昆明年底的土拍盛宴已經(jīng)收官，明年主城的樓市將形成建投和邦泰主導(dǎo)的格局，而在主城之外，嵩明職教新城片區(qū)也賣出了超千畝土地，難道沉寂萎靡多時(shí)的遠(yuǎn)郊樓市突然要火了？

信達(dá)資產(chǎn)在軍長(zhǎng)片區(qū)拿地詳情

12月5日至22日，信達(dá)資產(chǎn)深圳分公司旗下兩家地產(chǎn)公司分4批競(jìng)得了嵩明職教新城軍長(zhǎng)片區(qū)約1035畝土地，共花費(fèi)約6.73億元，土地涵蓋住宅、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、公園等，看上去很像一個(gè)綜合大盤的模樣，有媒體因此認(rèn)為，信達(dá)要在嵩明搞個(gè)大項(xiàng)目了。

東方資產(chǎn)在軍長(zhǎng)片區(qū)拿地情況

實(shí)際上，信達(dá)資產(chǎn)并不是首個(gè)在嵩明拿地的AMC機(jī)構(gòu)，從今年8月15日至11月20日，東方資產(chǎn)旗下的昆明東谷御云房地產(chǎn)公司分6批拿下了軍長(zhǎng)片區(qū)約310畝各類土地，土地基本集中于嵩昆大道西側(cè)，總價(jià)約3.93億元。

信達(dá)和東方資產(chǎn)同為我國(guó)四大資管公司，近年來(lái)參與了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)重整，以重整投資人身份入主項(xiàng)目很常見(jiàn)，但親自下場(chǎng)競(jìng)拍土地卻極為罕見(jiàn)，至少在昆明以往并沒(méi)有先例。

退一步說(shuō)，如果真想做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，昆明這幾年推介了大批主城優(yōu)質(zhì)土地，肯定有更好的選擇，而信達(dá)和東方資產(chǎn)舍近求遠(yuǎn)舍易求難，明顯不符合商業(yè)邏輯。

所以兩大AMC不約而同在此拿地，背后或另有文章。

結(jié)合的今年9月公示的軍長(zhǎng)片區(qū)最新控規(guī)，云南房網(wǎng)對(duì)信達(dá)和東方資產(chǎn)的地塊位置做了一番梳理（見(jiàn)上圖），發(fā)現(xiàn)這批土地總體位于軍長(zhǎng)片區(qū)南部，控規(guī)圖中還標(biāo)注了恒大文旅城兩個(gè)在建地塊和北側(cè)的恒大陽(yáng)光半島。

更有意思的是，在軍長(zhǎng)片區(qū)控規(guī)圖上，不僅標(biāo)注了既有項(xiàng)目恒大文旅城和恒大陽(yáng)光半島，也標(biāo)注了東方資產(chǎn)、深圳信達(dá)和重慶信達(dá)，說(shuō)明兩家AMC拿地是早有安排。

12月15日，軍長(zhǎng)片區(qū)再度掛出兩批約113畝土地，包含商住、商業(yè)、學(xué)校、公園綠地，將于2026年1月7日和14日出讓，位置均在嵩昆大道西側(cè)，估計(jì)還是東方資產(chǎn)的地塊。

統(tǒng)計(jì)下來(lái)，軍長(zhǎng)片區(qū)已出讓和已供地的面積已達(dá)1458畝，而控規(guī)圖中標(biāo)注的重慶信達(dá)，也就是信達(dá)資產(chǎn)重慶分公司目前尚未出場(chǎng)拿地，不出意外的話，軍長(zhǎng)片區(qū)這一波次的土地出讓還未結(jié)束。

恒大文旅城規(guī)劃示意圖

參照片區(qū)控規(guī)圖和前些年恒大文旅城的宣傳資料可以看出，信達(dá)和東方資產(chǎn)已獲取和待出讓的地塊均在恒大文旅城原規(guī)劃范圍內(nèi)，而恒大文旅城當(dāng)年宣稱總占地約1.6萬(wàn)畝，主要來(lái)自其收購(gòu)的御行中天，這些土地有部分已開(kāi)發(fā)，有的還沒(méi)開(kāi)發(fā)或還未出讓，而有些則被收回，比如嵩明官方曾透露過(guò)，恒大童世界的10宗土地已被收回。

東方資產(chǎn)8月份拿地時(shí)，云南房網(wǎng)曾分析認(rèn)為，御行中天早期很可能參與片區(qū)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，社會(huì)資本介入一級(jí)開(kāi)發(fā)也是那時(shí)比較通行的做法，政府收儲(chǔ)后，到了出讓環(huán)節(jié)再以土地抵償企業(yè)的投入，信達(dá)和東方資產(chǎn)拿地，原因多半如此。

恒大收購(gòu)御行中天后，這筆賬自然算到了恒大頭上，但沒(méi)過(guò)多久恒大全面陷入困境，恒大文旅城要面對(duì)的，除了保交付，還有債務(wù)問(wèn)題。

2023年，信達(dá)資產(chǎn)深圳分公司曾對(duì)云南御行中天約 19.21億元（含本息）債權(quán)進(jìn)行公開(kāi)招商處置，抵押物為位于嵩明鎮(zhèn)軍馬場(chǎng) 32宗城鎮(zhèn)住宅用地，具體的宗地位置沒(méi)有披露，總面積約1422畝，不過(guò)并沒(méi)有公開(kāi)信息表明該筆債權(quán)已完成轉(zhuǎn)讓，暫時(shí)也無(wú)法確定作為抵押物的土地是否與和這次競(jìng)拍的土地有關(guān)。但總體來(lái)說(shuō)，對(duì)于遠(yuǎn)郊的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，資產(chǎn)估值和變現(xiàn)難度高，直接處置并不容易。

這樣看來(lái)，信達(dá)和東方資產(chǎn)通過(guò)招拍掛獲取拿地，極有可能是經(jīng)過(guò)多方協(xié)調(diào)后的債權(quán)行權(quán)方式，重要的是先完成土地確權(quán)，至于要不要開(kāi)發(fā)，采取何種方式開(kāi)發(fā)？那就以后再說(shuō)了。