政策篇：民生保障定位再深化

行業(yè)規(guī)范治理全面升級(jí)

1、專項(xiàng)整治納入國(guó)家層面民生實(shí)事，全面開(kāi)展，貫穿全年（節(jié)選）

2025年，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域迎來(lái)一場(chǎng)前所未有的系統(tǒng)性整治。

國(guó)家層面，3月，中紀(jì)委將“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問(wèn)題”納入16件群眾身邊具體實(shí)事開(kāi)展系統(tǒng)施治。住建部同步將其列為年度群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問(wèn)題集中整治的重點(diǎn)民生任務(wù)。

4 月，《人民日?qǐng)?bào)》在黨建版頭版頭條刊發(fā)《整治物業(yè)管理亂象，靶向發(fā)力》，全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)整治全面啟動(dòng)，形成多部門協(xié)同、高規(guī)格推進(jìn)的行動(dòng)格局。

專項(xiàng)整治主要聚焦兩大重點(diǎn)：一是服務(wù)履約不到位，如未按合同提供安保、保潔、維修等基礎(chǔ)服務(wù)，或未履行信息公示、資料移交等法定義務(wù)；二是侵占業(yè)主公共收益，表現(xiàn)為公共收益底數(shù)不清、管理使用不規(guī)范，或是未按規(guī)定公示公共收益收支情況，或違規(guī)侵占公共收益，如擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)、未按約定分配收益等。

年內(nèi)，逾十省市積極開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)從“有”向“優(yōu)”升級(jí)。

資料來(lái)源：公開(kāi)資料、克而瑞物管整理

2、物業(yè)首次寫入“十五五”建議，房屋全生命周期管理提上日程（節(jié)選）

2025 年，國(guó)家推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略部署，物業(yè)服務(wù)被正式納入國(guó)家頂層規(guī)劃體系。

10月，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，首次直接提及“物業(yè)”，不僅重申“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，更創(chuàng)新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，為物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展定調(diào)，也標(biāo)志著物業(yè)管理從"看門人"向"城市服務(wù)商"躍升，并深度綁定了城市更新、基層治理、民生保障等。

3、“一刻鐘便民生活圈”擴(kuò)圍升級(jí)，支持物企專業(yè)化運(yùn)營(yíng)（節(jié)選）

2025年，“一刻鐘便民生活圈”建設(shè)邁入全面擴(kuò)圍與提質(zhì)升級(jí)的新階段。

9月，商務(wù)部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《新通知》），在總結(jié)前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，明確提出將建設(shè)范圍從地級(jí)以上城市延伸至有條件的縣城社區(qū)，并首次設(shè)定“百城萬(wàn)圈”目標(biāo)——到2030年建成上萬(wàn)個(gè)覆蓋全齡、功能復(fù)合的便民生活圈。

值得注意的是，《新通知》明確鼓勵(lì)積極發(fā)展“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”，拓展養(yǎng)老、托育、家政、餐飲、配送等增值服務(wù)。

4、智慧物業(yè)納入完整社區(qū)建設(shè)，從“可選項(xiàng)”導(dǎo)向“硬性標(biāo)配”（節(jié)選）

2025年，智慧物業(yè)被納入國(guó)家及地方完整社區(qū)建設(shè)的核心指標(biāo)體系，成為衡量社區(qū)現(xiàn)代化水平的“硬性標(biāo)配”。

8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門印發(fā)《貫徹落實(shí)〈關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見(jiàn)〉行動(dòng)方案（2025—2027年）》，明確提出在完整社區(qū)建設(shè)中“推動(dòng)智慧物業(yè)建設(shè)”，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)建智慧物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，強(qiáng)化對(duì)人員、車輛出入的智能管理，并發(fā)展線上線下融合的生活服務(wù)。

