“房子都沒住，物業(yè)費為啥一分不能少？”

“物業(yè)貼張紙就說漲價，誰給的權(quán)利？”

“小區(qū)電梯廣告、公共車位租金從來沒見著，物業(yè)費催得比誰都勤！”

這些話，你是不是在業(yè)主群里也聽過，甚至自己就說過？

其實，很多你以為“必須交”的錢，早就被點名了：這是“違規(guī)收費”，業(yè)主不僅有權(quán)說不，甚至還能要求退回來。

第一種：巧立名目“發(fā)明”出來的各種額外收費

你有沒有在繳費單上見過這種項目：

• 水損費、電路損耗費、加壓服務(wù)費、地下車庫照明費；
• 垃圾清運費（明明物業(yè)費里已經(jīng)有了）；
• 樓道照明費、綠化養(yǎng)護費、安全監(jiān)控費……

這些聽著挺專業(yè)的名目，很多都是物業(yè)公司自己“發(fā)明”出來的。

政策說得很清楚：

• 物業(yè)費里已經(jīng)包含了公共區(qū)域的日常維護、基本能耗、保潔、綠化等；
• 代收水電費，不能加收任何“手續(xù)費、損耗費、服務(wù)費”等額外費用 。

像長沙等地，更是直接寫進文件：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水電氣暖時，嚴禁擅自加收任何費用 。

所以，下次再看到這類“看不懂的項目”，

直接要求物業(yè)拿出收費依據(jù)；

拿不出來，就可以拒交這部分錢。

第二種：房子沒真正到手，就讓你背的物業(yè)費

還有一種很常見的情況：

• 合同上寫的交房日期到了，可開發(fā)商因為各種原因延期交房；
• 或者收房時發(fā)現(xiàn)一堆質(zhì)量問題，需要返工整改；
• 結(jié)果開發(fā)商或物業(yè)來一句：這段時間的物業(yè)費，還得業(yè)主來掏。

這完全不對。

法律和地方規(guī)定早就說了：

• 物業(yè)費原則上從“房屋實際交付”后的次月起由業(yè)主承擔 ；
• 在這之前，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)都還在建設(shè)單位（開發(fā)商）那邊，物業(yè)費自然該由開發(fā)商承擔 。

比如長沙就明確寫：

房屋存在質(zhì)量問題需要整改，在整改期間的物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)由建設(shè)單位繳納。

現(xiàn)實里也有案例：

合肥某樓盤開發(fā)商延期交房，還要求業(yè)主先交齊物業(yè)費才給鑰匙，

最后法院直接判開發(fā)商違約，不僅要交房，還賠償了每戶十幾萬元。

第三種：一張通知就漲價，合同和程序形同虛設(shè)

“樓道里貼張紙，下月起物業(yè)費每平米漲五毛?！?/p>

這種事，你是不是也見過？

實際上，物業(yè)費漲價不是物業(yè)自己說了算的，這是小區(qū)的“大事”，要走嚴格程序：

• 必須召開業(yè)主大會；
• 專有部分面積和人數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決；
• 參與表決中“雙過半”同意；
• 還要報價格或住建等部門備案或指導 。

如果這些程序一個都沒走，

僅憑一張通知就要漲價，

那超標的部分完全就是違規(guī)收費。

現(xiàn)實中已經(jīng)有物業(yè)公司因此被查：

湖南長沙某小區(qū)，物業(yè)實際收費超過了備案標準，結(jié)果被責令退還多收費用還領(lǐng)了10萬元罰單 ；

湖北襄陽有物業(yè)公司擅自漲價，被業(yè)主集體投訴，最后不僅退了7萬多塊錢，還受到行政處罰 。

所以，漲價可以，但必須走合法程序；沒走程序、也沒文件支撐的那部分，業(yè)主有權(quán)按原標準交，超標部分直接拒交。

第四種：代收代繳水電費時“坐地起價”或捆綁收費

在一些小區(qū)，水電費由物業(yè)代收代繳，

本來是便民服務(wù)，結(jié)果成了“創(chuàng)收項目”。

常見問題有：

• 在政府定價的水電費上，私自加收“服務(wù)費”“損耗費”“周轉(zhuǎn)金”等；
• 對商業(yè)用房的水電費大幅加價，賺差價 ；
• 不交物業(yè)費，就不給充水電費，甚至停水停電逼你交錢 。

政策講得很直白：

• 物業(yè)代收水電費，必須按政府定價來，一分錢不能多加；
• 即便允許合理損耗分攤，供水損耗一般不超過8%，供電損耗一般不超過6%，而且必須單獨列賬、每個周期向全體業(yè)主公示 ；
• 嚴禁用停水停電、限制電梯等方式來催繳物業(yè)費，這屬于違法行為 。

你只要比對一下自來水公司、供電公司的官方價格，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)收的單價明顯更高，那多出來的部分，完全可以要求退回來。

第五種：各種“重復收費”“隱形收費”

這種坑，最隱蔽，也最常見。

比如：

明明物業(yè)費里已經(jīng)包含了垃圾清運，物業(yè)又單獨收一遍“垃圾清運費” ；

業(yè)主已經(jīng)買了車位，還要再交一遍“停車管理費”；

公共區(qū)域的水電費本在物業(yè)費內(nèi)，物業(yè)又按戶攤一次“公攤能耗費”；

小區(qū)電梯廣告、燈箱廣告、公共車位出租等收益，從來沒公示，也沒用來抵扣過物業(yè)費 。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理條例》：

• 小區(qū)公共區(qū)域和共有設(shè)施產(chǎn)生的收益，扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有 ；
• 物業(yè)只是代管，不能私吞，更不能在公共收益之外，再向業(yè)主收一遍“公共區(qū)域維護分攤費”；
• 門禁卡、出入證、裝修管理費等，也不能遠高于成本亂收費 。

第六種：過度預收物業(yè)費 + 不合理的押金和違約金

最后這一類，是很多人平時不太注意的：

1）過度預收

• 有的物業(yè)一上來就要預收一年甚至更久的物業(yè)費；
• 但實際上，各地對預收期限都有明確限制：多數(shù)城市規(guī)定不得超6個月，個別地方最多1年，超期部分業(yè)主可以拒付。

2）各種“押金”“保證金”

• 裝修保證金、門禁卡押金、停車押金、前期物業(yè)押金……
• 有些押金沒有法律依據(jù)，收了之后還經(jīng)常拖延不退。

政策的態(tài)度是：

• 沒有明確法律或合同依據(jù)的押金，物業(yè)不得亂收；
• 確有必要的，金額和用途要約定清楚，到期要及時退還 。

3）違約金過高

• 有的物業(yè)合同寫：業(yè)主晚交幾天，就收高得離譜的違約金，比銀行貸款利息還高一大截；
• 實際上，違約金必須有依據(jù)，而且不能明顯過高，一般參照銀行同期貸款利率來算。

如果你家合同里違約金條款特別狠，或者物業(yè)已經(jīng)收了很高的違約金，你也可以通過投訴或訴訟，要求調(diào)整或退回不合理部分。

總結(jié)一下：

正常、合理的物業(yè)費，該交還是要交；這筆錢維持著小區(qū)的安保、保潔、綠化、設(shè)施維修，最后受益的還是你自己。但對于那些明顯違規(guī)、巧立名目、重復收取的項目，你完全有權(quán)利、也有義務(wù)說“不”。

最好的方式，不是一個人賭氣拒交，而是通過業(yè)委會、業(yè)主大會，用“集體談判+行政投訴+法律手段”的組合拳，把錢要回來，也把規(guī)矩立起來。