12月30日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，明確自2026年1月1日起，個人銷售購買2年以上的住房將免征增值稅。這一政策調(diào)整不僅涉及稅率變化，更將北上廣深等一線城市納入統(tǒng)一政策框架，引發(fā)廣泛關(guān)注。究竟哪些房產(chǎn)交易能享受免稅優(yōu)惠？新政將給市場帶來哪些影響？讓我們一起來解讀這份重磅文件。

新政最顯著的變化是增值稅征收率的下調(diào)。根據(jù)公告，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從原來的5%降至3%；而購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，則繼續(xù)免征增值稅。以上海為例，一套購入1年半、總價500萬元的住房，原先需繳納25萬元增值稅，新政后僅需繳納15萬元，直接節(jié)省10萬元交易成本。

值得注意的是，此次政策實現(xiàn)了全國范圍內(nèi)的標準統(tǒng)一。此前北京、上海、廣州、深圳四個一線城市執(zhí)行特殊政策：個人銷售2年以上的非普通住房需按差額繳納5%增值稅。而新政明確，只要住房持有滿2年，不論是否屬于普通住房，均可享受免征增值稅優(yōu)惠。這意味著北京市場上約30%的非普通住房將直接受益，有效降低這些房產(chǎn)的流通成本。

對于跨政策時間節(jié)點的交易，公告也作出明確規(guī)定。2026年1月1日前尚未申報繳納增值稅的住房銷售，只要符合新政條件，均可按3%稅率或免稅政策執(zhí)行。這種"從新兼從輕"的處理原則，既保障了政策平穩(wěn)過渡，也切實減輕了交易雙方負擔。

專家指出，此次調(diào)整具有多重政策效應(yīng)。一方面，3%的增值稅率較原先5%大幅下降40%，顯著降低短期炒房的交易成本，有利于盤活存量住房資源；另一方面，統(tǒng)一全國政策消除了區(qū)域差異，特別是讓一線城市購房者享受同等稅收優(yōu)惠，有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

那么如何判斷住房是否滿2年？計算起始時間以房產(chǎn)證登記日期或契稅完稅證明注明時間為準，采取"孰先"原則。例如王先生2024年6月簽訂購房合同，7月繳納契稅，但房產(chǎn)證直到2025年1月才辦理完成，則持有時間從2024年7月起算，到2026年7月即滿2年。

需要特別提醒的是，增值稅免征與個人所得稅優(yōu)惠政策并行不悖。個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的，繼續(xù)享受個人所得稅免征待遇；不符合條件的則按差額20%或核定1%繳納個稅。購房者在進行稅務(wù)籌劃時，需綜合考量兩項稅種的影響。

這項政策調(diào)整將持續(xù)至增值稅法正式實施，保持立法前后的稅制連貫性。中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示，新政既體現(xiàn)了稅收法定原則，又通過降低稅率切實減輕群眾負擔，是完善房地產(chǎn)稅收體系的重要舉措。對于近期有售房計劃的業(yè)主，建議重點關(guān)注房產(chǎn)持有時間，合理規(guī)劃交易時點，充分享受政策紅利。