根據(jù)《民法典》規(guī)定，住宅小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)公共用地上設(shè)立的停車場(chǎng)，歸全體業(yè)主共同所有。四川宜賓“宜都崇文”小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)近200個(gè)停車位，卻自建成以來(lái)一直由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)開(kāi)發(fā)商與前業(yè)主委員會(huì)簽訂的協(xié)議，業(yè)委會(huì)每年收到3.6萬(wàn)元。 新一屆業(yè)委會(huì)成立后，業(yè)主于2024年11月將開(kāi)發(fā)商和業(yè)委會(huì)起訴至法院，一審法院判決撤銷業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽訂《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》的決定，二審法院維持原判。

▲宜都崇文小區(qū)及規(guī)劃公共區(qū)域 業(yè)委會(huì)供圖

12月16日，就在小區(qū)業(yè)委會(huì)成員羅某某在該小區(qū)綜合樓張貼小區(qū)將召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論停車場(chǎng)問(wèn)題的相關(guān)公示時(shí)，與開(kāi)發(fā)商宜賓天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司駐守停車場(chǎng)的工作人員發(fā)生糾紛，一名開(kāi)發(fā)商公司的工作人員倒地受傷，經(jīng)醫(yī)院診斷為“左側(cè)尺骨中段骨折”，目前仍在醫(yī)院接受治療。12月29日，紅星新聞?dòng)浾邚妮爡^(qū)警方獲悉，事發(fā)后當(dāng)?shù)毓才沙鏊呀槿胝{(diào)查。

▲停車場(chǎng)糾紛引發(fā)人員受傷 業(yè)委會(huì)供圖

業(yè)主起訴：

撤銷業(yè)委會(huì)決定、確認(rèn)停車場(chǎng)協(xié)議無(wú)效

“宜都崇文”小區(qū)位于宜賓市敘州區(qū)趙場(chǎng)街道，地處宜賓南岸西區(qū)核心區(qū)域，系宜賓天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天成公司）開(kāi)發(fā)的首個(gè)小區(qū)，2007年建成投用。在小區(qū)外的公共區(qū)域有6000平方米，目前有197個(gè)固定停車位，若干臨時(shí)停車位。小區(qū)內(nèi)共有住宅樓、綜合樓8棟，575戶，先后經(jīng)歷五屆業(yè)主委員會(huì)。

2024年11月7日，該小區(qū)業(yè)主蘇某學(xué)、周某、夏某云將小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、天成公司起訴至宜賓市敘州區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判決撤銷小區(qū)業(yè)委會(huì)作出的與天成公司簽訂《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》的決定；確認(rèn)業(yè)委會(huì)與天成公司簽訂的《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》無(wú)效；二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

▲開(kāi)發(fā)商用無(wú)牌車堵住小區(qū)臨時(shí)通道 羅敏 攝

原告起訴稱，2023年底，小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆成功。原告等小區(qū)業(yè)主督促業(yè)委會(huì)公開(kāi)與業(yè)主切身利益相關(guān)的材料，發(fā)現(xiàn)第四屆業(yè)委會(huì)與天成公司簽訂了《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》。該協(xié)議所涉停車場(chǎng)占地6000平方米左右，共計(jì)197個(gè)固定停車位，臨時(shí)停車位若干，系全體業(yè)主共有。從協(xié)議內(nèi)容來(lái)看，業(yè)委會(huì)（第四屆）將停車場(chǎng)以每年36000元的價(jià)格交由天成公司管理，嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主實(shí)體權(quán)益。

原告認(rèn)為，根據(jù)民法典規(guī)定，停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。但業(yè)委會(huì)與天成公司簽訂協(xié)議以前，沒(méi)有通知業(yè)主進(jìn)行表決，更沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主任何形式的同意，在全體業(yè)主完全不知情的情況下，擅自做出了與天成公司簽訂協(xié)議的“決定”。原告同時(shí)認(rèn)為，天成公司作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)完全知曉相關(guān)法律法規(guī)，其行為屬于惡意串通，嚴(yán)重?fù)p壞業(yè)主權(quán)益，非善意第三人。

被告宜都崇文小區(qū)業(yè)委會(huì)辯稱，案涉合同是小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)與被告天成公司簽訂的，第五屆業(yè)委會(huì)對(duì)之前的事情不清楚。2023年12月，第五屆業(yè)委會(huì)才知曉案涉停車場(chǎng)的租賃期限和租賃費(fèi)用，上一屆業(yè)委會(huì)也沒(méi)有向新成立的業(yè)委會(huì)交接相關(guān)事項(xiàng)。

