臨近歲末，廣州樓市動態(tài)不斷。

市場最為關注的風向標——珠江新城，近期竟傳出了房價上漲的信號？！

今天，咱們聊聊“宇宙中心”珠江新城，今年表現(xiàn)怎么樣？

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

用一個詞形容2025年的珠江新城，就是“穩(wěn)”。

先復盤下珠江新城的全年成交量，截止至12月28日總成交689套，月均成交58套。

對比2024年的402套，月均59套，兩年相差并不大。

｜廣州樓市發(fā)布制

尤其是今年的3-4月，兩個月內(nèi)就成交了181套，同比去年上漲了42%。

是的，珠江新城有自己的“小陽春”。

整體數(shù)據(jù)看下來，珠江新城的成交量，比很多人想象的要好一些。

再看價格走勢，今年珠江新城的成交均價從1月的8.3萬/平，振蕩下調(diào)至6.42萬/平，整體跌幅約23%。

若對比去年，價格下調(diào)的幅度已明顯收窄，第四季度更有企穩(wěn)回暖的跡象。

｜廣州樓市發(fā)布制

整體以價換量，是不是說明今年珠江新城的“估值”降低了？

未必！更準確的說法應該是：成交結(jié)構(gòu)改變，置換成為市場的主旋律。

畢竟，樓市高峰期的2020-2021年，以珠江新城為首的珠金琶區(qū)域，并不像現(xiàn)在一樣有充足、多元的供應。而珠江新城二手成為很多持有大額資金的購房者的選擇。

去年1月前后，珠江新城10萬+/平的占比，一度超過了50%。

近兩年，珠江新城及周邊板塊新房供應增加，許多早期業(yè)主選擇讓利出貨，以舊換新。到了今年，10萬+/平的房源成交，從29%逐步下降至11%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

能保持在10萬+/平的，基本只有僑鑫匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府這些頂豪盤。

另一方面，二手供應也在持續(xù)增加。

數(shù)據(jù)顯示，近一年珠江新城的二手房掛牌量已從去年同期的2390套，上升至目前的2657套，一年內(nèi)漲幅約11%。 （來源：鏈家）

｜來源：鏈家

隨著掛牌量上升，越來越多業(yè)主愿意調(diào)整預期、促進成交，而價格理性回調(diào)也吸引了更多買家入場，帶動市場交易逐步活躍。

貳

再具體來看，什么小區(qū)、什么房子最受珠江新城買家歡迎？

以珠江新城中區(qū)為例，保利心語、嘉裕公館、中海景暉華庭都是最受歡迎的樓盤。

這幾個盤知名度高、位于CBD核心，在樓市高峰期也是成交最活躍的盤之一。

｜來源：貝殼找房

以保利心語為例，它就像珠江新城市場的“風向標”，成交價基本穩(wěn)定在6-7萬/平。

作為2022年珠江新城二手房成交排行榜亞軍，保利心語當年可是公認的網(wǎng)紅盤。

2023年初，保利心語的兩房戶型，成交價基本在11-13萬/平，套均總價超千萬。

而且當年，保利心語以年均超10%的價格漲幅，穩(wěn)居珠城紅盤一梯隊。

｜保利心語

｜廣州樓市發(fā)布 攝

4年時間，保利心語二手房成交價出現(xiàn)明顯下調(diào)。即便是較為熱門的三房，如今僅為6-7萬/平。

其中，3房的成交量最高，有23套，占總成交量約51%。

接著是2房，共成交8套，占總成交量約18%。

｜廣州樓市發(fā)布制

縱觀整個珠江新城，成交結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出類似特點：三房是絕對主力，一至兩房則成為第二熱門選擇。

尤其是一房戶型，由于總價門檻低——100萬至300萬左右，甚至有些僅需幾十萬，吸引了不少預算有限但向往核心區(qū)的買家，也適合投資客入場。

像恒大珺睿、星匯雅苑、富力盈力、富力盈豐、鉑金公寓、跑馬地三期等樓盤，都是這類低總價產(chǎn)品，成交量相對較高。

｜廣州樓市發(fā)布制

這也說明了一個明顯的事實：

以珠城為代表的廣州樓市，正進入一個需求分層、選擇多元的新階段。

叁

有人會問，曾經(jīng)“惜售”的珠江新城業(yè)主，為什么今年主動走向置換市場？

一方面，珠江新城部分二手房自身的競爭力，確實在下降。

以珠江新城中區(qū)為例，已經(jīng)超過10年沒有新盤供應了。市面上流通的二手房樓齡普遍偏長，房子難免有損耗，戶型設計、社區(qū)規(guī)劃也漸漸跟不上現(xiàn)在的居住需求。

尤其是開發(fā)較早的西區(qū)，很多樓盤體量小、產(chǎn)品偏剛需，界面相對一般，成為業(yè)主置換時首先考慮“出手”的區(qū)域。

另一方面，隨著樓市回歸居住本質(zhì)，早年在珠城活躍的業(yè)主集體“換倉”。

過去像兩房小戶型，因為總價門檻相對較低、交易靈活，備受炒家青睞。

如今大家買房更看重實際居住體驗，這些無法滿足長期居住的小戶型，吸引力大不如前。

更重要的是，廣州核心區(qū)不斷有新盤入市，給了珠城業(yè)主更好的置換選擇。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

比如今年熱度高企的凱旋新世界廣粵觀邸、保利玥璽灣、保利天曜，以及琶洲南TOD、華樾等，都吸引了不少珠城業(yè)主“賣舊換新”。

就連白鵝潭、萬博等板塊也有高端新盤亮相，一定程度上分流了原本聚焦珠城的需求。

甚至有人算過這樣一筆賬：

賣掉珠城一套約90㎡、總價千萬的北向兩房，就有機會置換到琶洲或金融城等板塊的120㎡南向四房。

同樣是核心地段，居住體驗卻天差地別，越來越多人選擇“往外走一步”。

｜保利天曜實景

未來，隨著金融城等新區(qū)持續(xù)發(fā)展，還將有更多品質(zhì)新盤面市，珠城作為成熟板塊，短期內(nèi)難有重大利好刺激，熱度被分流是必然趨勢。

那么，現(xiàn)在珠城降價，是不是“撿漏”時機？

樓市君建議謹慎看待，如果一定要買，盡量守住這幾個原則：

1、選稀缺資源型產(chǎn)品，如擁有一線江景、大型園林的項目，這類資產(chǎn)在核心區(qū)難以復制；

2、避開“錯配型”房源，比如在豪宅盤里買小戶型，或在剛需盤里買大平層，這類產(chǎn)品流動性往往較差；

3、慎選有明顯缺陷的戶型，如北向、高總價的一房兩房，接手人群會越來越窄。

說到底，珠城依然是廣州的“心臟”，下限有支撐，但普漲時代已過去。買房回歸居住本質(zhì)，才是當下最實在的邏輯。

你認為珠城二手房還值得持有嗎？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法～