有人預(yù)測：2026年開始，手里有兩套房的家庭，可能面臨4個(gè)大麻煩

前幾年，很多人心里都有一條“財(cái)富公式”：只要手里有兩套房，一套自己住，一套租出去或者將來賣掉，基本就躺贏了。

那時(shí)候親戚朋友一聊天，話題離不開：

“你家?guī)滋琢?？”“在哪個(gè)區(qū)又買了一套？”

“房子比啥都靠譜，存錢不如買房。”

但這兩年，風(fēng)向悄悄變了。越來越多家庭發(fā)現(xiàn)，手里的房子，從“財(cái)富倉庫”變成了“燙手山芋”：
價(jià)格不漲反跌，掛出去沒人看，物業(yè)費(fèi)和房貸照樣得交，租不出去就算了，還得擔(dān)心未來會不會收什么房產(chǎn)稅。

有分析就預(yù)測：如果照著現(xiàn)在的趨勢走下去，到2026年開始，手里有兩套房的家庭，會明顯感受到4個(gè)大麻煩。如果你家也是“兩套房家庭”，這幾個(gè)問題一定要提前想清楚，不然可能真會被打個(gè)措手不及。

一、房子不一定還能“躺著增值”，有些甚至還在縮水

過去二十多年，樓市走了一個(gè)超級大牛市。很多人自然而然覺得：房價(jià)就是“永遠(yuǎn)漲”。但從最近兩年的數(shù)據(jù)來看，這個(gè)錯(cuò)覺已經(jīng)被打破得很徹底了：

• 2025年，全國70個(gè)大中城市二手房價(jià)格指數(shù)，已經(jīng)是連續(xù)多月全部下跌 ；
• 一些二線、三四線城市，二手房均價(jià)從高點(diǎn)下來，跌幅超過20%，個(gè)別環(huán)京、遠(yuǎn)郊片區(qū)甚至腰斬；
• 就是一線城市，北京、上海、深圳、廣州，二手房價(jià)格相比高位也普遍回調(diào)，只是幅度略小一點(diǎn) 。

對兩套房家庭來說，最尷尬的是什么？

往往：

第一套是自住的，位置、配套還湊合；

第二套多半是后來“順手買”的：要么是老家縣城，要么是遠(yuǎn)郊小戶型，質(zhì)量一般。

而這第二套，恰恰是現(xiàn)在調(diào)整期里最先掉價(jià)的那一類。

如果從現(xiàn)在看到2026年，整個(gè)市場大概率是：

整體“止跌回穩(wěn)”，不會像之前那樣大起大落 ；

但同時(shí)分化非常嚴(yán)重：

好城市+好地段的優(yōu)質(zhì)房子，還有結(jié)構(gòu)性機(jī)會；

普通城市、普通地段、普通房子的價(jià)格，可能長期在低位徘徊，甚至繼續(xù)陰跌 。

二、想賣的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)“不好賣了”

前幾年，業(yè)主的心態(tài)是：“我不急著賣，看誰敢出低價(jià)?！?/p>

現(xiàn)在的行情完全反過來：

二手房掛牌量在很多城市都沖到了歷史高位，一些城市動(dòng)輒十幾萬、幾十萬套掛牌；

買房人不著急，挑三揀四，反復(fù)對比，能砍就砍；

房東如果還想“堅(jiān)持心理價(jià)位”，結(jié)果往往是——掛牌半年都沒什么人來看房 。

很多兩套房家庭已經(jīng)體會到了這種滋味：

• 本來想賣掉那套不住的房子，換一套更好的，或者給孩子、父母準(zhǔn)備；
• 結(jié)果掛了好幾個(gè)月，要么沒人問，要么來了就是一輪輪狠砍價(jià)；
• 有的人從“舍不得”到“狠心割肉”，最后還是只能以遠(yuǎn)低于預(yù)期的價(jià)格成交 。

從人口和城鎮(zhèn)化的大趨勢來看：

• 人口已經(jīng)開始負(fù)增長，老齡化在加速 ；
• 城鎮(zhèn)化率從高速增長變成緩慢爬坡，每年進(jìn)城的人變少了；
• 這意味著：未來的住房總需求，整體是往下走的。

“賣不動(dòng)”不會是一個(gè)短期現(xiàn)象，而很可能是未來幾年的新常態(tài)。

對于兩套房家庭來說，最要命的就是——當(dāng)你突然需要用錢的時(shí)候，房子很可能一時(shí)半會兒變不了現(xiàn)。

三、持房成本一路往上走，房子從“資產(chǎn)”變成“負(fù)債”