開(kāi)發(fā)商辯稱：

案涉停車位在小區(qū)外 依法屬開(kāi)發(fā)商所有

審理過(guò)程中，被告天成公司稱，案涉停車位在小區(qū)外面，系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，依法屬開(kāi)發(fā)商所有，十多年來(lái)未有爭(zhēng)議。與業(yè)委會(huì)簽訂合同約定分成，是對(duì)小區(qū)全體業(yè)主的支持。不僅于此，天成公司為小區(qū)建設(shè)了許多可改造為門面的空間，一直交由業(yè)委會(huì)出租。天成公司在小區(qū)有地下停車位近100個(gè)，也交由業(yè)委會(huì)出租。天成公司在小區(qū)內(nèi)有一商業(yè)近千平方米，多年來(lái)也無(wú)償交由小區(qū)作為物業(yè)用房。以上均體現(xiàn)了天成公司對(duì)小區(qū)全體業(yè)主的支持。小區(qū)物業(yè)費(fèi)只有市場(chǎng)價(jià)格的一半，年底（業(yè)委會(huì)）還有分成。

天成公司認(rèn)為，原告無(wú)權(quán)要求撤銷業(yè)委會(huì)的決議。決議事項(xiàng)涉及全體業(yè)主的利益，而非僅涉及起訴業(yè)主的專屬權(quán)益，個(gè)別業(yè)主不具備單獨(dú)起訴的主體資格，原告訴訟主體不適格。原告沒(méi)有證據(jù)證明業(yè)委會(huì)的決議存在可撤銷的情形。原告沒(méi)有證據(jù)能夠證明該決議對(duì)其合法權(quán)益造成了何種具體實(shí)質(zhì)性的侵害。

天成公司稱：該決議業(yè)委會(huì)在小區(qū)進(jìn)行了公示，只要公示，全體業(yè)主就“應(yīng)當(dāng)知道”該決議內(nèi)容。原告不能以“最近才知道”為由起訴。除公示外，原告在2021年，2022年還兩次提起訴訟，要求在業(yè)委會(huì)公示之外查閱詳細(xì)收支并得到了法院的支持。由此可以證明原告已知該決議，行使撤銷權(quán)已經(jīng)超過(guò)了一年的時(shí)效。

天成公司表示，依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)有權(quán)對(duì)外簽訂合同，依法成立的合同受法律保護(hù)。且（停車場(chǎng)）合同的內(nèi)容并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。有利于小區(qū)整體利益，況且該合同已經(jīng)履行十余年，也得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。是有利于維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定和業(yè)主的共同利益。個(gè)別業(yè)主不能任意提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴。天成公司認(rèn)為：“原告不具備提起確認(rèn)合同無(wú)效之訴的主體資格。原告的訴求沒(méi)有任何事實(shí)及法律上的依據(jù)，請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！?/p>

法院判決：

一審判決撤銷業(yè)委會(huì)決定二審維持原判

經(jīng)宜賓市敘州區(qū)人民法院審理后認(rèn)定，原告蘇某學(xué)、周某、夏某云系宜賓市敘州區(qū)“宜都崇文”小區(qū)業(yè)主。根據(jù)宜賓市自然資源和規(guī)劃?rùn)n案館出具的規(guī)劃建設(shè)用地紅線圖及《商品房預(yù)售許可證》載明內(nèi)容，宜都崇文小區(qū)于2006年取得商品房預(yù)售許可，售房單位為宜賓魯能(集團(tuán))有限公司、宜賓天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，房屋座落地點(diǎn)宜賓南岸西區(qū)，房屋性質(zhì)為商住；小區(qū)紅線范圍內(nèi)南側(cè)規(guī)劃有公共用地。

法院查明，2021年9月1日，業(yè)委會(huì)（甲方）與天成公司（乙方）簽訂《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》，內(nèi)容包括規(guī)劃紅線范圍內(nèi)公共用地由天成公司經(jīng)營(yíng)，天成公司每年向業(yè)委會(huì)交6萬(wàn)元，雙方按業(yè)委會(huì)六成、天成公司四成分配；業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)管理、收費(fèi)的小區(qū)地下停車場(chǎng)和小區(qū)內(nèi)地面停車位，仍按業(yè)委會(huì)六成、天成公司四成分配等相關(guān)內(nèi)容，協(xié)議期限至2026年8月31日。

