融創(chuàng)中國（01918.HK）境外96億美元（約合人民幣675億元），全部進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，這意味著675億元債務(wù)得到豁免。輕裝上陣的融創(chuàng)中國能夠重回牌桌了嗎？

融創(chuàng)文旅商業(yè)板塊的重慶融創(chuàng)茂

12月23日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告，境外債重組成功，96億美元債務(wù)全面解除或免除。這是融創(chuàng)自債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之后最大的利好。本期，知酷文旅將通過一組問題，詳細(xì)解讀融創(chuàng)中國的前景，以及旅游業(yè)曾經(jīng)的霸主融創(chuàng)文旅能否重回文旅的牌桌。

融創(chuàng)文旅主題娛樂板塊的融創(chuàng)樂園

問：96億美元境外債得到免除，具體情況是怎樣的？

答：全部是債轉(zhuǎn)股，融創(chuàng)沒有出一分錢現(xiàn)金。應(yīng)該說，海外債權(quán)人損失慘重。融創(chuàng)推出兩種強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，置換96億美元境外債，半年內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)換成融創(chuàng)中國的股票。且債權(quán)人拿到的股票每股面值6.8港元，大大高于目前融創(chuàng)中國每股1.29港元。以這筆債務(wù)折價(jià)計(jì)算，相當(dāng)于96億美元的債務(wù)，現(xiàn)金回收率僅20%。當(dāng)然，最終實(shí)際現(xiàn)金回收率是多少，取決于未來融創(chuàng)中國股價(jià)的走勢，如果未來半年內(nèi)股價(jià)飆升到6.8港元以上，那么債權(quán)人不僅沒虧，還能撈一筆。

問：這么不利的條件，債權(quán)人為什么會(huì)答應(yīng)呢？

答：這和境外債的本身特點(diǎn)有關(guān)。境外債債權(quán)人大多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)，相對(duì)集中，易于談判。這些金融機(jī)構(gòu)也清楚，投資中資企業(yè)的境外債，本身就是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益。融創(chuàng)中國發(fā)行的境外債，利息率普遍在7%-10%，遠(yuǎn)高于正常大型企業(yè)的融資成本。例如，騰訊在海外發(fā)行的債券，利率只有2%-3%。所以，中資房企的境外債的投資風(fēng)險(xiǎn)，早就體現(xiàn)在了融資利率里，海外金融機(jī)構(gòu)對(duì)此是有心理預(yù)期的。

同時(shí)，境外債債權(quán)人在談判中處于弱勢地位。中資房企的境外債，基本無任何抵押物，全憑信用。債權(quán)人即使去法院起訴、申請(qǐng)清盤，也不會(huì)得到任何財(cái)產(chǎn)，因?yàn)橹匈Y房企的絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)在中國國內(nèi)，不受境外法庭裁判權(quán)的影響。境外債投資人能做的只有盡量談判，爭取更有利的條件。20%的現(xiàn)金回收率雖然低，但總比什么都沒有強(qiáng)，另一大房企恒大的海外債基本上已經(jīng)價(jià)值歸零。

融創(chuàng)文旅酒店板塊中的廣州融創(chuàng)施柏閣酒店

問：免除了675億元的境外債務(wù)，融創(chuàng)可以重獲新生了嗎？

答：并沒有，融創(chuàng)的債務(wù)規(guī)模比675億大得多。

財(cái)報(bào)顯示，截至2025年6月30日，融創(chuàng)中國的總負(fù)債是8059億元，其中一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債就有7590億元。其中還有大量的債務(wù)訴訟，融創(chuàng)財(cái)報(bào)顯示，單筆金額超過5000萬元的訴訟約455宗，合計(jì)約1663億元。

此次豁免的境外美元債約675億元人民幣，不到其流動(dòng)負(fù)債的10%，并沒有徹底改變?nèi)趧?chuàng)艱難的財(cái)務(wù)處境。更不利的是，融創(chuàng)持續(xù)下滑的營收，2025年上半年?duì)I收199億元，同比下滑了41.7%。而2024年的營收又比2023年下滑52%。這種坐滑梯一樣的營收下滑，是融創(chuàng)最致命的問題。而這一現(xiàn)象是整個(gè)房地產(chǎn)大環(huán)境導(dǎo)致，不是融創(chuàng)一家的努力就能解決。

