童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀(jì)價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實盤分享。未來大號《朱羅紀(jì)》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號多為企業(yè)價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

我前文《》發(fā)表談到，中信信悅灣的定價太貴了，這個價格會導(dǎo)致買家未來3-5年都沒錢賺（本文我把時間拉更長一些）。

今天信悅灣的開盤結(jié)果超出市場預(yù)期，也超出我的預(yù)期。根據(jù)網(wǎng)上流傳的截圖我數(shù)了一下，156套單位，賣掉了128套，當(dāng)日去化率超過8成。最貴的兩套——一套519平米、備案單價36萬/平米、總價約1.87億，一套658平米、備案單價38萬/㎡、總價約2.5億，也都賣掉了。

看到了一些粉絲的留言，我繼續(xù)來說明探討。

首先要說一點，我不懷疑開發(fā)商的數(shù)據(jù)，行業(yè)潛規(guī)則是樓盤銷售數(shù)據(jù)都有水分，但這個無從查證，所以如果我們以前使用了開發(fā)商的口徑，那么現(xiàn)在邏輯上就必須保持一致。事后，我也不會去查備案網(wǎng)簽，網(wǎng)簽也是一個滯后數(shù)據(jù)，都沒有什么意義。

對這個銷售戰(zhàn)況，我必須要承認(rèn)，超出我的預(yù)期。我先前沒在文章里寫出對開盤成交的預(yù)測，考慮到我先前關(guān)于超級豪宅供應(yīng)短缺的框架判斷，我認(rèn)為會在5-8成，結(jié)果超出了我的上限。whatever，因為我先前我沒有些我的去化預(yù)測，所以說在這一點上你說我錯了，我接受。

再說一點，這個成交量是個天大的好消息，它會帶來什么效果呢？1）會讓深圳的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)變得好快，在12月-明年1、2月國家統(tǒng)計局關(guān)于70個大中城市房價數(shù)據(jù)的披露里會顯示出來（預(yù)計最晚在2.15-16日出來結(jié)果，預(yù)計明年1月、2月深圳的新房價格會實現(xiàn)雙連升），屆時深圳的房價可能會實現(xiàn)數(shù)十個月以來的第一次環(huán)比同比喜人上漲！2）它短期內(nèi)會在一定程度上鼓舞市場士氣，尤其是豪宅市場，以全國最高的價格開盤還賣得這么好，讓人們看到了深圳的潛力、有錢人的規(guī)模、未來的信心。

下面，我們回到問題的重點：我評估信悅灣這個價格太貴，指向是買家未來的預(yù)期回報率很低，或者直接說，在未來賺不到錢。并非是指向當(dāng)天賣多少，賣的多或者少，是不是當(dāng)天賣完，并不影響我的這個判斷。

市場對此有很大分歧，或者說壓倒性的看法是，信悅灣賣得好，就說明了價格是低的。這是完全沒有任何邏輯的說辭，日光盤可能不賺錢，滯銷盤也可能會賺大錢，這在房地產(chǎn)歷史上太多了，不是什么新鮮事。套用我之前一直沿用的老巴的思維邏輯：如果我的判斷是成邏輯的，那么我不會因為很少人支持我就改變我的看法，反過來也一樣。支持者/反對者多或者少，不是我的判斷基礎(chǔ)。最終是對是錯，需要時間與市場來驗證。

我簡單明了說出我的看法：放眼未來的5-8年乃至10年，我認(rèn)為以現(xiàn)價買入信悅灣大概率一分錢都賺不到。很大概率，它會成為當(dāng)年的湯臣一品、紅樹西岸，在投資回報率上表現(xiàn)不佳。

首先岔開一點，聊一點所謂“有錢人”。房地產(chǎn)市場或者自媒體，經(jīng)常會陷入一種對有錢人的“盲目崇拜”中，認(rèn)為“有錢人比普通人更有智慧”，似乎是有錢人買豪宅就一定意味著有錢賺，一定意味著比普通人擁有更多的判斷力，他們出手就一定是意味著他們的判斷是對的。

這個實在是“錯得不淺”，邏輯和事實上雙重錯。我認(rèn)識的有錢人應(yīng)該比絕大絕大絕大多數(shù)粉絲都多，身家?guī)變|到上百億的財富自由者，我朋友圈里不是好幾個，是真的好多個。但這些說明不了什么，我的研究和我的經(jīng)歷告訴我，我們對有錢人的看法可以是“持中”的（包括對國內(nèi)國外的看法都可以如此），你見到的有錢人虧錢虧得上天臺的還少嗎？某種程度上講，他們也是普通人，疫情來了也都得關(guān)起來。

