中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報道

2025年12月18日，深圳市在軌道交通27號線土地整備項目中，向深圳市福光實業(yè)股份有限公司核發(fā)了價值4055萬元的房票，標志著深圳房票安置制度的正式落地。2025年12月23日，深圳市首個拆除新建類城中村改造項目集中簽約并發(fā)放房票，成為一線城市探索存量去化的新注腳。

歲末年終，當深圳市發(fā)出首張備受矚目的房票時，整個粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場已悄然走過了不平凡的一年。

作為全國首個出臺房票政策的一線城市，房票制度正成為廣州樓市的“活水”。廣州市土地開發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月初，廣州全市累計發(fā)放房票1411張，發(fā)放金額18.68億元；已使用房票1041張，其中跨區(qū)使用153張，消化存量商品房792套（含9個車位），總面積75708平方米。據(jù)廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳方面披露，截至2025年7月底，廣州、深圳、佛山、珠海4個城市已完成4個項目共1377套存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元，預計供應保障性住房共約2100套。

這些數(shù)字背后，是廣深兩地面對房地產(chǎn)市場調(diào)整轉(zhuǎn)型，圍繞“穩(wěn)樓市、去庫存”核心任務，從“以購代建”到“房票安置”、從控制新增供應到盤活存量資產(chǎn)的全方位探索。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國經(jīng)營報》記者表示，2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是房地產(chǎn)新舊模式、新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵之年。2026年，房地產(chǎn)在政策層面將更加精細化、系統(tǒng)化?！氨热缡諆Υ媪苛Χ燃哟螅A計在主體、資金來源、資金平衡等方面會有一些創(chuàng)新和突破，能將規(guī)模做大，做到可復制可推廣。城市更新提速，特別是城中村改造，很多城市或加快房票安置進度?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析指出，近兩年，為促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，中央多次強調(diào)推進城中村改造貨幣化安置，未來仍有望對樓市形成一定支撐。

房票安置“去庫存”

“原本要等好幾年的回遷房，現(xiàn)在拿房票買現(xiàn)房。心安之處是吾鄉(xiāng)?！睋?jù)《南方日報》報道，作為深圳首張城中村房票的持有者，劉先生在項目簽約現(xiàn)場感慨道。

2025年12月23日，深圳市坪山區(qū)石井街道咸水湖片區(qū)城中村改造項目集中簽約并發(fā)放房票，深圳首個城中村改造領(lǐng)域試行房票安置項目就此落地。此前，在深圳市軌道交通27號線土地整備項目南山區(qū)西麗福光樓房票交接儀式上，深圳市福光實業(yè)股份有限公司獲得了深圳市首張房票，價值4055萬元。

記者了解到，房票安置是深圳市今年新推出的基于現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償外的一種新的搬遷補償方式。2025年3月，深圳市發(fā)布《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》，當中提及建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

與傳統(tǒng)安置模式不同，深圳市房票安置模式打破了“地域限制”“房源限制”“周期限制”，賦予被搬遷人自主選擇權(quán)——無須苦等安置房建成，可從不同區(qū)域、不同類別的房源中自由挑選商品房，極大縮短了安置周期。房票票面金額包括基礎(chǔ)金額和獎勵金額，使用房票購房能享受政府專項獎勵。根據(jù)政策，房票持有人可在已預售并接受使用房票的房源中自主選擇房源（包括住宅、商業(yè)、辦公、商務公寓），并可按規(guī)定享受稅收減免。值得一提的是，房票持有人使用房票購買商品住房，不受深圳市限購政策限制。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，短期來看，房票政策通過“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤爛尾項目，房票可作為補償工具吸引社會資本介入，激活舊改停滯項目，提振市場對城市更新項目的信心。長期來看，房票的多元化補償可提升更新效率，優(yōu)先推進可實施區(qū)域，縮短舊改周期。