問：免除了這么多債務(wù)，還不能拯救融創(chuàng)，那這次事件的意義何在？

答：相比免除的債務(wù)本身，這次重組成功更像是一個(gè)提振信心信號(hào)，以及對(duì)后續(xù)國內(nèi)的債務(wù)處理，提供了一個(gè)參考系。

債務(wù)危機(jī)的處理，沒有什么萬全之策，通常只能讓債權(quán)人平攤部分損失，并拉長時(shí)間換緩沖空間。只有這樣才能保持企業(yè)的經(jīng)營，避免走到極端的破產(chǎn)清算。境外債的重組成功，一方面表明了融創(chuàng)的債務(wù)問題正在逐步緩解，另一方面也會(huì)影響境內(nèi)債權(quán)人，引導(dǎo)其接受類似的債轉(zhuǎn)股方案。最終使融創(chuàng)輕裝上陣，在后續(xù)的經(jīng)營中做高股價(jià)，以股價(jià)上漲來填補(bǔ)債權(quán)人的損失。

問：房地產(chǎn)市場不可能再回到過去的黃金年代，那融創(chuàng)后續(xù)即使輕裝上陣，憑什么把業(yè)務(wù)拉上去，把股價(jià)拉上去呢？

答：融創(chuàng)有三塊業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)、文旅和物業(yè)。純住宅開發(fā)的房地產(chǎn)，確實(shí)很難回到過去的黃金年代。但以文旅驅(qū)動(dòng)的，文旅、房地產(chǎn)、物業(yè)聯(lián)合的綜合開發(fā)依然有機(jī)會(huì)。

融創(chuàng)文旅冰雪板塊的廣州熱雪奇跡

融創(chuàng)的文旅業(yè)務(wù)核心是冰雪旅游，室內(nèi)冰雪場聯(lián)動(dòng)大型商業(yè)mall，帶動(dòng)周邊酒店、商業(yè)街配套等，這就是典型的文旅、地產(chǎn)和物業(yè)聯(lián)動(dòng)的綜合業(yè)務(wù)。

深圳前海冰雪世界

例如，2025年9月開業(yè)的深圳前海冰雪世界，原本就是融創(chuàng)文旅的項(xiàng)目，只是后續(xù)因債務(wù)壓力出售給珠海華發(fā)，目前融創(chuàng)正與珠海華發(fā)協(xié)商回購項(xiàng)目的股權(quán)。前海冰雪世界自開業(yè)后，試營業(yè)首月累計(jì)接待游客超40萬人次，單日最高客流量突破4萬人次，其30%的客流來自港澳游客，客單價(jià)和消費(fèi)力都很旺盛。國盛證券研報(bào)分析指出，作為目前全球規(guī)模最大、緯度最低的室內(nèi)滑雪場，其整體配置水平更高，年接待游客量有望超過125萬人，預(yù)期年?duì)I收6.5億元，項(xiàng)目成熟期每年將貢獻(xiàn)凈利潤1.3億元。

深圳前海冰雪世界

前海冰雪世界周邊還配套了室內(nèi)深潛基地、超創(chuàng)方舟辦公群、城市中軸綠洲客廳、JW萬豪酒店、純粹人才社區(qū)、新運(yùn)動(dòng)社群商業(yè)等七大業(yè)態(tài)。這些既是文旅，也是商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)，還有大量的物業(yè)管理的需求。

所以，融創(chuàng)未來的出路在文旅賽道上。2024年融創(chuàng)的文旅板塊營收52億元，這個(gè)收入水平在各大文旅上市公司中已經(jīng)名列前茅，并占到融創(chuàng)總營收的7%。2025年上半年，隨著融創(chuàng)房地產(chǎn)收入的進(jìn)一步減少，文旅板塊的營收占比約11%。

總結(jié)

整體來看，此次融創(chuàng)中國的境外債務(wù)重組成功，雖然并不能徹底使融創(chuàng)走出債務(wù)深淵，但這是個(gè)極大的利好信號(hào)。后續(xù)有望以此事為參考系，推動(dòng)境內(nèi)債務(wù)問題的解決。而真正解決債務(wù)矛盾、維護(hù)債權(quán)人的利益，需要融創(chuàng)在經(jīng)營上做出成績，帶動(dòng)股價(jià)回升。這一切都需要融創(chuàng)以文旅為驅(qū)動(dòng)，大舉發(fā)力，帶動(dòng)文旅、地產(chǎn)、物業(yè)等三大業(yè)務(wù)的全面回暖。

作者｜王薪宇

編輯｜小知知

圖片來源｜融創(chuàng)官網(wǎng)、社交媒體