很多人只算房價(jià)漲跌，其實(shí)房子還有一堆剛性支出：

• 物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、電梯費(fèi)、公共維修基金、日常維護(hù)……這些年總體是在往上走的；
• 一套看起來“不值多少錢”的房子，一年下來這些成本加起來可能也不少；
• 如果房子還有貸款，利息雷打不動(dòng)得還，哪怕房價(jià)不漲甚至跌，利息照樣照付 。

更讓人不能忽視的，是政策層面的潛在壓力：

• 房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)這幾年一直在推進(jìn)，思路普遍是：首套減免、二套低征、三套及以上累進(jìn)加征 ；
• 多套房的稅負(fù)會明顯更高，而且一旦全面推行，就是每年都要掏的剛性成本。

現(xiàn)在看，有些地方已經(jīng)在討論：

• 人均多少平米以內(nèi)免稅，超出部分按評估價(jià)一定比例征收；
• 稅率根據(jù)房子數(shù)量和價(jià)值階梯式遞進(jìn)，房子越多、越貴，稅越重 。

對兩套房家庭來說，現(xiàn)實(shí)就是：

• 很多房子既不漲、也租不上價(jià)，一邊還得交著物業(yè)費(fèi)、還著房貸；
• 未來可能還要多交一份房產(chǎn)稅；
• 算一算賬，你會發(fā)現(xiàn)，這套“投資房”一年到頭，可能是負(fù)收益，名副其實(shí)的“負(fù)債”。

四、“以租養(yǎng)貸”越來越難，租金跑不贏成本

以前很多人安慰自己：“不怕，我有以租養(yǎng)貸?！?/p>

但現(xiàn)實(shí)越來越扎心，很多城市的整體租金漲幅，遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅，甚至出現(xiàn)租金下跌的情況 ；

不少三四線和遠(yuǎn)郊房子，月租可能只有一兩千，根本不夠覆蓋月供，有時(shí)候連物業(yè)費(fèi)都不夠 ；

有些房子一年有大半年空著，你還得照常還貸、交物業(yè)費(fèi)，完全是在“倒貼錢”。

與此同時(shí)，租房的供需結(jié)構(gòu)也在變：

保障房、人才公寓、公租房、長租公寓這些供給在增加，分流了大量剛需租客 ；

年輕人更愿意住位置便利的小戶型，離地鐵近、周邊配套齊全；

很多投資房偏偏在郊區(qū)、老舊小區(qū)，租客群體本身就少，而且挑剔。

結(jié)果就是：

你以為“出租很輕松”，

實(shí)際上可能頻繁換租客、長期空置、租金越談越低；

有人甚至為了搶租客，主動(dòng)送物業(yè)費(fèi)、允許養(yǎng)寵、不斷降價(jià)。

對于兩套房家庭來說，指望靠租金來抵消房貸、物業(yè)費(fèi)、未來房產(chǎn)稅的日子，會越來越難過。

這4個(gè)大麻煩，最傷的是哪幾類兩套房家庭？

1）兩套都在三四線或縣城，地段一般、小區(qū)一般、產(chǎn)品一般

這些地方人口本來就在流出，年輕人往大城市走，接盤的人只會越來越少 ；房價(jià)不漲還跌，想賣也沒人接，租金又低，持有成本一點(diǎn)不少。

2）一套自住還行，另一套是遠(yuǎn)郊大盤、文旅盤

當(dāng)年被“未來新城”“度假養(yǎng)生”概念忽悠，沖動(dòng)買了遠(yuǎn)郊；現(xiàn)在配套起不來，住也不方便，租也沒人租 ；等到你想出手的時(shí)候，會發(fā)現(xiàn)整個(gè)片區(qū)都在掛，買家寥寥。

3）兩套都是小戶型，滿足不了改善需求

人口、家庭結(jié)構(gòu)在變化，很多家庭以后更需要的是“好位置、好社區(qū)、好戶型”的房子；

老破小和遠(yuǎn)郊小兩房，未來越來越難被市場青睞。

總結(jié)：

2026年開始，這4個(gè)大麻煩不會在一夜之間砸到所有人頭上，但它正在一點(diǎn)點(diǎn)走近，
很多兩套房家庭現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)踩到其中一部分了。

算清楚這步棋，你才不會在樓市的新常態(tài)里，變成那個(gè)“別人在賣，你在等”的人。