近日，承德市雙灤區(qū)行宮小區(qū)的業(yè)主向紅星新聞記者爆料，小區(qū)內(nèi)有很多未交物業(yè)費的業(yè)主近日收到同一家律師事務(wù)所發(fā)來的催收短信，內(nèi)容含有“訴前將核查產(chǎn)權(quán)人所有賬戶，提前申請凍結(jié)同等價值的財產(chǎn)或金額”的表述，這讓業(yè)主覺得被威脅了。業(yè)主表示，拖欠物業(yè)費是因為覺得小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。 12月29日，涉事小區(qū)物業(yè)方相關(guān)負責(zé)人表示，整個小區(qū)有一千多戶業(yè)主，其中有五六百戶存在拖欠物業(yè)費情況，該負責(zé)人承認公司聯(lián)系律所對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行了短信催收。

▲涉事小區(qū)系老舊小區(qū)

對此，紅星新聞記者采訪的律師表示，倘若物業(yè)公司通過法律途徑提起訴訟追討物業(yè)費，是可以按照法律規(guī)定的程序進行相應(yīng)的財產(chǎn)保全的。繳納物業(yè)費同時督促物業(yè)公司履職盡責(zé)并不矛盾，業(yè)主和物業(yè)公司都應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行自身的義務(wù)。在收取物業(yè)費的時候，各方也可以根據(jù)具體情況進行協(xié)商，沒有必要進一步激化矛盾。

業(yè)主講述：

未交物業(yè)費收到律所催收短信：

“將核查賬戶，提前申請凍結(jié)同等價值財產(chǎn)”

王女士的父親就居住在涉事小區(qū)。據(jù)王女士介紹，她們一家2002年左右入住該小區(qū)，小區(qū)沒有業(yè)主委員會，此前每平方米的物業(yè)費是兩毛錢，但自從2023年換了新物業(yè)公司后，該物業(yè)公司單方面將每平方米的物業(yè)費漲到4毛錢，物業(yè)此舉讓很多業(yè)主不滿，因此拒交物業(yè)費。

王女士承認自己家里也拖欠了物業(yè)費，原因是此前家里暖氣管道嚴重漏水，家人為此事找到物業(yè)公司，物業(yè)公司說不歸他們管，讓去找供熱公司，供熱公司又稱該物業(yè)公司管，最后無奈之下只好自己出錢進行了維修。

▲業(yè)主收到的催收短信

此外，王女士認為小區(qū)里沒有安裝監(jiān)控、門禁等設(shè)施，時有住戶家中財物被盜的情況發(fā)生，整體物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。前不久，小區(qū)一些拖欠物業(yè)費的業(yè)主陸續(xù)收到一家律所發(fā)來的催收短信。王女士提供的催收短信截圖顯示：“拖延免除不了物業(yè)費，我方訴前將核查產(chǎn)權(quán)人所有賬戶，提前申請凍結(jié)同等價值的財產(chǎn)或金額�！边�有的業(yè)主收到的催收短信中寫到“后期不排除請律師以訴訟維權(quán)，請今明兩天結(jié)清欠費”等。

有業(yè)主認為，這樣的催收短信帶有威脅性質(zhì)。

物業(yè)回應(yīng)：

小區(qū)有五六百戶業(yè)主欠費

承認公司聯(lián)系法務(wù)進行短信催收

12月29日，紅星新聞記者致電涉事小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中心，一位王姓負責(zé)人表示，公司年底整理賬務(wù)，梳理出小區(qū)拖欠物業(yè)費的業(yè)主名單并交給公司統(tǒng)一催收，他承認公司聯(lián)系了法務(wù)對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行短信催收。

對于業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司單方面上漲物業(yè)費一事。該負責(zé)人表示，此前物業(yè)費每平方米兩毛錢是當時小區(qū)內(nèi)部物業(yè)公司自己定的價，這家物業(yè)公司在2023年退出后，新物業(yè)公司進場并按照市場定價按每平方米4毛錢收費，物業(yè)費高的業(yè)主每年400元左右，低的一年不到200元，但有的業(yè)主至今長達三年都沒交物業(yè)費，“大概有五六百戶（拖欠物業(yè)費）”。

對于業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題，該負責(zé)人表示，涉事小區(qū)是有著20多年歷史的開放式老小區(qū)，四通八達，沒有大門，也不便管理，小區(qū)里確實沒有安裝監(jiān)控，物業(yè)平時主要負責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生、清理污水池等，如果業(yè)主交了物業(yè)費，可以免費幫業(yè)主通下水道以及幫助解決水龍頭壞了這種事情。

對收到催收短信仍未交費的業(yè)主是否會采取其他措施，該負責(zé)人表示到時公司法務(wù)會處理，自己主要負責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生和排查小區(qū)安全隱患等。

律師觀點：

物業(yè)公司提起訴訟追討物業(yè)費

可按照法定程序進行相應(yīng)財產(chǎn)保全

四川一上律師事務(wù)所合伙人林小明律師認為，如果物業(yè)公司依法簽訂了物業(yè)服務(wù)合同并提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，那么就有權(quán)利按照約定收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維修等服務(wù)，若物業(yè)公司沒有承諾或與業(yè)主約定提供其他服務(wù)，那么其盡到了前述的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，則按照法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當支付物業(yè)費，也就是說，業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯理由若非法律規(guī)定的或者超出物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的話，則其抗辯理由很難成立。

另外，根據(jù)《民法典》規(guī)定的“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力”，也就是說，物業(yè)公司所訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同從程序到內(nèi)容都合理合法的話，那么就對全體業(yè)主有效。當然，若物業(yè)公司單方面漲了物業(yè)費，沒有經(jīng)過業(yè)主委員會或者業(yè)主大會同意，則對業(yè)主來說不應(yīng)當產(chǎn)生效力。倘若物業(yè)公司通過法律途徑提起訴訟追討物業(yè)費，是可以按照法律規(guī)定的程序進行相應(yīng)的財產(chǎn)保全的。

林小明認為，繳納物業(yè)費同時督促物業(yè)公司履職盡責(zé)并不矛盾，業(yè)主和物業(yè)公司都應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行自身的義務(wù)。在收取物業(yè)費的時候，各方也可以根據(jù)具體情況進行協(xié)商，沒有必要進一步激化矛盾。

四川縱目律師事務(wù)所張柄堯律師表示，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主遵照合同約定及時支付物業(yè)費，這是業(yè)主的合同義務(wù)。若業(yè)主未及時繳納物業(yè)費，物業(yè)公司自身或委托律師事務(wù)所等采取短信催收乃至訴訟等方式追討物業(yè)費，這屬物業(yè)公司正當行使權(quán)利，包括催收短信中提到的提前申請凍結(jié)同等價值的財產(chǎn)或金額，這也屬正常的訴前或訴訟中財產(chǎn)保全行為。

對于物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)達不到合同約定部分，業(yè)主可在訴訟中提起反訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)對應(yīng)責(zé)任。另外，由于涉事小區(qū)迄今為止仍未成立業(yè)委會且此前曾更換物業(yè)公司，并同時提高物業(yè)費標準。通常而言，包括更換物業(yè)公司、提高物業(yè)費標準均屬重大事項調(diào)整，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，若不符合前述要求，相關(guān)行為的效力則存在問題。

紅星新聞記者 王超

編輯潘莉

審核 王光東