呈現(xiàn)典型的“住宅-商業(yè)-產(chǎn)業(yè)”開發(fā)順序。

居住方面，上世紀(jì)90年代至2000年初，番禺誕生了若干超大型居住社區(qū)，如祈福新邨、華南碧桂園、雅居樂花園、星河灣等。這些超大型社區(qū)配套先行（自建學(xué)校/醫(yī)院/商業(yè)中心），是“居住郊區(qū)化”的產(chǎn)物，成為無數(shù)“新廣州人”置業(yè)首選。

商業(yè)方面，2006年起，長隆、大學(xué)城板塊逐步發(fā)展，至2014年萬博板塊憑借多個(gè)大型項(xiàng)目快速崛起，番禺商業(yè)重心逐漸由市橋板塊轉(zhuǎn)移至萬博板塊。此外，番禺還依托超大型社區(qū)誕生了一批居住主導(dǎo)型商圈，如祈福商圈、亞運(yùn)城商圈，商業(yè)的邊界不斷向外延伸。

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)方面，2012年起，廣晟·萬博城、奧園國際中心、粵海廣場等多個(gè)萬博板塊的地標(biāo)性寫字樓項(xiàng)目集中奠基、開工。2015-2019年，企業(yè)總部開始批量入駐萬博，如希音、YY（歡聚集團(tuán)）、虎牙直播、攜程、小米等，商務(wù)氛圍快速成熟。

事實(shí)證明，番禺的開發(fā)策略是成功的。2010-2020十年間，番禺的人口增長高達(dá)50.6%，購物中心客流，尤其是核心商圈客流水漲船高。

縱觀番禺區(qū)的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，與廣州“南拓”政策和區(qū)域的城市化進(jìn)程密不可分，其中軌道交通和文旅產(chǎn)業(yè)則是最有力的兩個(gè)抓手。

長隆-萬博商圈，一方面依托長隆度假區(qū)吸引大批旅游客群，另一方面覆蓋廣州地鐵3號線、7號線、18號線三條地鐵線路，橫跨漢溪長隆、南村萬博兩大地鐵樞紐站點(diǎn)，大幅提升商圈輻射范圍。

2020年，南村萬博地鐵站上蓋的番禺天河城開業(yè)后，番禺商業(yè)市場格局明顯分化。核心商圈（長隆-萬博商圈）升級為城市級商圈，其他區(qū)域商圈則承擔(dān)社區(qū)消費(fèi)功能。

番禺區(qū)長隆-萬博商圈輻射范圍（周邊10公里）

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

從近年新增及籌開購物中心來看，番禺的商業(yè)增量主要來自內(nèi)部的需求驅(qū)動(dòng)。

番禺是廣州民營經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一，不少科技龍頭、中小企業(yè)主在此扎根。相比老城區(qū)，番禺更開放，吸引大量外來高收入、家庭客群，他們的消費(fèi)需求是品質(zhì)+體驗(yàn)+親子業(yè)態(tài)。基于此，番禺商業(yè)能級高，且兒童親子業(yè)態(tài)豐富度遠(yuǎn)超荔灣、黃埔。

另一個(gè)值得關(guān)注的特征是，番禺的開放式街區(qū)項(xiàng)目占比高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域開放式街區(qū)與盒子MALL項(xiàng)目占比三七開，且開放式街區(qū)項(xiàng)目占比一度接近40%。

從功能需求來看，開放式街區(qū)能夠承擔(dān)更多城市功能——不僅是購物，更是社交、休閑、娛樂、舉辦活動(dòng)的公共客廳，消費(fèi)者從“目的性購物”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑w驗(yàn)式閑逛”。

典型案例是廣州萬博四海城，項(xiàng)目通過精心的場景與內(nèi)容營造，提升消費(fèi)體驗(yàn)。它打造的沉浸式夜景街區(qū)——表心道，將浪漫氛圍與藝術(shù)燈光結(jié)合，使商業(yè)空間升華為社交舞臺與情感打卡地，成為萬博CBD最熱門的消費(fèi)目的地之一。

圖片來源：四海城商業(yè)廣場公眾號

可以說，番禺的商業(yè)競爭早已從規(guī)模轉(zhuǎn)向品質(zhì)、體驗(yàn)與品牌內(nèi)容。消費(fèi)者對商業(yè)的空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合和社交屬性有了更高要求。

從籌開項(xiàng)目來看，番禺的未來商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)呈現(xiàn)三大方向：一是核心市級商圈的持續(xù)升級與補(bǔ)充（品質(zhì)、體驗(yàn)與家庭型購物中心）；二是向交通樞紐和新興板塊擴(kuò)張（廣州南站）；三是主要沿軌道交通分布。

隨著華潤萬象天地的進(jìn)駐，可以預(yù)測，番禺未來對頭部運(yùn)營企業(yè)的吸引力將持續(xù)提升，朝著廣州第二CBD邁進(jìn)。

黃埔：

“工業(yè)一哥”產(chǎn)業(yè)先行，經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)但商圈氛圍未成體系

黃埔區(qū)作為“工業(yè)一哥”，亮眼的經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻一直未能催生與之匹配的商業(yè)配套。

從開發(fā)路徑看，黃埔區(qū)的開發(fā)策略和番禺有著明顯差異：番禺是住宅先行導(dǎo)入大量人口，而黃埔則是產(chǎn)業(yè)先行，踐行 “產(chǎn)業(yè)-住宅-商業(yè)” 產(chǎn)城融合邏輯。

