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誰拿誰死預(yù)言與李嘉誠豪賭

1992年的北京城建圈，有個傳言像野草一樣瘋長：“天安門往東800米，那塊地誰拿誰死。”

規(guī)劃局的人搖頭，開發(fā)商們繞著走，都說那是塊碰不得的“死地”。

可誰也沒料到，香港來的李嘉誠聽到這話，只對助手撂下一句：“我要了，全款�！�

別人怕得發(fā)抖的時候，他偏要去接這塊燙手山芋。

死地價值與限制解析

這塊地到底藏著什么？

往西瞅，800米外就是天安門城樓的琉璃瓦；往南走，200米地鐵口每天吞吐幾十萬客流，每年3000萬游客從長安街路過時，眼神都得往這兒瞟——地段是真金白銀的“心臟區(qū)”。

可規(guī)劃局的紅章往圖紙上一蓋，誰都得犯怵：限高30米，蓋不了摩天大樓；地下埋著文物保護紅線，一鏟子下去可能就挖到古墓；容積率卡死1.6，想多蓋一層都算違建。

開發(fā)商們扒拉著算盤：樓高不夠賺租金，挖地基怕碰著文物坐牢，容積率低得連成本都收不回，可不就是“誰拿誰死”的死地？

限高難題變文物契機

李嘉誠沒被這些紅線嚇退。

規(guī)劃圖往桌上一拍，他讓設(shè)計師把30米限高當(dāng)臺階——東邊樓檐低到24米，西邊抬到30米，一層層退臺疊上去，屋頂鋪青灰色瓦，遠遠瞅著像長安街旁的矮院墻，一點不搶天安門的風(fēng)頭。

地下更狠，直接往下挖4層，停車場、貨梯、設(shè)備間全塞進去，地上矮了，地下補回來。

施工隊剛挖了3米，鐵鏟“當(dāng)啷”一聲磕到硬物。

考古隊趕來一探，竟是元代的排水渠和陶片。

工地上頓時炸了鍋，有人說停工等審批得賠死，李嘉誠卻讓推土機先歇著，自掏2000萬請考古隊慢慢挖。

三個月后，遺址上蓋起玻璃展柜，連地磚都做成仿元代紋路，成了工地圍擋外的“網(wǎng)紅打卡點”——游客扒著欄桿看考古，連帶著項目名字都傳開了。

八子聯(lián)動的精妙平衡術(shù)

80萬㎡的地塊被切成八塊“豆腐”：寫字樓留給500強企業(yè)，層高4.2米配獨立電梯；商場分三層，地下連地鐵口，地上留挑高中庭；公寓做小戶型，專門租給白領(lǐng)；酒店藏在西北角，大門對著長安街——每個“子項目”都有自己的算盤。

政府要求留5000㎡綠化，他沿紅線種兩排國槐，樹蔭正好遮住工地圍擋；周邊居民怕施工吵，他給小區(qū)裝隔音窗，還讓施工隊每天早6點后開工；品牌方搶臨主街的位置，他把最好的商鋪全做成玻璃幕墻，連Logo都給預(yù)留3米高的位置。

規(guī)劃局來看方案時，發(fā)現(xiàn)退臺設(shè)計剛好避開文物保護范圍；地鐵公司來對接，地下四層的通道直接連到站臺；連考古隊都成了“宣傳員”，說這項目“給老北京留了塊活化石”。

死地逆襲崛起城中城

1999年東方廣場竣工時，寫字樓、商場、公寓、酒店像搭積木似的湊成一片“城中城”。

早上8點，地鐵口的白領(lǐng)往寫字樓里鉆，電梯要等三趟才能擠上；

中午12點，商場里的火鍋店排到50號開外，游客舉著相機在元代遺址展柜前打卡；

晚上10點，酒店的旋轉(zhuǎn)門還在轉(zhuǎn)，住客望著窗外長安街的車燈流成河。

第一年算下來，租金收入35億，凈利率56%——比當(dāng)時北京寫字樓平均利潤高出20個點。

樓里掛著23家世界500強的牌子，連摩根士丹利的高管都把辦公室選在12層，說“從窗戶能看見天安門升旗”。

第二年，行業(yè)協(xié)會直接把“中國年度標(biāo)桿購物廣場”的獎杯送過來，當(dāng)初說“誰拿誰死”的開發(fā)商，路過時都繞著墻根走，生怕撞見李嘉誠的人。

限制條件變競爭優(yōu)勢的邏輯

限高30米反而成了東方廣場的招牌——階梯退臺順著長安街的輪廓鋪展開，青灰瓦頂和故宮的琉璃瓦遙相呼應(yīng)，政府審批一路綠燈，連規(guī)劃局都說“這樓懂規(guī)矩”。

考古挖出的元代遺址沒停工，反倒成了活廣告：玻璃展柜里的陶片、仿元代紋路的地磚，讓游客路過就想進來瞅兩眼，商場開業(yè)頭半年，光看遺址的客流就占了三成。

最妙的是那些政策紅線，別家開發(fā)商怕碰文物擔(dān)責(zé)任、嫌容積率低不賺錢，全繞著走，東方廣場反倒成了長安街旁獨一份的綜合體——500強企業(yè)搶著租寫字樓，高端品牌擠破頭要進商場，租金比隔壁高兩成還供不應(yīng)求，這些當(dāng)初讓人頭疼的限制，倒成了擋開對手的護城河。

商業(yè)護城河 轉(zhuǎn)化限制力

東方廣場的成功，從來不是靠地塊多金貴、資金多雄厚，而是把限高30米變成階梯退臺的建筑標(biāo)識，把考古遺址做成文化流量入口，把政策紅線變成擋開對手的壁壘——這種把“限制”熬成“特色”的系統(tǒng)能力，才是真護城河。

遇著紅線別慌，先想想怎么把“不能做”的規(guī)矩，變成“只有我能做”的優(yōu)勢，這才是高手的打法。