年內(nèi)，部分省市亦積極推進(jìn)了智慧物業(yè)政策落地。

5、城市更新進(jìn)入全面加速，老舊社區(qū)迎機(jī)遇（節(jié)選）

2025年，我國(guó)城市更新行動(dòng)邁入全面提速與系統(tǒng)深化的新階段。從中央定調(diào)到政策落地，城市更新已不再是局部試點(diǎn)或零散改造，而是被確立為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需、提升民生福祉的戰(zhàn)略性工程。

5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，首次系統(tǒng)提出建設(shè)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的“四好”目標(biāo)，并部署8項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，涵蓋老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、公共服務(wù)提升、歷史文化保護(hù)等內(nèi)容，為全國(guó)城市更新提供了頂層設(shè)計(jì)和行動(dòng)綱領(lǐng)。

可以預(yù)見(jiàn)，在“四好”目標(biāo)引領(lǐng)下，城市更新將持續(xù)釋放萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)空間。物業(yè)行業(yè)若能把握基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、社區(qū)服務(wù)升級(jí)、智慧技術(shù)賦能三大賽道，不僅將重塑自身價(jià)值邊界，更將成為構(gòu)建宜居、韌性、智慧城市不可或缺的基層支撐力量。

綜上，2025年在政策層面，物業(yè)行業(yè)的民生保障定位不斷深化，規(guī)范治理全面升級(jí)。從專項(xiàng)整治到“十五五”規(guī)劃首次納入，從“一刻鐘便民生活圈”鼓勵(lì)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，到智慧物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)落地與長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，行業(yè)正加速由"社區(qū)管家"向"城市價(jià)值合伙人"轉(zhuǎn)變。通過(guò)服務(wù)提質(zhì)、模式創(chuàng)新與科技賦能，物業(yè)服務(wù)正實(shí)現(xiàn)從“有”到“優(yōu)”的跨越式升級(jí)。

市場(chǎng)篇：住宅深耕治理筑根基

非住挖掘運(yùn)營(yíng)拓增量

1、住宅：市場(chǎng)承壓持續(xù)，社區(qū)共治價(jià)值彰顯（節(jié)選）

市場(chǎng)承壓持續(xù)，“退盤潮”備受關(guān)注。一方面，物業(yè)的民生屬性定位持續(xù)強(qiáng)化，價(jià)格管控政策始終保持從嚴(yán)，而人力成本則呈現(xiàn)剛性上升；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下居民消費(fèi)意愿趨于保守，業(yè)主關(guān)于物業(yè)費(fèi)下調(diào)的訴求居高不下。雙重因素疊加擠壓物業(yè)企業(yè)利潤(rùn)空間，倒逼部分企業(yè)主動(dòng)清理低質(zhì)效、長(zhǎng)期虧損的存量項(xiàng)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年7-8月，物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)的項(xiàng)目已近50個(gè)。

在此形勢(shì)下，行業(yè)亦從被動(dòng)承壓轉(zhuǎn)向積極調(diào)整變革。通過(guò)社區(qū)共治構(gòu)建住宅治理新生態(tài)。

當(dāng)前，住宅物業(yè)行業(yè)正面臨利潤(rùn)率持續(xù)承壓、業(yè)主滿意度走低、物業(yè)與業(yè)主矛盾頻發(fā)的深層困境，社區(qū)共治的價(jià)值愈發(fā)凸顯，已成為破解住宅治理僵局的核心路徑。

2、非住B端：危/機(jī)并存，關(guān)注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，能源管理謀發(fā)展（節(jié)選）

甲方預(yù)算緊縮態(tài)勢(shì)持續(xù)。據(jù)克而瑞物管調(diào)研顯示，2025年，61% 的企業(yè)設(shè)施管理預(yù)算下降，較 2024 年的45%增加了 16 個(gè)百分點(diǎn)，多數(shù)企業(yè)預(yù)算降幅在10% 以內(nèi)。而預(yù)算基本持平企業(yè)則由2024年35%下降至2025年的25%。