邏輯上錯，在于底層它違反了最基礎(chǔ)的“專業(yè)化分工”理論。很簡單的問題，專業(yè)問題需要去問專業(yè)人士。我相信一個身家?guī)變|想移民的富人，他會像個小學(xué)生一樣認(rèn)真的聽一個年薪可能只有20萬的移民機(jī)構(gòu)的小姐姐去介紹各國移民的不同。我更相信一個身家?guī)资畠|可以聘請一個專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊的富豪，他掌握的外科專業(yè)知識絕不會比一個年薪50萬的外科醫(yī)生多。在買房或者投資中，也是這樣，富人的來源有很多，絕大部分都不是天天關(guān)注我們這個房地產(chǎn)的，他們對于房地產(chǎn)的知識沒有你想象的那么多，也不需要（無論窮人富人都不需要），這正是專業(yè)化分工的意義。所以，有錢沒錢，顯然不是我們評價一個盤的價值依據(jù)，哪怕一丁點兒。也不要覺得他們一定能夠“春江水暖鴨先知”，4月份的美股大跌，賣的都是大機(jī)構(gòu)有錢人，接盤的都是散戶，結(jié)果散戶都在賺錢，機(jī)構(gòu)又在忙不迭的回補(bǔ)。

事實上錯，在于：如果說富人買房子代表著方向，那么是誰告訴你他們不會虧錢的？我們現(xiàn)在所身處的市場，已經(jīng)很好的證偽了這一點。2018年以來搶豪宅的富人，可以說有多少虧多少。沿著香蜜湖、深圳灣、寶中、前海，無論哪一個樓盤，當(dāng)初開盤時都可謂是豪宅，現(xiàn)在都一分錢沒賺到。尤其是投資者們預(yù)期最高、吹捧最猛烈、有錢人扎堆哄搶的前海，反而是跌得最多的。

當(dāng)然，我不是說專家就能對。房地產(chǎn)專家也好、開發(fā)商也好、當(dāng)然也包括我在內(nèi)的自媒體同行在內(nèi)，人們常常會自我美化“我判斷又對了”，但回顧歷史，一個顯而易見的事實是：他們犯錯的概率只比圈外人好一點點。但幾乎所有人都無比默契的不提，比如我提一個無比扎心的問題（或者說是捫心自問吧）：

為什么幾乎沒有一個大V在2018-2021年期間發(fā)出有關(guān)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過大、即將崩塌的警告？以及，你現(xiàn)在對超級豪宅那么樂觀，那么告訴我真心話，如果讓你再來一次，你會不會在2020-2021年賣掉房子？

我自己也沒做到，這是我自認(rèn)為水平不到的地方，我深以為懼、引以為戒，面對這樣的大危機(jī)，我和后臺的一些粉絲們一樣都是亞歷山大。很長時間里我都在反思在2020年時我為什么不再堅決一點提醒粉絲們?nèi)コ鲐?，我明明已?jīng)意識到了危機(jī)。如此大的系統(tǒng)性危機(jī)，說事前沒有征兆端倪，是騙人的。李超人、萬科都幾乎都是提前明牌警告，普通人照做就可以避難。

但事實經(jīng)常如此，令人無奈，大泡沫崩潰之前，能夠預(yù)見并且能夠及時抽身者，寥若晨星。

這是行業(yè)需要集體性反思的一點。

我的意思是，誰都會犯錯。在這一點上，市場是很公平的。大方向上能做對的人，從來都是少數(shù)。不存在什么有錢人、窮人的區(qū)別，只存在誰做了更多功課、誰做了更多風(fēng)控、誰更加有耐心，誰最后才是贏家。如果你是富人，但你冒進(jìn)，你反而更有機(jī)會變成窮人。這沒什么稀奇的，股市里這樣的案例太多了。所以，不要迷信這些東西，個人的冷靜、清醒、獨立思考、不激不盲，最重要的，尤其是面對當(dāng)下這樣的市場。

接下來，我來說我對以當(dāng)前這個價格買入信悅灣的看法。

我倒不是說我要做那個看空英偉達(dá)的Burry，我沒那個水平（有那個水平我也學(xué)洪灝去），我也不認(rèn)同他。事實上，我對深圳的超級豪宅的很遠(yuǎn)期是相對樂觀的，但這絕不意味著我認(rèn)同信悅灣直接把這個價格拉到我預(yù)期5-10年后的價格。

關(guān)于價格體系我在前文已經(jīng)說過了，這里完整表述。

其一，我認(rèn)為迄今為止深圳的超級豪宅“天花板”依然是深圳灣一號，如果要超過深圳灣一號，那么必須要在產(chǎn)品打造上與之完全對標(biāo)。信悅灣如果要向市場展示這一點，應(yīng)該在產(chǎn)品節(jié)奏上往后推遲，露出更多的產(chǎn)品信息，給到客戶和市場更大的確定性，那樣才有可能支撐起這樣的價。以目前的信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

