12月16日上午10點，成都軌道交通迎來重要節(jié)點——13號線一期、30號線一期同步開啟初期運營。

（圖片來源：成都軌道）

在城市運行層面，這是一次軌道網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)性加密；而在房地產(chǎn)市場層面，它更像一次現(xiàn)實而具體的檢驗：那些被反復(fù)寫入規(guī)劃文本的城市配套，究竟能否按時兌現(xiàn)？

也正是在這樣的現(xiàn)實語境中，回看過去一年成都樓市中一個被反復(fù)提及的項目——東城金茂曉棠，其意義已不再局限于“賣得好”本身，而更像是一個被市場選中的樣本，折射出當下房地產(chǎn)市場中，哪些價值正在重新被確認。

(東城金茂曉棠項目實拍圖)

·觀望周期中的“A+”成績單：一個值得深度觀察的熱銷樣本

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，成交節(jié)奏放緩成為常態(tài)。

在這樣的背景下，東城金茂曉棠的銷售表現(xiàn)顯得頗為突出。項目一期首開即出現(xiàn)千人搖號，隨后在約半年時間內(nèi)實現(xiàn)“十四開十四罄”的亮眼表現(xiàn)，超過1700套房源全部清盤。而這一銷售節(jié)奏，在同期成都新房市場中較為罕見。

更值得注意的是，這并非依靠單次營銷節(jié)點實現(xiàn)的短期爆發(fā)，而是一種持續(xù)兌現(xiàn)的成交狀態(tài)。在整體市場信心尚未完全修復(fù)的情況下，東城金茂曉棠成為少數(shù)能夠持續(xù)吸引改善型購房者入場的項目之一。

這也引出了行業(yè)內(nèi)部反復(fù)討論的問題：

在普遍謹慎的市場環(huán)境中，這種“現(xiàn)象級熱銷”究竟是偶然因素疊加，還是背后存在一套更具結(jié)構(gòu)性的邏輯？

·并非偶然，而是產(chǎn)品體系的必然結(jié)果

從開發(fā)主體來看，東城金茂曉棠并非一次臨時起意的市場押注。

項目背后，是中國中化集團旗下的中國金茂。長期以來，中國金茂在住宅領(lǐng)域并不以規(guī)模取勝，而是以清晰的產(chǎn)品系戰(zhàn)略參與市場競爭。2024年3月，中國金茂“金玉滿堂”系列推出,憑借精準客戶細分與強大兌現(xiàn)力，金茂構(gòu)建了一個完整的高端人居生態(tài)，超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向“生活方式提供者”的角色。在當前房地產(chǎn)強調(diào)“品質(zhì)與服務(wù)”的背景下，“金玉滿堂”系列全力展現(xiàn)了金茂作為開發(fā)商的自信與前瞻性。

東城金茂曉棠所代表的“棠系”，正是這一邏輯在新階段的落地成果，自此，金茂的“金玉滿堂”也全系花開成都。相較于強調(diào)標簽化高端屬性的產(chǎn)品線，“棠系”更明確地指向城市新中產(chǎn)改善客群，強調(diào)全齡友好、功能復(fù)合與長期居住體驗。

這也意味著，東城金茂曉棠從一開始，并非為短期市場情緒而生，而是被納入一套成熟的產(chǎn)品體系中，通過對成都客群需求的精準匹配，承接在調(diào)整周期中依然存在、但更加理性的改善需求。

·從“區(qū)位討論”到“國家級城市更新”

圍繞東城金茂曉棠，外界長期存在一種典型疑問：其所處區(qū)域是否具備足夠的長期價值？

如果僅以傳統(tǒng)行政區(qū)劃或既有板塊認知作為判斷依據(jù)，這樣的疑問并不意外。但隨著城市發(fā)展邏輯從增量擴張轉(zhuǎn)向存量更新，真正決定區(qū)域價值走向的，已逐漸從“邊界”轉(zhuǎn)向“戰(zhàn)略”。