資產(chǎn)保值增值訴求明顯上升。當(dāng)前，辦公市場(chǎng)高空置、園區(qū)去化壓力仍存。調(diào)研顯示，甲方對(duì)資產(chǎn)保值增值的訴求較去年上升 11 個(gè)百分點(diǎn)，成為除支持核心生產(chǎn)、保障業(yè)務(wù)連續(xù)、優(yōu)化成本外的核心價(jià)值主張 —— 這背后是企業(yè)對(duì)設(shè)施管理從“成本載體”到“資產(chǎn)標(biāo)的”的認(rèn)知轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多企業(yè)關(guān)注生態(tài)運(yùn)營(yíng)，甚至深度參與前期資產(chǎn)規(guī)劃，形成 “運(yùn)維 - 優(yōu)化 - 增值” 閉環(huán)導(dǎo)向。

物企還需提供貼合客戶需求的FM服務(wù)，“價(jià)值互換” 成為服務(wù)方拓展市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)共贏的實(shí)踐路徑之一。

一是直接購(gòu)買或入駐。通過(guò)采購(gòu)甲方產(chǎn)品、入駐園區(qū)等方式幫助甲方消化產(chǎn)能、盤活資源，從而換取物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合作機(jī)會(huì)。例如可通過(guò)將分公司注冊(cè)落地園區(qū)，協(xié)助完成招商指標(biāo)，進(jìn)而謀求項(xiàng)目服務(wù)權(quán)，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

二是擔(dān)任中介角色。發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，協(xié)助甲方招商、去庫(kù)存。例如部分物企助力甲方招商去化、與甲方企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，協(xié)助銷售旗下產(chǎn)品等，既拓寬獲客渠道，也深化了企業(yè)合作。除此之外，關(guān)注能源管理等新業(yè)務(wù)機(jī)遇。

克而瑞物管調(diào)研顯示，在企業(yè)市場(chǎng)實(shí)踐中，能源管理外包需求有所增加。8 成調(diào)研企業(yè)已開(kāi)展或計(jì)劃開(kāi)展節(jié)能改造，目前以自主改造為主流。近 4 成企業(yè)能源管理費(fèi)用在 100 元 / 平方米?年以內(nèi)。與此同時(shí)，調(diào)研顯示，能源管理已成為 2025 年預(yù)算增幅排名第三的核心業(yè)務(wù)，未來(lái)的布局將為業(yè)務(wù)增長(zhǎng)注入長(zhǎng)期價(jià)值。

3、非住G端：搶抓城市運(yùn)營(yíng)新機(jī)遇，內(nèi)容運(yùn)營(yíng)+IP打造激活空間價(jià)值（節(jié)選）

當(dāng)前，城市運(yùn)營(yíng)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)期。

為搶抓中央政策導(dǎo)向下的城市運(yùn)營(yíng)新機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，需聚焦三大核心發(fā)力點(diǎn)：通過(guò)服務(wù)升級(jí)提升效率、通過(guò)空間改造煥發(fā)活力、通過(guò)內(nèi)容與價(jià)值運(yùn)營(yíng)注入靈魂。

現(xiàn)階段，城市運(yùn)營(yíng)需通過(guò)“硬件適配+內(nèi)容迭代”，構(gòu)建“以運(yùn)維和服務(wù)高效為基礎(chǔ)底座、空間重塑、價(jià)值創(chuàng)造為核心的”的全景圖，以實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

不容忽視的是，就城市運(yùn)營(yíng)而言，真正激活空間價(jià)值、搶抓市場(chǎng)機(jī)遇的“軟件系統(tǒng)” ，在于內(nèi)容與價(jià)值運(yùn)營(yíng)。物理空間只是容器，唯有通過(guò)持續(xù)生產(chǎn)、迭代和運(yùn)營(yíng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，才能真正創(chuàng)造獨(dú)特的場(chǎng)景體驗(yàn)，吸引并留住目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)從“流量”到“留量”的轉(zhuǎn)化，從而驅(qū)動(dòng)城市空間的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值最大化。

