來源：深圳淘房志

深圳投資客開始抄底公寓了。

有微博大V爆料：深圳某投資客，今年到11月份，已經(jīng)買了9套公寓收租，花了540萬，套均都在45到80萬之間，都是小面積公寓。

今年的目標(biāo)是湊夠10套，十全十美。

這些公寓的租金在2200-3000不等，9套加起來的租金有2.5萬左右，一年租金大概在30萬。

文哥粗略算了下，這9套公寓整體的租金回報率在5.5，收租18年就能回本，按后續(xù)租金上升的話，回本時間會縮短。

算是個很不錯的現(xiàn)金奶牛。

而該微博大V最新的爆料顯示，該投資客在今年12月初再次收了一套公寓，43平60萬，月租金在2200-2500元。

這套最新的公寓，租金回報率在4.5左右。

這位投資客，今年收10套公寓的目標(biāo)完成，算是完美收官了。

實際上，今年深圳投資客頻頻出手了。

就在近期，羅湖的京基華樾，開發(fā)商海報顯示，本月有投資客進場橫掃了半層， 12套公寓。

南山的大沖城市花園，在今年年中有10套公寓被打包后，上月底再次有3套40平的小公寓，被投資客橫掃。

突然之間，投資客開始橫掃公寓市場了。

深圳投資客殺入公寓了

京基華樾橫掃12套，大沖城市花園橫掃3套

投資客也殺入深圳公寓了。

類似租售比高的深圳公寓，現(xiàn)在成了市場的香餑餑，是投資客眼中的肥肉，都在明著爭搶了。

比如南山的大沖城市花園，在今年年中有10套公寓被一次性打包后，再次有3套公寓被一位投資客橫掃。

都是40平的小公寓，套均價格在129萬，三套花費了387萬，而租金在4200-4500，三套租金起碼在1.2萬以上。

租金回報率4個點。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這是典型的投資客買來收租，帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。

福田的深房傳麒景苑，2019年的次新盤，27平小公寓，成交價在115萬左右，租金能到3800元，回報率4個點。

也有投資客買入了。

龍崗的恒大城市之光，上個月71平的公寓法拍，居然吸引了6位買家爭搶，最終成交價在103.4萬。

這套公寓這么多人爭搶，關(guān)鍵在于性價比高，就算最終成交價，回報率仍在4個點。

佳兆業(yè)未來城的公寓，也有投資客陸續(xù)買入了，11月份連著成交了3套，成交總價都在70萬左右。

有微博大V爆料，佳兆業(yè)未來城很多公寓，是用來做民宿的，平時收費不高，110-120一晚。

但只要有賽事或者演唱會，飆升到500-600元一晚，而且供不應(yīng)求，一個月如果有六七場演唱會就賺大了。

深圳的新盤公寓也有投資客殺入了。

比如羅湖的京基華樾，開發(fā)商海報顯示，本月有投資客進場橫掃了半層， 12套公寓。

福田的京基宸悅府，38平公寓總價135萬，月租金5500元/月，租金回報率5%，也有不少投資客進場了。

蛇口的招商望海玥，今年年中促銷，單周就賣了123套。

南山的深業(yè)世紀山谷公寓，年中6折特惠引爆市場，折后單價僅4.2-5萬/㎡，投資客也是瘋狂殺入。

深圳公寓似乎成了投資客的香餑餑。

租金回報率上升

南山福田甚至坪山的公寓都在止跌了

深圳的公寓開始止跌了。

在租金回報率上升的背景下，深圳的公寓成交量放大，成交價也開始止跌了。

比如南山的萬科蛇口公館，今年2月份成交了一套30平公寓，價格在155萬。

最新10月份成交了一套，價格在160萬。

今年一年，萬科蛇口公館的公寓價格其實沒怎么變化。

現(xiàn)在30平的公寓幾乎沒有業(yè)主放盤，很搶手。

目前，萬科蛇口公館，貝殼網(wǎng)上最便宜的一套30平公寓租金4800元，其他都在5000元以上，回報率也接近4。

福田的京基濱河時代北區(qū)，以40平小公寓為例，今年2月份成交價在185萬，而最新成交的一套在195萬。

大半年時間，成交價上漲了10萬。

再來看京基濱河時代北區(qū)的43平公寓，去年10月成交價在195萬，今年8月的成交價在215萬。

居然漲了20萬。

目前，京基濱河時代北區(qū)40平公寓，租金最便宜的一套在5900元，其他都在6000元以上。

租金回報率也接近4，是其堅挺的原因之一。

連深圳坪山的公寓都不咋跌了。

比如坪山的深城投中心公館，最近一年半時間，32平小公寓，成交價一直在50萬左右。

比如去年6月，深城投中心公館的32平公寓成交價在51.9萬，今年11月成交價在53.1萬。

距今一年半時間，幾乎沒有什么變化。

深圳公寓，可以抄底了嗎？

現(xiàn)在深圳的公寓可以抄底了嗎？

有些可以了。

首先我們要明白公寓的弊端。

公寓不能落戶，基本沒有學(xué)位，轉(zhuǎn)讓的交易稅費高，增值潛力相比住宅差等因素。

因此，我們當(dāng)下考慮買公寓，要注重租金回報率，尤其是小戶型公寓，租金回報率在4-5以上。

才可以考慮購買。

單純自住的話，有些公寓性價比也不錯，只有住宅價格的三分之一，居住的配套成熟，生活比較方便。

如果不考慮學(xué)區(qū)，不考慮短期轉(zhuǎn)手，可以適當(dāng)考慮。

當(dāng)然了就算是自住，也要考慮租售比。

如果是大平層公寓，要精選核心地段，占據(jù)稀缺的景觀資源，相比住宅地段更佳的公寓。

畢竟，地段景觀的稀缺性，具有不可復(fù)制性。

隨著深圳的國際化，城市核心區(qū)的定型，占據(jù)稀缺地段，尤其是一線海景資源的公寓，價值一定會水漲船高。

可能比不上住宅效益，但長遠也不會差。

總之，深圳的好公寓，跌出高回報率，租售比在4-5以上的公寓，現(xiàn)在肯定是可以買的。

如果有閑錢，可以投資下。

當(dāng)個收租佬。