其二，未來的宏觀環(huán)境不能支撐。這一點我一直沒講，因為還沒到時間。北上廣深的超級豪宅為什么賣得都不錯？原因簡單，供應(yīng)短缺，太缺了。為什么會供應(yīng)短缺？就是我前文說的，長達(dá)10多年的嚴(yán)厲政策監(jiān)管，導(dǎo)致市場上多是“偽豪宅”，有錢人的需求無法被滿足。是以，當(dāng)監(jiān)管全解除后，超級闊綽的“豪產(chǎn)品”出來，富人會去換房子。但！同時重要的一點是，這個K型市場如果要有持續(xù)性，必須有強(qiáng)勁的富人、中產(chǎn)階層壯大來支撐。我認(rèn)為這一點非常不確定，甚至可以說繼續(xù)下摔的概率更大。房地產(chǎn)的大周期已經(jīng)過去了，這一點毫無疑問。這也是我為什么一再強(qiáng)調(diào)，超級豪宅一定要趁這個時間窗快速走掉的緣故。等到富人群體改善居所的需求釋放的差不多了，超豪的這一波熱度也就下去了。目前來看，時間上我認(rèn)為中期尚可支撐，但重點在于，方向上其實是明牌了。如果你細(xì)心，應(yīng)該能注意到，超豪的開發(fā)商事實上也是在巴不得趕緊派貨出去，他們不再像以往那樣“囤積居奇”。

其三，未來的流動性問題。如果你覺得信悅灣的現(xiàn)價“一點兒也不貴”，那沒有問題。但要驗證這一點，需要時間，房地產(chǎn)的時間動輒都要3-5年、7-8年。信悅灣交房子預(yù)計要到2028年底，我們可以2029年為界，或者以2030、2035年為界，都可以。假定未來10年這個樓盤的市值再升一倍，均價達(dá)到48.8萬/平米，0杠桿條件下年化回報率7%?；谝陨系诙l，我不太看好屆時市場的承接力度，很大可能是有價無市。

更可能的結(jié)果是，我認(rèn)為這個盤更有可能重演當(dāng)年的湯臣一品的歷史。所謂愛屋及烏，作為《俠女》的超級粉，湯臣一品我多年來都非常非常喜歡，每次到黃浦江我會拍很多它的照片，而它的產(chǎn)品影響力也的確足夠強(qiáng)大，一直至今20年不落伍。但就投資計算而言，當(dāng)年買湯臣一品的豪客們，10年回報率并不高。這個盤2005年開盤，叫出天價11萬/平米，賣不掉，后來遇到“四萬億”開始走俏，但直到2017年前后才漲到20萬/平米，如今大約在25萬/平米。如果算10年回報率，即便是不計資金成本，勉強(qiáng)翻倍，年化7%。完全跑輸了同類房地產(chǎn)。

這是合理的。我前文也說過，過于激進(jìn)的定價，一定會帶來遠(yuǎn)期回報率的降低。請牢記一點歷史教給我們的血淚教訓(xùn)：所有買地王、樓王的，下場都不會太好。有一年的股東會，老孫不斷的強(qiáng)調(diào)了這一點：搞房地產(chǎn)這一行，最怕的就是土地買的太貴了。他為什么強(qiáng)調(diào)這個？因為這哥們吃過地王太多虧了，融創(chuàng)當(dāng)年可是搶地王的一把好手，哪哪都有他。所以，我近年來主張的好交易是：《》。再好的公司，也要有合理的價格，過于昂貴說啥也不能干，寧可錯過不要犯錯。這個上面，不能被“饑餓營銷”——不要覺得窮人會被饑餓營銷，富人一樣會。

同類的深圳也有，紅樹西岸，當(dāng)年亦是定位做開山鼻祖級的分層頂豪宅。那塊地是2001年的全國地王，拿地時就引起了全國關(guān)注，設(shè)計引入公建風(fēng)，全玻璃幕墻第一家，風(fēng)車造型至今依然是深圳灣獨樹一幟，毫不落伍。樓盤在2005年開盤，開價2.5萬/平米，當(dāng)時旁邊的中信紅樹灣只賣1.3萬/平米，價差接近1倍。而后來在二手市場，兩者接近拉平。即是說，同期購買持有同等年限，回報率也可差1倍。

而今往后看，信悅灣所處的市場環(huán)境與當(dāng)年湯臣一品已完全不可同日而語。一個是正在冉冉升起的大周期，一個是正在搖搖欲墜的大周期。如果說先前過于激進(jìn)的定價，只是賺的少的問題。那么，現(xiàn)在過于激進(jìn)的定價，可能會讓你的客戶虧錢。

這是我的判斷，以未來3-5年，乃至5-10年為期，我認(rèn)為以24.4萬/平米的價格買入，你大概率賺不到錢，加上你的資金成本，很可能會虧錢。如果再考慮機(jī)會成本，我相信那個結(jié)果會更不好看。這個情況下，無論是誰，買樓都要首先留足安全邊際。這就是為什么，熊市一定會超跌的緣故，因為不超跌，那個超級安全邊際就出不來，買家就不會進(jìn)場。

到底誰對誰錯，時間會有答案，也許那需要數(shù)年，但我們可以耐心等一等。也可能很快，明年就會有線索。

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