以公共空間為例，通過(guò)IP賦能，積極探索實(shí)現(xiàn)商業(yè)化“自我造血”，把握公共服務(wù)市場(chǎng)化新機(jī)遇。

綜上，2025年在市場(chǎng)層面，住宅物業(yè)在市場(chǎng)承壓下加速調(diào)整。通過(guò)社區(qū)共治機(jī)制化解供需矛盾。非住B端面對(duì)預(yù)算緊縮，尋求資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與價(jià)值互換，同時(shí)拓展能源管理等高價(jià)值服務(wù)；非住G端則借力城市運(yùn)營(yíng)新機(jī)遇，以內(nèi)容運(yùn)營(yíng)、IP賦能等激活公共空間價(jià)值。

企業(yè)篇：挑戰(zhàn)中重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力

服務(wù)升維科技賦能謀發(fā)展

1、上市物企營(yíng)收增速創(chuàng)新低，基礎(chǔ)物管“壓艙石”更凸顯，社區(qū)增值占比穩(wěn)定（節(jié)選）

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)端表現(xiàn)來(lái)看，63家上市物企2025年上半年?duì)I收總額增長(zhǎng)至1487.9億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速較去年同期下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收增速創(chuàng)新低。

基礎(chǔ)物管“壓艙石”作用更加凸顯。一方面，從收入占比來(lái)看，在41家連續(xù)披露數(shù)據(jù)的企業(yè)中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為72.4%、10.6%和4.3%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比較去年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，從營(yíng)收額來(lái)看，45家上市物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收總額達(dá)946.1億元，同比增長(zhǎng)8.1%。

社區(qū)增值與去年同期基本持平。2025年上半年，42家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額達(dá)137億元，同比下降1.7%，整體保持相對(duì)穩(wěn)定。

2、凈利潤(rùn)止跌，凈利率保持平穩(wěn)，管理費(fèi)率整體有所下降（節(jié)選）

資產(chǎn)減值影響減弱，凈利率為7.2%。2025年上半年，63家上市物企凈利潤(rùn)均值達(dá)1.7億元，同比增長(zhǎng)20%。隨著企業(yè)資產(chǎn)減值影響逐步減弱，凈利率同比提升1.0個(gè)百分點(diǎn)，至7.2%。

管理效能提升，管理費(fèi)率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。2025年上半年，上市物企持續(xù)推進(jìn)組織管控優(yōu)化，平均管理費(fèi)率同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，降至8.6%。

3、現(xiàn)金流承壓依然明顯，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物下降，應(yīng)收賬款周期提升（節(jié)選）

現(xiàn)金流承壓，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比下降5.1%至937.9億元。2025年上半年，63家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額降至937.9億元，同比下降5.1%，延續(xù)了2024年以來(lái)的下滑趨勢(shì)，行業(yè)整體現(xiàn)金流壓力依然顯著。

應(yīng)收賬款同比增長(zhǎng)3.2%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)提升至146天。2025年上半年，63家上市物企應(yīng)收賬款總額為1119.3億元，較去年同期增長(zhǎng)3.2%；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)由2021年78.2天上升至2025年中期146.1天。

4、組織架構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，地產(chǎn)系高管入主物業(yè)成常態(tài)（節(jié)選）

組織架構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。2025年上半年，46家持續(xù)披露員工數(shù)的上市物企合計(jì)員工92.9萬(wàn)人，同比上年同期減少1.4%，較2024年底減少0.4%。

地產(chǎn)系高管入主物業(yè)成常態(tài)。2025年，一批來(lái)自地產(chǎn)體系的核心管理者“空降”物業(yè)企業(yè)掌舵。從具體案例看，從招商積余的陳智恒，永升服務(wù)的林祝波，到越秀服務(wù)的江國(guó)雄，再到榮萬(wàn)家的吳秋云，地產(chǎn)系高管往往帶著母公司的資源、管理標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)邏輯進(jìn)入物業(yè)領(lǐng)域，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)優(yōu)化升級(jí)。

