童鞋們，我開了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤分享。未來大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

財(cái)政部發(fā)文，明確2026年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

這是去年11月財(cái)政部減稅政策的續(xù)章。去年11月，財(cái)政部顯著降低了房產(chǎn)交易增值稅，2年以上的房產(chǎn)銷售，免征增值稅，2年以內(nèi)的交易，按5%征收。

本次是2年以上的交易，增值稅征收政策維持原狀，2年以內(nèi)的交易，下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)政部的政策邏輯是：降低增值稅，節(jié)省房產(chǎn)交易中的稅費(fèi)成本，進(jìn)而促進(jìn)房產(chǎn)交易量，有助于房地產(chǎn)的企穩(wěn)止跌。

一個(gè)過戶價(jià)1000萬(wàn)的房產(chǎn)，2年以內(nèi)轉(zhuǎn)手，按此可以省掉20萬(wàn)的稅費(fèi)成本。至于這個(gè)成本分布在買家還是賣家的頭上各自多少，那是買賣雙方談判的結(jié)果。但對(duì)于政策層而言，屬于“讓利于民”的政策。當(dāng)然，按照拉弗曲線的模型，減稅經(jīng)?？梢詣?chuàng)造更多稅收。如果房產(chǎn)交易量因此而起來了，增加起來的交易量足以覆蓋掉財(cái)政部的讓利部分，那么最終可能財(cái)政部得到的錢反而更多了。但那是后話了。

怎么看這個(gè)。

我去年11月寫過了《》，當(dāng)時(shí)我的主張是2年內(nèi)的房產(chǎn)交易增值稅也應(yīng)該免掉，我還論證了一番這個(gè)房產(chǎn)增值稅的操蛋之處。很簡(jiǎn)單的邏輯，增值稅當(dāng)然是有增值才征稅，沒增值你征人家哪門子的稅？但各位注意，我們的房產(chǎn)增值稅是按照“全價(jià)征收”。這就不是增值稅了，而是更像什么銷售稅了。我前文也寫了，我印象中最早國(guó)家征收這個(gè)稅是叫“營(yíng)業(yè)稅”（再加上城建教育附加），后來改成的“增值稅”，這個(gè)稅的目的是為了在房地產(chǎn)過熱時(shí)期短期炒房的。故此，它的本質(zhì)應(yīng)該是境外常說的印花稅，或者更進(jìn)一步說是額外印花稅。比如香港為了抑制短期炒房行為，曾經(jīng)針對(duì)取得房產(chǎn)2年內(nèi)轉(zhuǎn)手的行為，從2010-2016年瘋狂加稅7年，最高達(dá)到令域外買家一套房稅負(fù)占一半，一系列政策當(dāng)時(shí)令大陸買家望而卻步，直到2024年全面撤辣才宣布加稅進(jìn)程終結(jié)?？梢詤㈤單?017年的文章《》。英國(guó)、韓國(guó)都是這樣的叫法。

所以，這個(gè)稅的名字首先要改，于法不合，改成什么名字都成，就是不能叫增值稅。太操蛋了，不僅操蛋，還殘忍。你想想，你賣一套房子，已經(jīng)虧損了20%（假設(shè)成交價(jià)是1000萬(wàn)），然后你還要按1000萬(wàn)的成交價(jià)交3%的“增值稅”。哈哈哈，虧了也就虧了吧，還得硬要被認(rèn)定為“增值”，當(dāng)真是傷害性也大，侮辱性也極強(qiáng)啊。

這是我的第一個(gè)看法，這個(gè)名字要改，不改就不要征。

第二點(diǎn)，稅率調(diào)低了2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于交易量的意義沒有對(duì)于掛牌量的意義大。在交易量上，買賣雙方都會(huì)考慮到這10幾萬(wàn)的費(fèi)用省下來，對(duì)于一些處在邊際處境上的交易者來說，有些價(jià)值。本來就要買房的人，因?yàn)檫@個(gè)政策省了更多的錢，那就可以快點(diǎn)下定。從這一點(diǎn)上看，對(duì)于促進(jìn)交易量回升有一點(diǎn)意義，但不多。倒是它會(huì)提升二手房的掛牌量，甚至我估測(cè)會(huì)更加顯著的提升。因?yàn)轭A(yù)期政策會(huì)更進(jìn)一步的提升成交效率，讓賣房子變得更加可能，那么原來不想著賣房子的房東，也會(huì)想著把房子拿出去試試水。如果不這樣做，一方面自己受不了，另一方面也擔(dān)心會(huì)繼續(xù)下跌。我們可以觀察一下，看看市場(chǎng)上的掛牌量變化。

第三點(diǎn)，政策有一個(gè)很好的地方在于，它可以被視為是一個(gè)信號(hào)槍。在這之前，市場(chǎng)從10月的數(shù)據(jù)出臺(tái)之后就一直在引頸盼望，盼望扶持政策出臺(tái)。一直引頸到ZZJ會(huì)議、十五五綱要、ZYJJ工作會(huì)議……，都沒有，一個(gè)都沒有來。貼息沒有來、減稅沒有來、降息也沒有來，毛都沒一根。現(xiàn)在終于來了一個(gè)，也許可以視作是接下來新一波政策的開端。如果說好消息，那這的確是個(gè)好消息，信號(hào)槍。

總之，我對(duì)這個(gè)政策這時(shí)候出臺(tái)，心情是*%￥#@&的，哭笑不得。我家鄉(xiāng)有句話叫“牽著不走打著倒退”，形容一頭驢是個(gè)犟種，死杠死杠，不聽勸，非要被揍一頓才會(huì)往前走。某些人、某些部門也是這樣，屬驢的。增值稅這個(gè)玩意兒，我在去年上面的那篇文章里寫的明白，2年以內(nèi)的都應(yīng)該立刻馬上全部取消掉，把市場(chǎng)的交易量激活再說。呦呵，那不行，我要杠一下，聽你的你算老幾？不僅是某個(gè)XX部杠，后臺(tái)的少數(shù)一些粉絲回到當(dāng)時(shí)也是一樣死犟種，你算老幾，你誰(shuí)啊，天天指點(diǎn)房地產(chǎn)該這樣該那樣的。不好意思，你懟我別的不懂我興許不跟你犟，但房地產(chǎn)如果自2022年底開始按照我的建議，情況會(huì)比今天好一些，也許……好很多吧。

現(xiàn)在好了，死扛了一年，還是得出臺(tái)?，F(xiàn)在出臺(tái)，還是不全免，還是扭扭捏捏的降2個(gè)點(diǎn)。不能說XX部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在什么個(gè)狀態(tài)毫無(wú)了解吧，那也可以說是一無(wú)所知。早干晚不干，現(xiàn)在干，晚啦，面對(duì)疾風(fēng)接受我無(wú)情的嘲笑吧。

哈哈哈哈，就這樣吧。

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