案例回顧

在離婚案件中，房產分割往往是當事人最為關注的焦點問題之一。當房產為婚前共同購買，離婚時未作處理，且因客觀條件無法正常交易時，房產分割將變得更加復雜。

王某（男）與李某（女）于2016年戀愛期間共同出資購買了一套商品房，總價300萬元。王某出資180萬元，李某出資120萬元，房產登記為兩人共同共有。2018年，二人登記結婚。2021年，因感情破裂，雙方協(xié)議離婚。

離婚協(xié)議中，雙方對車輛、存款等財產進行了分割，但對該套房產僅約定"另行協(xié)商處理"。離婚后，雙方均未居住該房屋，也未就房產分割達成一致意見。

案件結果

王某向法院提起離婚后財產糾紛訴訟，請求分割該房產。法院經審理后作出如下判決：

1、 關于房產性質認定

法院認定，該房產系王某與李某婚前共同出資購買，登記為共同共有，屬于雙方按份共有的婚前財產，而非夫妻共同財產。根據雙方出資比例，王某享有60%的產權份額，李某享有40%的產權份額。

2、 關于房產分割方式

鑒于房產因客觀原因無法正常交易，法院采用"折價補償"方式分割房產：

1. 委托評估機構對房產市場價值進行評估，確定該房產現值為350萬元。

2. 考慮到王某已清償全部夫妻共同債務，且出資比例較高，判決房產歸王某所有。

3. 王某應向李某支付房產折價款140萬元（350萬元×40%）。

三、關于債務清償與房產分割的關系

王某清償的50萬元夫妻共同債務，屬于為雙方共同利益所負債務。李某應承擔50%的還款責任，即25萬元。該筆款項從王某應支付給李某的房產折價款中扣除。

綜上，王某實際需支付李某115萬元（140萬元-25萬元）。

四、關于無法交易房產的處理

法院判決房產歸王某所有，但明確在房產限制交易條件消除前，暫不辦理過戶登記手續(xù)。王某支付折價款后，即取得房產的實質所有權，待交易條件滿足時再辦理過戶。

最終，雙方服判息訴，案件得以解決。

澤達分析

一、婚前共同購買房產的性質認定

根據《中華人民共和國民法典》第一千零六十三條規(guī)定，一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產。本案中，房產系雙方婚前共同出資購買，登記為共同共有，該房產屬于雙方按份共有的婚前財產，而非夫妻共同財產。

在離婚后財產分割中，應按照雙方出資比例或約定確定各自的產權份額。本案中，王某出資60%，李某出資40%，法院據此認定雙方的產權份額比例，符合法律規(guī)定。

二、無法正常交易房產的分割方式

當房產因客觀條件無法正常交易時，分割方式應靈活處理：

1. 折價補償方式：由一方取得房產所有權，并向另一方支付相應份額的折價款。這是司法實踐中最常見的處理方式。

2. 實物分割方式：適用于可分房產，如聯排別墅、可分層的房產等。但大多數住宅房產不可實物分割。

3. 變價分割方式：將房產拍賣、變賣后分割價款。但本案中房產無法正常交易，此方式不適用。

4. 暫時按份共有：在房產無法交易且雙方均不愿取得所有權時，可判決繼續(xù)按份共有，待交易條件滿足后再行分割。

三、債務清償與房產所有權的關系

一方清償夫妻共同債務，并不直接導致房產所有權變更。根據《民法典》第一千零八十九條規(guī)定："離婚時，夫妻共同債務應當共同償還。"本案中，王某清償的50萬元夫妻共同債務，屬于為雙方共同利益所負債務，李某應承擔相應的還款責任。法院將李某應承擔的債務份額從房產折價款中扣除，是正確的處理方式。

需要注意的是，債務清償是債權債務關系，而房產分割是物權關系，兩者性質不同。清償債務方不能直接以清償債務為由主張取得房產所有權，但可在房產分割時作為考量因素。

四、法律救濟途徑

當房產無法正常交易時，當事人可通過以下途徑尋求法律救濟：

1. 訴訟分割：向法院提起離婚后財產糾紛訴訟，請求分割房產。法院可根據實際情況作出判決。

2. 協(xié)商調解：雙方可協(xié)商達成房產分割協(xié)議，明確房產歸屬、折價款支付方式等，并可申請司法確認，賦予協(xié)議強制執(zhí)行力。

3. 申請財產保全：如一方有轉移、隱匿、毀損房產的可能，可向法院申請財產保全。

4. 執(zhí)行程序：判決生效后，如一方不履行，可申請法院強制執(zhí)行。法院可采取查封、扣押、凍結財產等措施。

律師寄語

離婚房產分割是離婚案件中的難點問題，尤其是當房產存在特殊情況時，處理起來更為復雜?；诒景阜治?，我們提出以下建議：

一、離婚時及時處理房產

離婚時應全面清點財產，包括婚前共同購買的房產。建議在離婚協(xié)議或判決中明確房產分割方案，避免遺留問題。如房產因客觀原因暫時無法分割，也應約定處理原則和時限。

二、正確區(qū)分債務清償與財產分割

夫妻共同債務的清償與房產分割是兩個不同的法律關系。一方清償共同債務后，可向另一方追償其應承擔的份額，但不能直接主張取得房產所有權。在訴訟中，可將債務清償情況作為房產分割的考量因素。

三、靈活應對無法交易的房產

當房產因客觀條件無法正常交易時，不必拘泥于"出售分割"的傳統(tǒng)思維?？刹扇≌蹆r補償、暫時按份共有等方式處理。重要的是明確產權份額和歸屬，價款支付可分期或附條件。

四、保留證據，防范風險

在房產分割過程中，應注意保留以下證據：1. 購房合同、付款憑證；2. 房產登記信息；3. 離婚協(xié)議或判決書；4. 債務清償憑證；5. 溝通協(xié)商記錄等。這些證據在訴訟中至關重要。

五、尋求專業(yè)法律幫助

房產分割涉及《民法典》物權編、婚姻家庭編等多重法律規(guī)定，專業(yè)性強。建議咨詢專業(yè)律師，評估法律風險，制定合理方案。尤其是涉及無法正常交易的房產，更需要專業(yè)指導。

婚姻關系的結束，應是理性與公平的結合。妥善處理財產分割，不僅是對過去的交代，也是對未來的負責。在法律的框架下，通過合理方式解決爭議，才能讓雙方真正開始新的生活。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 剪兆華