5、“好服務(wù)”驅(qū)動(dòng)下服務(wù)模式與標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)升級(jí)（節(jié)選）

2025年，物業(yè)管理行業(yè)在“好服務(wù)”理念的引領(lǐng)下，迎來(lái)服務(wù)模式與標(biāo)準(zhǔn)體系的全面升級(jí)。隨著城市治理重心下沉至社區(qū)、居民對(duì)生活品質(zhì)要求持續(xù)提升，物業(yè)服務(wù)已不再局限于基礎(chǔ)保潔、安保與設(shè)施維護(hù)，而是向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化和場(chǎng)景化縱深發(fā)展。這一年，“好服務(wù)”不再是一種口號(hào)，而成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心動(dòng)能。

整體來(lái)看，2025年的“好服務(wù)”呈現(xiàn)出三大趨勢(shì)：一是標(biāo)準(zhǔn)更細(xì)，服務(wù)顆粒度不斷下沉；二是模式更活，圍繞居民需求構(gòu)建多元服務(wù)生態(tài)；三是技術(shù)賦能，智慧系統(tǒng)深度嵌入服務(wù)流程。未來(lái)，物業(yè)服務(wù)將不僅是城市運(yùn)行的“微細(xì)胞”，更是提升人民生活幸福感的重要支撐。唯有持續(xù)升級(jí)服務(wù)內(nèi)涵與標(biāo)準(zhǔn)，方能在存量時(shí)代贏得信任、創(chuàng)造價(jià)值。

6、高端物業(yè)服務(wù)再進(jìn)階，從細(xì)節(jié)到體系全面升維（節(jié)選）

2025 年，高端物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)服務(wù)再進(jìn)階，頭部企業(yè)紛紛跳出傳統(tǒng)“四保一服” 框架，以體系化創(chuàng)新重塑高端居住價(jià)值，讓高端物業(yè)服務(wù)從零散體驗(yàn)升級(jí)為可感知、可傳承的生活生態(tài)，精準(zhǔn)詮釋了高品質(zhì)人居的核心內(nèi)涵。

從資源整合到架構(gòu)革新，從場(chǎng)景營(yíng)造到情感共鳴，2025 年的高端物業(yè)服務(wù)正以體系化升維，定義著新時(shí)代的品質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)。

7、IPO有退無(wú)進(jìn)，并購(gòu)聚焦非住宅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（節(jié)選）

2025年，物業(yè)行業(yè)全年無(wú)一家企業(yè)成功登陸資本市場(chǎng)，成為自行業(yè)上市潮開(kāi)啟以來(lái)首個(gè)“零IPO”年份。與此同時(shí)，融信服務(wù)于3月正式從港交所退市，12月，金科服務(wù)退市決議案獲臨時(shí)股東會(huì)通過(guò)，行業(yè)資本熱度持續(xù)降溫。奧聯(lián)服務(wù)、國(guó)信服務(wù)、深業(yè)運(yùn)營(yíng)等排隊(duì)企業(yè)亦未能在年內(nèi)完成上市進(jìn)程，反映出監(jiān)管趨嚴(yán)、估值承壓與投資者信心不足的多重挑戰(zhàn)。

年內(nèi)，物企并購(gòu)整合有所回溫，尤其聚焦非住宅領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、提升專業(yè)能力并拓展第二增長(zhǎng)曲線。

8、AI科技賦能加速深化，“數(shù)字員工”落地一線服務(wù)與管理（節(jié)選）

2025年，人工智能技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地，AI不再僅是概念或后臺(tái)工具，而是深度嵌入一線服務(wù)與管理場(chǎng)景，成為提升效率、優(yōu)化體驗(yàn)、控制成本的關(guān)鍵抓手。

頭部企業(yè)紛紛推出具備自主決策與交互能力的智能體，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)從“人力密集型”向“智能協(xié)同型”躍遷。