東城金茂曉棠所在的區(qū)域，被重新命名為為“東城PARK5747”。2024年，該片區(qū)被納入國家級超特大城市更新改造項目庫，成為政企協(xié)同推進的城市更新樣本之一。其目標并非單一住宅開發(fā)，而是通過系統(tǒng)性更新，重塑成都主城東南門戶的城市功能與空間結(jié)構(gòu)。

（東城PARK5747區(qū)位圖）

在更宏觀的層面，這一區(qū)域承擔著連接成都東客站綜合交通樞紐與468城市地標的重要角色，被視為成都東南向發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點。

作為成都城市更新的重要組成部分，“東城錦帶”項目總投資約368億元、全長約3.5公里的文創(chuàng)城市連廊，試圖通過公共空間與慢行系統(tǒng)的構(gòu)建，將長期被基礎(chǔ)設(shè)施割裂的城市界面重新縫合。按照規(guī)劃節(jié)奏，該區(qū)域?qū)⒆裱?年成勢、5年成型、10年成城”的推進路徑。

（東城錦帶區(qū)位圖）

在這個宏大的藍圖中，東城金茂曉棠擁有“五駕馬車”的超配底盤，支撐其成為下一個城市中心。隨著地鐵30號線的開通，項目正式邁入“雙軌TOD”時代，2號線與30號線配合“三橫三縱”路網(wǎng)，出行效率倍增。商業(yè)方面，除項目自帶的“壹里繁華”商業(yè)街區(qū)外，周邊擁有大融城、龍湖天街等超百萬方商業(yè)集群。生態(tài)上，板塊踐行公園城市理念，規(guī)劃了全長約4300米的一環(huán)綠道，串聯(lián)起多個主題公園，讓住宅直接“長”在公園里。加之華西系醫(yī)療資源的護航與未來全齡段教育資源的引入，這里已然具備了成為城市新中心的全部要素 。

當城市更新從概念走向施工與兌現(xiàn)，區(qū)域價值的底層邏輯，也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變。

·當改善產(chǎn)品進入“新規(guī)時代”，競爭發(fā)生了什么變化

如果說地段決定了價值的下限，那么產(chǎn)品力則決定了價值的上限。

在東城金茂曉棠二期上，我們看到了一位“全優(yōu)生”如何利用新規(guī)紅利，對傳統(tǒng)改善產(chǎn)品進行了一次徹頭徹尾的“降維打擊”：

1. 規(guī)劃升維：聯(lián)合大盤在主城重新出現(xiàn)

在土地資源高度碎片化的主城，改善型項目往往受制于地塊規(guī)模，只能在有限空間內(nèi)完成配置。東城金茂曉棠則通過多宗地協(xié)同開發(fā)，構(gòu)建起一個“聯(lián)合大盤”的整體格局。

(東城金茂曉棠區(qū)位圖)

這種模式帶來的，并不僅是體量上的放大，而是公共資源配置能力的本質(zhì)差異。項目內(nèi)部共享超4.2萬㎡園林景觀、近2000㎡商業(yè)街區(qū)以及超過4300㎡的會所體系，形成一種在主城已較為罕見的“大城生活結(jié)構(gòu)”。

（項目二期實拍圖）

（項目二期實拍圖）

（項目二期實拍圖）

（項目二期實拍圖）

對于改善型家庭而言，這種規(guī)模所帶來的，是居住半徑內(nèi)生活場景的完整性，而非對外部資源的高度依賴。

2. 公區(qū)邏輯：不是“多”，而是“被真正使用”

在公共空間設(shè)計上，東城金茂曉棠并未停留在功能堆疊層面，而是圍繞不同年齡段、不同生活方式進行精細拆分。二期會所體系進一步升級，引入約490㎡室內(nèi)半標籃球場，在同類住宅項目中并不多見。同時，項目將青年社交空間與長者活動空間進行物理區(qū)隔，既滿足年輕家庭的社交與運動需求，也保障老年群體的安靜與舒適。兒童空間則年齡分區(qū)、動靜分層，引入體適能訓練設(shè)施，強調(diào)成長型使用場景。