2022年1月，小區(qū)業(yè)主方某、蘇某學(xué)、夏某云訴請(qǐng)小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)2016年4月20日起至2021年4月19日的賬目進(jìn)行公開(kāi)并審計(jì)。敘州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)享有知情權(quán)，可以向業(yè)主委員會(huì)要求公布、查閱，依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)且由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)掌握的資料。但對(duì)原告主張的對(duì)相關(guān)賬目進(jìn)行審計(jì)的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此并無(wú)具體規(guī)定，在被告不同意進(jìn)行審計(jì)的情況下，原告要求進(jìn)行審計(jì)的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)。

2023年9月，小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)成立，業(yè)委會(huì)主任何英。庭審中，何英稱“對(duì)上屆業(yè)委會(huì)與天成公司簽訂的《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》是否召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決不知情”，上屆業(yè)委會(huì)移交的材料中也沒(méi)有相關(guān)資料；同樣的問(wèn)題，天成公司代理人表示“需庭后核實(shí)回復(fù)法庭”，但判決書顯示天成公司代理人“未在法庭指定的期限內(nèi)回復(fù)”。

▲業(yè)委會(huì)主任何英介紹消火栓情況 羅敏 攝

2025年1月7日，宜賓市敘州區(qū)人民法院一審判決“撤銷被告宜賓市敘州區(qū)宜都崇文小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告宜賓天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《宜都崇文小區(qū)停車場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》的決定；駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”。

一審宣判后，被告天成公司不服，上訴至宜賓市中級(jí)人民法院。2025年7月15日，宜賓中院作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

實(shí)地走訪：

業(yè)主稱公共區(qū)域停車場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng) 小區(qū)消防設(shè)施亟需整改

12月29日，紅星新聞?dòng)浾咔巴硕汲缥男^(qū)實(shí)地走訪。小區(qū)業(yè)主陳女士告訴記者，該小區(qū)近年來(lái)問(wèn)題較多，尤其是小區(qū)公共區(qū)域停車場(chǎng)一直由天成公司在經(jīng)營(yíng)管理，不少業(yè)主對(duì)此非常不滿；小區(qū)部分公共設(shè)施老化，需要更新等。在小區(qū)公示欄，記者見(jiàn)到了《宜都崇文小區(qū)關(guān)于擬召開(kāi)2025年第四次業(yè)主大會(huì)的公示》等文書，大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間為2026年1月1日上午9時(shí)30分。

紅星新聞?dòng)浾咦咴L期間，有業(yè)主向記者介紹，該小區(qū)當(dāng)前最大的隱患是消防隱患。在每棟樓下，都有裸露的消火栓，但每個(gè)消火栓里都沒(méi)水。業(yè)委會(huì)主任何英告訴記者，此前，業(yè)委會(huì)組織人員對(duì)每個(gè)地面消火栓都進(jìn)行了檢查，并作了放水試驗(yàn)。“放了900噸水，但消火栓都沒(méi)水，不知道這900噸水都去了哪里。”

紅星新聞?dòng)浾咦⒁獾?，不僅小區(qū)地面消火栓沒(méi)水，就連有諸多單位所在的綜合樓一樓的消火栓里也沒(méi)水。該綜合樓共有17層，約100戶左右，有事業(yè)單位、企業(yè)、民房和酒店等，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想。

▲銹跡斑斑、無(wú)水的消火栓 羅敏 攝

2024年3月14日，宜賓市敘州區(qū)消防救援大隊(duì)向小區(qū)物業(yè)公司下發(fā)“責(zé)令限期改正通知書”，因發(fā)現(xiàn)該小區(qū)室內(nèi)消火栓無(wú)水、部分消火栓箱內(nèi)水帶缺失，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障等，責(zé)令其于2024年6月14日前改正。但小區(qū)業(yè)主們表示，小區(qū)消火栓沒(méi)水的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)多年，即使被責(zé)令改正至今，也沒(méi)有得到任何改善。

▲消防責(zé)令限期改正通知書

對(duì)此，業(yè)委會(huì)主任何英回復(fù)紅星新聞?dòng)浾叻Q：“針對(duì)消火栓無(wú)水問(wèn)題，業(yè)委會(huì)曾召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商議。但簽字三次都沒(méi)有通過(guò)，不管是動(dòng)用維修基金還是用小區(qū)公共收益來(lái)解決消防設(shè)施問(wèn)題，簽字均未通過(guò)。”

紅星新聞?dòng)浾?羅敏

編輯 歐鵬

審核 王光東