來源：華夏時報

項目外立面。黃指南/攝

深圳中信信悅灣的外立面仍被腳手架完整裹覆，未完工的現(xiàn)場圖景里，此前千萬級豪宅看房區(qū)的密集人流，已成為這一項目超百億元銷售業(yè)績的“前置預(yù)熱場”。

12月28日晚間，中信城開華南發(fā)布深圳信悅灣銷售喜報，項目首推1棟二單元、1棟五單元共156席房源僅兩小時，成交額便強勢突破100億元，不僅刷新了銷售速度的認(rèn)知，更以“單套過億房源成交套數(shù)破紀(jì)錄”“最快整棟售罄紀(jì)錄”的動作，再次刷新深圳樓市頂豪紀(jì)錄。

如今看房通道雖仍敞開，可2000萬元的驗資證明，成了本報記者一窺頂豪真容跨不過的“門檻”。

熱銷下的真實觸感

最高單價觸及38萬元/平方米的單價閾值、2000萬元的驗資門檻，未能阻隔高凈值人群的涌入熱情。

12月28日，深圳南山區(qū)東角頭片區(qū)的中信城開信悅灣正式開盤，兩小時內(nèi)百億元銷售額落袋，近300批凍資客戶支撐起近八成去化率，頂豪市場的熱度在這片濱海地塊集中迸發(fā)。

從深圳歌劇院沿后海大道向南穿行，中信城開的項目圍擋已在周邊建筑群中形成辨識度。盡管樓棟仍處于施工狀態(tài)，但開盤即百億熱銷的市場表現(xiàn)，已讓這宗地塊成為年末深圳頂豪市場的核心焦點。

12月29日，本報記者赴項目現(xiàn)場探訪，試圖穿透亮眼的銷售數(shù)據(jù)，捕捉真實的市場反饋與產(chǎn)品認(rèn)知。

剛抵達項目接待處，工作人員便明確告知：“目前仍可接待看房，但需提前預(yù)約，臨時到訪暫不受理，且需出示2000萬元驗資證明?！?/p>

一位接近項目的人士進一步闡釋了這一接待規(guī)范的底層邏輯，稱其既是項目方精準(zhǔn)篩選客群的核心考量，亦是當(dāng)前頂豪項目為保障接待效率與客群匹配度的常規(guī)操作，折射出高端住宅市場“精準(zhǔn)匹配、高效對接”的客群運營趨勢。

已完成認(rèn)購的上市企業(yè)財務(wù)合規(guī)顧問張先生（化名）向本報記者表示：“本人公司是從事企業(yè)IPO上市輔助工作，作為長期關(guān)注深圳核心區(qū)資產(chǎn)的投資者，其對該項目的關(guān)注源于深圳灣的地段?！?/p>

張先生直言，房地產(chǎn)投資的核心邏輯仍是地段價值錨定，這片區(qū)域處于深圳灣海景沿線的價值高地，稀缺性毋庸置疑。

談及對項目的期待，張先生語氣中難掩認(rèn)可，他告訴記者，帶看期間重點關(guān)注了首推的302平方米與370平方米兩種主力戶型，“深圳歌劇院搭配獨有的海景視野，是項目在深圳頂豪市場的核心競爭力，這兩大優(yōu)勢在同量級產(chǎn)品中具備差異化特質(zhì)”。

但期待之外，張先生的投資顧慮同樣明確?！绊椖勘旧淼漠a(chǎn)品力與地段優(yōu)勢值得認(rèn)可，但當(dāng)前定價下的投資回報空間需審慎評估。”

他從投資回報角度向記者測算，“以我購置的超億元房源為例，單價接近29萬，項目整體得房率約73%，指標(biāo)在同量級頂豪項目中并不突出；疊加持有周期內(nèi)的時間成本與資金占用成本，若后續(xù)轉(zhuǎn)手欲實現(xiàn)盈利，售價需突破30萬元/平方米甚至更高。從當(dāng)前頂豪市場的流通格局來看，這一盈利閾值的達成存在較大不確定性?！?/p>

更讓張先生不滿的是開盤前現(xiàn)場的看房體驗?！巴瓿沈炠Y流程后，本期望獲得精細(xì)化的戶型解讀與項目信息服務(wù)，但實際現(xiàn)場客流擁擠、秩序一般，戶型講解需在人群中穿梭完成，整體環(huán)境嘈雜，帶看動線規(guī)劃存在明顯缺陷，與頂豪項目應(yīng)有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在顯著差距?！?/p>

如他所說，正是這種體驗落差，也在一定程度上削弱了對項目的初始期待。

圖片為項目帶看排隊情況和開盤現(xiàn)場情況。購房者張先生供圖

另一位剛結(jié)束看房準(zhǔn)備離開的意向購房者，則以同片區(qū)的華潤沄璽為參照基準(zhǔn)，給出了更為具體的產(chǎn)品對比反饋?！按舜伍_放的樣板房，客廳視覺尺度與華潤沄璽相近，但主觀感受上實用率略低；且除主臥配套衛(wèi)生間外，其余均為暗衛(wèi)設(shè)計，該產(chǎn)品設(shè)計在頂豪項目中屬于明顯短板?！?/p>