萬(wàn)科物業(yè)率先實(shí)現(xiàn)部署“數(shù)字員工”，2025年7月，萬(wàn)物云首批6名AI員工正式上崗，實(shí)現(xiàn)快速分析數(shù)據(jù)、秒批報(bào)銷、24H在線，預(yù)計(jì)將大幅節(jié)省行政開(kāi)支。更重要的是，該系統(tǒng)通過(guò)持續(xù)學(xué)習(xí)業(yè)主行為與反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)策略，實(shí)現(xiàn)“越用越聰明”的閉環(huán)進(jìn)化。

綜上，2025 年在企業(yè)層面，物業(yè)行業(yè)于挑戰(zhàn)中重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)服務(wù)升維與科技賦能。上市物企營(yíng)收增速創(chuàng)新低但凈利潤(rùn)止跌回升，基礎(chǔ)物管“壓艙石” 作用凸顯，社區(qū)增值服務(wù)占比保持穩(wěn)定；現(xiàn)金流與應(yīng)收賬款壓力仍存，企業(yè)通過(guò)優(yōu)化組織架構(gòu)、降低管理費(fèi)率提質(zhì)增效，地產(chǎn)系高管入主物業(yè)成常態(tài)。服務(wù)模式與標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)升級(jí)，尤其高端服務(wù)向體系化縱深發(fā)展；資本市場(chǎng) IPO “有退無(wú)進(jìn)”，并購(gòu)聚焦非住宅優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，AI 技術(shù)深化落地，“數(shù)字員工” 賦能一線服務(wù)與管理，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

趨勢(shì)篇：2026年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)十大預(yù)測(cè)

1、百城增量規(guī)模將持續(xù)下降至5-6億平方米（節(jié)選）

2026年，百城住宅增量規(guī)模將持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)回落至 5-6 億平方米區(qū)間。這一變化既源于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定階段、住房供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也與“控增量、優(yōu)存量”的行業(yè)導(dǎo)向深度契合。

2、行業(yè)持續(xù)調(diào)整，政策合規(guī)加強(qiáng)（節(jié)選）

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與物業(yè)市場(chǎng)化改革深化的雙重背景下，物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“品質(zhì)提質(zhì)”的轉(zhuǎn)型陣痛，行業(yè)洗牌速度加快，粗放式管理模式逐步被淘汰。

3、非規(guī)模型物企增值物業(yè)將收縮（節(jié)選）

行業(yè)深度調(diào)整，存量競(jìng)爭(zhēng)加劇，非規(guī)模型物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)業(yè)務(wù)將進(jìn)入戰(zhàn)略收縮期。一方面，受限于管理面積小、客戶基數(shù)少，這類企業(yè)難以形成增值服務(wù)所需的規(guī)模效應(yīng)，采購(gòu)成本高、服務(wù)滲透率低的問(wèn)題突出，疊加人力成本持續(xù)上漲，多數(shù)增值業(yè)務(wù)陷入“投入大于收益”的困境。

另一方面，非規(guī)模型物企普遍缺乏數(shù)字化支撐與專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，面臨業(yè)主信任不足、員工銷售能力薄弱等現(xiàn)實(shí)阻礙，無(wú)法滿足業(yè)主對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、品質(zhì)化的需求，部分試錯(cuò)后的業(yè)務(wù)因盈利不及預(yù)期將被主動(dòng)剝離。

4、中小型上市物企困境加劇（節(jié)選）

在行業(yè)深度調(diào)整、資本退潮與監(jiān)管合規(guī)收緊的三重壓力下，中小型上市物企的生存發(fā)展困境持續(xù)加劇。這類企業(yè)普遍依賴關(guān)聯(lián)房企項(xiàng)目輸送，而地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)導(dǎo)致關(guān)聯(lián)項(xiàng)目縮減、應(yīng)收賬款回籠困難，部分企業(yè)還因關(guān)聯(lián)方資金占用進(jìn)一步惡化現(xiàn)金流；同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)“兩頭擠壓”格局，既難匹敵頭部物企的規(guī)模效應(yīng)與數(shù)字化優(yōu)勢(shì)，第三方項(xiàng)目拓展又面臨成本高、成功率低的難題，存量項(xiàng)目撤場(chǎng)率也逐年上升。

