近期，上交所債券項(xiàng)目信息平臺的一則進(jìn)展公告，勾勒出京東在不動產(chǎn)證券化領(lǐng)域的新動作。

據(jù)悉，“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃”正式進(jìn)入審核流程，目前處于“已反饋”狀態(tài)，擬發(fā)行金額達(dá)21億元，品種為持有型不動產(chǎn)ABS（即機(jī)構(gòu)間REITs）。

這也是 2023年2月京東發(fā)行首單民營企業(yè)倉儲物流公募REITs之后，又一次對不動產(chǎn)證券化的探索，同時這種探索正從公募REITs向私募賽道正式延伸。在政策引導(dǎo)與企業(yè)存量資產(chǎn)盤活需求的雙重驅(qū)動下，機(jī)構(gòu)間REITs已成為資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要創(chuàng)新工具。

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京東入局，機(jī)構(gòu)間REITs賽道升溫

上交所信息顯示，“京東高和現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持計(jì)劃”的原始權(quán)益人為上海京鴻宇企業(yè)發(fā)展有限公司，間接全資股東為香港宇培物流資產(chǎn)發(fā)展有限公司，實(shí)際控制人為劉強(qiáng)東。2021年，京東集團(tuán)旗下京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）完成對中國物流資產(chǎn)控股有限公司（前身為上海宇培（集團(tuán)）有限公司）的收購，持股37.02%。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目通過引入高和資本，創(chuàng)新性地在資產(chǎn)支持計(jì)劃與底層項(xiàng)目公司之間嵌入私募基金結(jié)構(gòu)，形成了“私募基金+ABS”的雙層架構(gòu)，為資產(chǎn)盤活提供了更靈活的操作路徑。

作為場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)益產(chǎn)品，機(jī)構(gòu)間REITs以“資產(chǎn)信用”為核心，收益直接綁定底層不動產(chǎn)的現(xiàn)金流，核心優(yōu)勢在于審批流程更高效、估值機(jī)制更靈活、資金用途更自由，尤其適合培育尚未達(dá)到公募REITs運(yùn)營年限、現(xiàn)金流穩(wěn)定性要求的不動產(chǎn)資產(chǎn)。

市場數(shù)據(jù)直觀印證了這一賽道的活躍度。截至2025年12月初，上交所已有50單機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目申報(bào)，申報(bào)規(guī)模近1200億元，并已成功發(fā)行20單項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模超過450億元。上交所表示，下一步將圍繞機(jī)構(gòu)間REITs市場組織和生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步有效推動項(xiàng)目落地。

業(yè)內(nèi)人士分析，機(jī)構(gòu)間REITs的升溫，本質(zhì)上是資本市場響應(yīng)企業(yè)“盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”需求的必然結(jié)果。而京東此次入局，無疑將進(jìn)一步提升機(jī)構(gòu)間REITs賽道的市場關(guān)注度。

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資產(chǎn)布局提速+上市折戟，證券化成關(guān)鍵抓手

京東此次機(jī)構(gòu)間REITs的申報(bào)，背后是核心資產(chǎn)運(yùn)營平臺京東產(chǎn)發(fā)的深度布局與資金周轉(zhuǎn)需求。

作為京東集團(tuán)旗下專注于基礎(chǔ)設(shè)施投資、開發(fā)與運(yùn)營的平臺，京東產(chǎn)發(fā)自2018年獨(dú)立運(yùn)營以來，通過收購、自建等多元方式持續(xù)擴(kuò)張，目前在全球擁有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)數(shù)量超過280個，園區(qū)管理建筑面積超過2700萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模總額超過1200億元。

大規(guī)模擴(kuò)張也伴隨著持續(xù)的資金壓力。2020-2022年，京東產(chǎn)發(fā)投資活動所用現(xiàn)金凈額高達(dá)345億元，而其經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額僅約30億元，截至2022年末公司賬上現(xiàn)金僅11億元。

更為關(guān)鍵的是，其原本寄予厚望的上市融資路徑未能順利推進(jìn)。2023年3月，京東產(chǎn)發(fā)正式向香港聯(lián)交所遞交上市申請，但受港股估值低迷、重資產(chǎn)模式受資本市場質(zhì)疑等多重因素影響，2024年5月該上市計(jì)劃正式暫緩，港交所相關(guān)申請文件因長期無進(jìn)展失效。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，彼時全球IPO市場遇冷，港股集資額降至20年來最低，疊加京東產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)依賴重資產(chǎn)投資、回報(bào)周期長的特性，使其難以獲得滿意估值，最終選擇暫停上市進(jìn)程。

在此情況下，私募基金與資產(chǎn)證券化成為京東產(chǎn)發(fā)緩解資金壓力的核心抓手。自2019年以來，該公司已成立7支私募基金。其中，2024年12月公司宣布完成50億元物流基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集，這也是國內(nèi)物流不動產(chǎn)領(lǐng)域募集規(guī)模最大的一支基金。

而在資產(chǎn)證券化方面，2023年京東產(chǎn)發(fā)成功發(fā)行首單民營企業(yè)倉儲物流公募REITs——京東倉儲REIT，首發(fā)入池的資產(chǎn)包括廊坊、武漢和重慶3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積約35.1萬平方米。2025年7月，該支REITs啟動擴(kuò)募并擬購入西安、合肥兩個成熟運(yùn)營的智能物流園區(qū)，預(yù)計(jì)新增建面約25.28萬平方米。

而此次申報(bào)機(jī)構(gòu)間REITs，則是對這一邏輯的延伸與補(bǔ)充：對于尚未成熟的資產(chǎn)，通過機(jī)構(gòu)間REITs提前盤活回籠資金，反哺新資產(chǎn)的收購與培育；待資產(chǎn)成熟后，可進(jìn)一步銜接公募REITs上市，形成“收購-培育-證券化-再投資”的良性循環(huán)。

京東的探索并非個例。近期包括中國中鐵、青島西海岸公用事業(yè)、中交第四航務(wù)工程局等企業(yè)均密集發(fā)行機(jī)構(gòu)間REITs，涉及消費(fèi)、能源基建、工業(yè)廠房等方向，機(jī)構(gòu)間REITs已成為資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要創(chuàng)新載體。其中，中交第四航務(wù)工程局牽頭投建持有的廣連高速公路項(xiàng)目成功打包成機(jī)構(gòu)間REITs，規(guī)模達(dá)150億元，創(chuàng)同類項(xiàng)目歷史紀(jì)錄。