多管齊下嚴控增量

深圳市首張房票的核發(fā)，標志著其多元安置模式創(chuàng)新邁出實質(zhì)性的一步。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年以來，超130地出臺優(yōu)化房票安置政策，一線城市相繼跟進落地。其中，廣州市黃埔區(qū)取得較好的執(zhí)行效果。

廣州市土地開發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，相比2024年，2025年廣州房票安置工作取得突破性進展。分區(qū)域來看，從2024年4月至2025年12月21日，黃埔區(qū)各渠道房票認購量已超6000套；南沙區(qū)2025年已發(fā)放財政資金房票9900萬元、外單位委托征收項目（地鐵項目）房票1.1億元；番禺區(qū)于2025年12月20日發(fā)放區(qū)域首批房票，12月21日村民購房已使用5000萬元，首批5600萬元房票已實現(xiàn)閉環(huán)使用。

事實上，創(chuàng)新性地使用房票安置政策，只是廣深兩地“穩(wěn)樓市、去庫存”大棋局中一步用以盤活存量的精妙“加法”。

在“減法”控制增量層面，兩地同樣不遺余力。

廣州市通過嚴格控制新增土地供應，尤其是住宅用地的出讓規(guī)模，從源頭上減少未來可能的新增庫存壓力?！稄V州市2025年建設(shè)用地供應計劃》顯示，商品住宅用地占比從2023年的28%降至2025年的23%。

深圳市加大了對閑置土地的處置力度，對于長期未開發(fā)的土地，依法依規(guī)收回或調(diào)整用途，確保土地資源的高效利用。2025年2月，深圳市人民政府發(fā)布《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，提出積極盤活批而未供土地和閑置土地；7月，深圳市土地儲備中心以收回收購的形式，處置前海冰雪世界項目7塊商業(yè)用地，面積共計約7.05萬平方米，價格為44.05億元。

李宇嘉表示，收儲土地是政府的一項職能，或說是政府保持國有資產(chǎn)保值增值的必然選擇。特別是在土地長期不開發(fā)、企業(yè)無力開發(fā)等導致土地資產(chǎn)價值下滑的情況下，更有可能通過收儲來抑制價格波動?！霸诠┣箨P(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力、穩(wěn)定房價和預期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的必經(jīng)之路?！?/p>

市場處于模式轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期

廣深樓市“加減法”背后，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%。其中，住宅投資60432億元，下降15%。房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結(jié)果。

當前，房地產(chǎn)市場正處在深度調(diào)整與模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期。中央財辦在解讀中央經(jīng)濟工作會議精神時指出，一方面，城鎮(zhèn)化進程帶來的新市民剛性需求與城鎮(zhèn)居民普遍的改善性需求，構(gòu)成了房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的可觀空間；另一方面，要以構(gòu)建新模式為牽引推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，行業(yè)必須漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，積極推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

中指研究院分析指出，2025年，全國房地產(chǎn)市場整體仍處調(diào)整階段，二季度以來新房銷售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場持續(xù)“以價換量”，市場企穩(wěn)修復尚需時間?！丁笆逦濉币?guī)劃建議》明確指出要“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并強調(diào)清理住房消費不合理限制性措施。中央經(jīng)濟工作會議進一步部署“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，并圍繞控增量、去庫存、優(yōu)供給等方面明確具體任務。2026年是“十五五”開局之年，也是穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵一年，市場回穩(wěn)的核心在于信心恢復與預期改善。

曹晶晶表示，2025年新房銷售規(guī)模已降至中樞水平，當前住房需求特征已由“剛需”驅(qū)動轉(zhuǎn)為“改善”主導。相比剛需購房者，改善性需求購房決策更易受收入預期和市場前景影響。短期房地產(chǎn)銷售量價仍有一定壓力，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，“十五五”中后期房地產(chǎn)有望逐步走出低迷階段。“總體來看，剛需和改善性住房需求雖仍有空間，但城市之間、區(qū)域之間的分化或?qū)⑦M一步加劇。”

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：顏京寧）