5、關(guān)聯(lián)方依賴將進(jìn)一步降低（節(jié)選）

過(guò)去依托關(guān)聯(lián)房企獲取項(xiàng)目輸送、收入補(bǔ)給的模式已難以為繼，一方面，地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)導(dǎo)致關(guān)聯(lián)項(xiàng)目供給收縮、應(yīng)收賬款回籠困難，部分物企因關(guān)聯(lián)方資金占用或壞賬計(jì)提遭受業(yè)績(jī)沖擊，倒逼其主動(dòng)“去地產(chǎn)化”；另一方面，頭部物企的示范效應(yīng)顯著，印證了獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的可行性與成長(zhǎng)性。

6、業(yè)委會(huì)、業(yè)主覺(jué)醒加快，住宅換手率進(jìn)一步提升（節(jié)選）

在物業(yè)新規(guī)落地、業(yè)主自治門檻降低與住房回歸居住屬性的多重驅(qū)動(dòng)下，業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒與業(yè)委會(huì)成立進(jìn)程顯著加快，疊加改善性需求釋放與二手房交易政策優(yōu)化，住宅換手率正迎來(lái)持續(xù)提升。

7、住宅物業(yè)酬金制轉(zhuǎn)化比例增強(qiáng)（節(jié)選）

在業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒、政策持續(xù)加碼及行業(yè)提質(zhì)需求的多重驅(qū)動(dòng)下，住宅物業(yè)酬金制轉(zhuǎn)化比例正穩(wěn)步提升，并通過(guò)多地試點(diǎn)積累了可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，逐步從“小眾探索”走向“規(guī)?；茝V”階段。相較于包干制，酬金制以“物業(yè)費(fèi)按實(shí)列支+約定比例酬金”的透明化模式，精準(zhǔn)契合業(yè)主對(duì)服務(wù)成本、公共收益的知情權(quán)訴求，有效緩解 “質(zhì)價(jià)不符”的行業(yè)痛點(diǎn)。

8、應(yīng)收賬款進(jìn)一步承壓（節(jié)選）

在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型深化的雙重背景下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款壓力加劇，成為制約行業(yè)現(xiàn)金流健康的核心痛點(diǎn)。

從欠款來(lái)源看，一方面，關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收賬款占比居高不下，部分房企因資金鏈緊張長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、案場(chǎng)服務(wù)費(fèi)，甚至以房抵款、債務(wù)展期，大幅拉長(zhǎng)回款周期；另一方面，第三方項(xiàng)目應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)上升，商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，租戶繳費(fèi)意愿下降，疊加部分住宅項(xiàng)目業(yè)主因服務(wù)不滿拒繳費(fèi)用，進(jìn)一步擴(kuò)大了應(yīng)收賬款規(guī)模。

9、高端服務(wù)進(jìn)一步升級(jí)，有感化更凸顯（節(jié)選）

未來(lái)，高端服務(wù)將進(jìn)一步從情感感化深度融入服務(wù)全鏈條，從功能滿足轉(zhuǎn)向價(jià)值共鳴，成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵抓手。摒棄標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模板，需求深耕的定制化服務(wù)，將服務(wù)延伸至生活全場(chǎng)景，讓業(yè)主感受到專屬化、精細(xì)化的尊重。

10、AI應(yīng)用大爆發(fā)（節(jié)選）

AI 正從單點(diǎn)工具升級(jí)為重構(gòu)物業(yè)服務(wù)鏈條的引擎，驅(qū)動(dòng)物業(yè)行業(yè)加速向“技術(shù)驅(qū)動(dòng)”發(fā)展。

未來(lái)，隨著AI 與物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景深度融合，將進(jìn)一步重構(gòu)服務(wù)流程、降本增效、提升業(yè)主體驗(yàn)，推動(dòng)行業(yè)邁入智能化新階段。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。