該購房者明確表示，綜合產(chǎn)品力維度評估，華潤沄璽更契合其預(yù)期。他還特別提及服務(wù)細(xì)節(jié)的差異：“此前探訪華潤沄璽時，項目為看房客戶提供的是依云礦泉水，而帶看銷售飲用的則是怡寶，細(xì)節(jié)處藏著客群尊重感?！?/p>

對于市場流傳的“信悅灣選房近乎日光”的消息，該購房者直言超出其預(yù)期判斷?！皬男袠I(yè)常規(guī)銷售邏輯來看，樓盤銷售數(shù)據(jù)往往存在優(yōu)化表述的可能，客觀而言，當(dāng)前項目呈現(xiàn)的熱銷程度，確實突破了我的預(yù)判?！?/p>

百億元豪宅背后的化債底色

這場頂豪市場的熱銷盛宴背后，掩藏著一宗地塊跨越二十余年的開發(fā)僵局與化債往事。

這場頂豪市場的熱度盛宴，絕非偶然的資本躁動，而是中信系以“金融+地產(chǎn)”協(xié)同架構(gòu)重構(gòu)出險資產(chǎn)價值的典型實踐，更直指當(dāng)前房企債務(wù)重組的核心癥結(jié)，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的處置變現(xiàn)效率與架構(gòu)設(shè)計，才是決定債務(wù)出清成敗的關(guān)鍵變量。

在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清的大背景下，這宗地塊的開發(fā)脈絡(luò)早已超越單純的項目開發(fā)范疇，成為時代變遷中資本博弈、債務(wù)糾葛與資產(chǎn)盤活的微觀縮影。

從碼頭經(jīng)營到住宅開發(fā)，從股權(quán)糾紛到流動性危機，再到最終的央企介入重整，這宗地塊的每一次身份轉(zhuǎn)換，都折射出房企債務(wù)處置的復(fù)雜邏輯與行業(yè)轉(zhuǎn)型期的生存圖景。

本次熱銷的中信信悅灣，備案名為“元灣府”，其前身可追溯至佳兆業(yè)集團曾持有的深圳南山東角頭項目。這宗地塊的開發(fā)序幕早在20世紀(jì)80年代便已拉開，最初由深圳航運總公司與香港達力集團合資設(shè)立的圳華港灣公司主導(dǎo)，核心用途為碼頭經(jīng)營。1995年，地塊完成用地性質(zhì)變更，獲批轉(zhuǎn)為多功能綜合開發(fā)用地，為后續(xù)住宅開發(fā)埋下伏筆。

1999年，圳華港灣與深圳市規(guī)劃國土局達成改規(guī)籌備協(xié)議，但股東間的股權(quán)紛爭與資金鏈斷裂，讓項目首次陷入開發(fā)停滯。直至2013年，佳兆業(yè)以超58億元代價收購深圳航運70%股權(quán)，間接掌控該地塊約37.5%權(quán)益，將其納入核心資產(chǎn)儲備，彼時該項目的權(quán)益貨值已逼近300億元，一度被視為佳兆業(yè)布局深圳核心區(qū)的關(guān)鍵籌碼。

好景不長，2021年佳兆業(yè)陷入全面流動性危機，這一核心項目開發(fā)再度擱淺。雪上加霜的是，2014年圳華港灣30年經(jīng)營期屆滿后，股東清算矛盾持續(xù)升級，2016年啟動的強制清算程序更讓地塊陷入長達7年的僵局，成為佳兆業(yè)債務(wù)困局中最受關(guān)注的核心資產(chǎn)包袱之一。

僵局的打破，始于中信系的戰(zhàn)略介入。2022年6月，中信城開攜300億元整體方案接手項目，形成“金融機構(gòu)保留債權(quán)+央企操盤代建+原民企協(xié)同”的架構(gòu)模式。

彼時，中信銀行以主要債權(quán)人身份維持債權(quán)屬性，保障資金安全；中信城開承擔(dān)融資代建與全流程操盤職責(zé)，注入專業(yè)開發(fā)能力；佳兆業(yè)作為原資產(chǎn)方保留少量權(quán)益，協(xié)同對接屬地資源。這一模式在當(dāng)時被市場解讀為出險房企核心資產(chǎn)盤活的可行路徑，為行業(yè)提供了“金融+產(chǎn)業(yè)”協(xié)同化債的參考樣本。