其優(yōu)勢在于，人口結(jié)構(gòu)更優(yōu)、經(jīng)濟(jì)韌性更強(qiáng)。這種模式使其在短短二十多年里，從郊區(qū)工業(yè)園區(qū)蛻變?yōu)閺V州的產(chǎn)業(yè)引擎和科技創(chuàng)新中心，穩(wěn)居廣州第二大經(jīng)濟(jì)體的地位。

但區(qū)域的商業(yè)市場則呈現(xiàn)一定滯后性。黃埔區(qū)商業(yè)起步較晚，自2008年廣州時(shí)代城開業(yè)后，商業(yè)增長緩慢，到2018年后開始才進(jìn)入集中供應(yīng)期。不論是商業(yè)規(guī)模還是商業(yè)能級，目前黃埔都遠(yuǎn)不及荔灣和番禺。

事實(shí)上，黃埔人民的消費(fèi)力并不弱。今年上半年，黃埔社會消費(fèi)品零售總額938億元，全市占比接近18%，排名全市第二。這也意味著，黃埔消費(fèi)外溢明顯，大部分黃埔居民會選擇天河等核心商圈作為消費(fèi)目的地。

背后原因有三：第一，黃埔區(qū)的購物中心過于分散，缺少標(biāo)桿項(xiàng)目，因此還未形成高粘性、高級次的核心商圈；第二，商場同質(zhì)化嚴(yán)重，盒子式購物中心占比超過80%；第三，品牌檔次較低，大眾化品牌占比到達(dá)66%。

那么，這種商業(yè)發(fā)展的滯后性，是開發(fā)策略導(dǎo)致的嗎？答案是否定的。

可以參考同樣踐行“產(chǎn)業(yè)先行”策略的杭州余杭區(qū)，手握未來科技城與西溪商圈兩大核心商圈，商業(yè)發(fā)展得非常好。深挖黃埔成為“商業(yè)洼地”背后的原因，主要在于供給側(cè)：

十多年前，黃埔區(qū)（以及原蘿崗區(qū)）的規(guī)劃重心在于產(chǎn)業(yè)園布局和基礎(chǔ)路網(wǎng)建設(shè)上，商業(yè)配套主要服務(wù)于當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)人口，以社區(qū)底商和基本商業(yè)街為主。對于未來需要承載高端消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)的大型綜合性商業(yè)空間，在土地和規(guī)劃層面沒有預(yù)留足夠空間。

然而，黃埔區(qū)近年來的發(fā)展速度超出了預(yù)期，產(chǎn)業(yè)升級吸引了大量高學(xué)歷、高收入的年輕人才涌入，消費(fèi)力發(fā)生了結(jié)構(gòu)性改變。昔日以滿足基本生活需求為導(dǎo)向的商業(yè)規(guī)劃，與當(dāng)前追求消費(fèi)品質(zhì)、體驗(yàn)的商業(yè)需求之間，產(chǎn)生了不可避免的代際錯(cuò)位。

軌道交通網(wǎng)絡(luò)也是制約黃埔商業(yè)發(fā)展的核心因素之一：黃埔的首條地鐵線路（5號線）開通于2010年，而第二條地鐵路線（6號線二期）開通時(shí)間則是2016年。相比番禺區(qū)，黃埔區(qū)內(nèi)地鐵獨(dú)立成網(wǎng)的進(jìn)程滯后了十年之久。

相較之下，參考上文提到的荔灣大西關(guān)商圈、番禺長隆-萬博商圈，均覆蓋3條以上地鐵路線、貫穿多個(gè)樞紐站點(diǎn)，極大地拓展了客流觸達(dá)的邊界。因此，想要培育一個(gè)城市級商圈，發(fā)達(dá)的軌道交通網(wǎng)絡(luò)是必不可少的。

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

從增量來看，擬開業(yè)購物中心主要沿地鐵沿線分布，并在科學(xué)城、蘿崗板塊有集聚的傾向。隨著黃埔軌道交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)加速，未來的黃埔商業(yè)市場或迎來增長高峰，值得期待。

注：圖例中綠色落點(diǎn)為已開業(yè)商場，藍(lán)色為擬開業(yè)商場

圖片來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

縱觀荔灣、番禺、黃埔的商業(yè)演進(jìn)，清晰的歷史路徑依賴塑造了各自的增長邏輯：

• 荔灣憑借深厚的商業(yè)基因和地理區(qū)位優(yōu)勢，通過引入高端商業(yè)“填補(bǔ)空白”；

• 番禺借力城市南拓與龐大居住人口，實(shí)現(xiàn)了“需求驅(qū)動(dòng)”的商業(yè)持續(xù)升級；

• 黃埔則堅(jiān)守“產(chǎn)業(yè)先行”策略，商業(yè)配套呈現(xiàn)出明顯的“產(chǎn)業(yè)配套型”特征。

三區(qū)的案例揭示了一個(gè)城市商業(yè)市場發(fā)展的普遍規(guī)律：商業(yè)的根基，在于人口；商業(yè)的能級，在于商圈。

從更長遠(yuǎn)的時(shí)間線看，依托大型居住區(qū)發(fā)展起來的“居住主導(dǎo)型”商圈，能更好地向外拓展，而這也是荔灣、番禺、黃埔三區(qū)商業(yè)發(fā)展分化的根本邏輯。

未來，如何將規(guī)劃前瞻性與市場需求精準(zhǔn)匹配，如何完成商圈能級與人口結(jié)構(gòu)的協(xié)同，是所有快速發(fā)展的城市新區(qū)，必須面對的深層課題。

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