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

（項目二期公共空間實拍圖）

這些設(shè)計并非“看上去很美”，而是基于一個判斷：在居住周期被不斷拉長的背景下，公共空間的價值，取決于是否能夠被長期、高頻地使用。

3. 戶型突破：得房率，正在成為改善產(chǎn)品的底層競爭力

在戶型層面，東城金茂曉棠二期充分釋放新規(guī)紅利，對主城改善產(chǎn)品長期存在的痛點作出回應(yīng)。

136㎡產(chǎn)品實現(xiàn)約123%的得房率，通過約20㎡入戶光廳，將傳統(tǒng)玄關(guān)功能升級為可復(fù)合使用的生活空間，可承載聚會、休閑、種植等多種場景。這種設(shè)計，本質(zhì)上是將“院落式生活”的一部分，引入高層住宅。

戶型內(nèi)部采用LDKB方廳布局與洄游動線設(shè)計，使公共空間與私密空間既相互獨立，又保持良好互動。

（項目二期樣板間實拍圖）

（項目二期樣板間實拍圖）

（項目二期樣板間實拍圖）

（項目二期樣板間實拍圖）

（項目二期樣板間實拍圖）

（項目二期樣板間實拍圖）

而即便是110㎡起步戶型，同樣配置入戶光廳，避免“開門見廳”的尷尬，重新定義入門級改善產(chǎn)品的空間尊嚴。

在改善需求愈發(fā)理性的當下，這種對空間效率與生活場景的重視，正在成為購房決策中的關(guān)鍵變量。

4. 從對比到“降維”：規(guī)則正在被重寫

綜合來看，金茂曉棠的競爭策略，并非在同一維度內(nèi)與周邊項目對比，而是通過規(guī)劃尺度、公區(qū)體系與戶型邏輯的重構(gòu)，直接改變了改善產(chǎn)品的評價標準。

這種“降維”，并不依賴單點優(yōu)勢，而是源于金茂一套系統(tǒng)性的產(chǎn)品方法論：中國金茂“棠系”產(chǎn)品線，是“金玉滿堂”四大系列之一，專為重視家庭陪伴與親子成長的“顧家派”客戶量身打造，以全齡友好社區(qū)為核心定位，倡導(dǎo)家庭興行昌盛、生生不息的美好生活理念。就像一棵茂盛的大棠樹，根深葉茂、代代傳承。

棠系產(chǎn)品主要強調(diào)從擇址、造城、運營到產(chǎn)品力的全周期價值體系：選址城市核心，打造超級大盤提供深厚根基；通過溫暖城市、全周期社區(qū)、網(wǎng)紅IP與前置運營，構(gòu)建“壹里繁華”的長期支撐；最終以高顏美學、全齡友好、超維空間、鯨吞收納、金茂甄選等核心價值，呈現(xiàn)“超集美滿”的居住體驗，滿足多代同堂的改善需求。

自2024年首發(fā)以來，棠系項目如天津上東金茂曉棠、上海金茂棠前等迅速熱銷，2025年更以在全國范圍內(nèi)的高認籌率與逆市表現(xiàn)，樹立年輕改善家庭居住新標桿，重新定義“好房子”與美滿生活方式。

·確定性，正在成為稀缺的資產(chǎn)

回到市場本身，東城金茂曉棠的熱銷，并不意味著房地產(chǎn)市場已全面回暖。相反，它更像是一種篩選結(jié)果。

金茂驗證了一件事：在高度不確定的周期里，真正稀缺的，是“被反復(fù)兌現(xiàn)的確定性”——國家級規(guī)劃帶來的區(qū)域確定性，央企長期主義帶來的產(chǎn)品確定性，以及真實可感的生活場景，共同構(gòu)成了這場逆周期熱銷的底層邏輯。

(東城PARK5747意境圖)

據(jù)了解，目前東城金茂曉棠二期已取證至七批次，這里，不再只是地圖上的一個點，正以成都主城東南門戶的封面形象，擘畫一個關(guān)于“如何在當下住得更好”的現(xiàn)實樣本。

而這，或許正是市場在等待的答案。

文/程思瑜