2023年，項目股權(quán)重組完成后，西部信托全資子公司城開信銀持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)僅保留0.7%的象征性持股。這種股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計，既兼顧了債權(quán)人的債權(quán)回收訴求，也為原資產(chǎn)方預(yù)留了后續(xù)收益空間，實現(xiàn)了多方利益的平衡，為項目重啟奠定了基礎(chǔ)。

2024年7月，中信城開東角頭項目在南山區(qū)后海大道正式更名為“中信深圳灣”并啟動建設(shè)；同年12月，項目備案名確定為“中信元灣府”，最終以信悅灣的案名入市，完成了從出險資產(chǎn)到頂豪標(biāo)桿的價值躍遷。

頂豪，走出樓市獨立行情

當(dāng)頂豪市場以兩小時百億元成交額的熱度撕開樓市調(diào)整期的沉悶表象，局部狂歡與全局承壓的鮮明對照，恰是當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化的精準(zhǔn)切片。

高端購買力集中釋放背后，是產(chǎn)品供給與需求迭代的精準(zhǔn)共振，更是行業(yè)深度調(diào)整期底層邏輯的重構(gòu)信號。其熱銷并非偶然，而是產(chǎn)品力、定價策略與需求精準(zhǔn)匹配的必然結(jié)果。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，項目在社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)、景觀營造及得房率等核心維度顯著優(yōu)于周邊存量項目，形成了鮮明的產(chǎn)品力優(yōu)勢。

“同時定價具備性價比，折算得房率后單價與周邊次新二手房基本持平，大幅降低了高端客群的決策門檻。”李宇嘉如是說道。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端則補充道，深圳灣核心區(qū)位的稀缺性構(gòu)成了供給端的核心支撐，這種稀缺性使其成為高凈值人群兼具自用與資產(chǎn)配置雙重需求的優(yōu)選標(biāo)的，而項目的集中入市恰好激活了這部分沉淀需求。

她進一步分析表示，深圳灣豪宅區(qū)此前受政策約束，新房供給長期難以滿足富豪對低密度高品質(zhì)產(chǎn)品的需求，此次供給端的精準(zhǔn)補位與市場空白形成強烈共振，進一步助推了成交熱度。

深入剖析可見，此類頂豪熱銷并非樓市全面回暖的信號，而是豪宅市場獨立行情的集中體現(xiàn)。當(dāng)前市場已形成鮮明的二元割裂格局，豪宅市場憑借稀缺供給與專屬客群，走出了相對獨立的運行軌跡。

李宇嘉強調(diào)，新房市場已聚焦品質(zhì)改善需求，高端購買力成為核心支撐，而剛需及剛改需求則全面轉(zhuǎn)向二手房市場，這種分化背后，是創(chuàng)新科技、AI、互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)催生的新富群體，對高端住宅形成了明確且剛性的消費需求。

而在張曉端觀察中，頂豪產(chǎn)品與客群均處于供需金字塔的頂端，其成交熱度無法代表更廣泛的市場行情，從10月、11月新建商品住宅及二手住宅的銷售面積數(shù)據(jù)來看，市場整體并未出現(xiàn)大幅增長的趨勢，清晰印證了豪宅行情與普通樓市的割裂性。

在她看來，這種獨立行情在一線城市具有共性，核心城市核心區(qū)位的頂豪產(chǎn)品即便在市場下行周期，仍能憑借稀缺資源屬性保持吸引力，成為高凈值人群對抗資產(chǎn)波動的重要選擇。

穿透豪宅獨立行情的表象，當(dāng)前樓市整體仍處于深度調(diào)整期，結(jié)構(gòu)性矛盾與修復(fù)壓力并存。從市場主體來看，房企陣營分化愈發(fā)清晰，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，央企開發(fā)、現(xiàn)房銷售、核心地段的項目已形成明顯的市場優(yōu)勢，而民企則普遍陷入式微，多數(shù)已退出市場或掙扎求生，非現(xiàn)房項目的銷售壓力尤為突出。

李宇嘉分析，民企并非只能局限于剛需剛改賽道，轉(zhuǎn)向改善高端領(lǐng)域已成新的突圍方向，但需建立在三大核心前提之上，確保項目交付安全、積累良好的市場口碑、在物業(yè)服務(wù)、設(shè)計細(xì)節(jié)等領(lǐng)域打造差異化競爭力，方能精準(zhǔn)匹配市場的結(jié)構(gòu)性需求。

從整體市場運行來看，行業(yè)共性問題仍未解決，同質(zhì)化競爭僵局持續(xù)，多數(shù)項目仍依賴價格促銷實現(xiàn)去化，去化周期長的壓力普遍存在。李宇嘉強調(diào)，此類熱銷本質(zhì)上屬于個案，項目體量小、受眾范圍窄，僅服務(wù)于小眾高端需求，無法支撐市場整體回暖。張曉端亦指出，頂豪市場的局部熱度無法改變市場的整體調(diào)整態(tài)勢，更無法掩蓋住宅市場供需的結(jié)構(gòu)性不平衡問題。