今年的榜單，我們沒(méi)有選擇在2026年1月1日吉時(shí)發(fā)布，是不是有些意外？

不是不想去湊那個(gè)熱鬧，我們更相信延遲效應(yīng)，相信沒(méi)有人愿意受累，跟我們一樣去做這樣一份背后工作量巨大的榜單，獨(dú)一份。

為什么說(shuō)是獨(dú)一份？

眼下市場(chǎng)的榜單，基本上都是做搬家公司的業(yè)務(wù)，從某朗上直接蕩下來(lái)，然后轉(zhuǎn)手就發(fā)布出來(lái)。

而我們相信，只有經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)清洗，再按照市場(chǎng)化的邏輯重新梳理后的榜單，才更有價(jià)值。

你看，就是這樣一份看似表面和常規(guī)的工作，在北京市場(chǎng)近5年來(lái)，有且只有銷(xiāo)冠100獨(dú)家來(lái)做，其它家依然在做行活，怎么省事怎么來(lái)。

雖然背后有巨大的工作量，但是更重要的是初心——我們?yōu)槭裁匆鲈瓌?chuàng)。

不錯(cuò)，依然是初心，拒絕做搬家公司，如同我們寫(xiě)稿，當(dāng)成原創(chuàng)銷(xiāo)講要求來(lái)講，拒絕抄銷(xiāo)講。

這件事不難吧？

其實(shí)很難，你回過(guò)頭來(lái)看，5年來(lái)，依然還只有銷(xiāo)冠100一家在做。

初心，也是北京2026年北京市場(chǎng)里，房企的巨大風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。

你有沒(méi)有初心，有沒(méi)有做出原創(chuàng)性改變，決定了你在市場(chǎng)上的份額和江湖地位。

這是一個(gè)年報(bào)總結(jié)系列，是在市場(chǎng)從上半場(chǎng)切換到下半場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的系列，我們會(huì)很負(fù)責(zé)地說(shuō)，2026年的解題答案都會(huì)涉及到。

但是你依然很難看懂，即便能看懂，也未必能做到。

因?yàn)?，市?chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，總會(huì)有人被拋棄，也總會(huì)有人擁抱鮮花和掌聲，這就是命，都是自己選擇的結(jié)果，都要認(rèn)這個(gè)命。

很多操盤(pán)手都在說(shuō)下半場(chǎng)已經(jīng)到來(lái)了，卻依然唱著上半場(chǎng)的腔調(diào)，拿著上半場(chǎng)的方法論，非常分裂。

根本上，是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有意識(shí)到下半場(chǎng)和上半場(chǎng)到底有哪些具體變化和區(qū)別。

下面50條變化，請(qǐng)各位要?jiǎng)?wù)必關(guān)注和警惕。

1.好地段越來(lái)越不稀缺，好房子依然很缺

最近三年來(lái)的土地出讓，不知道大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律沒(méi)有，就是土地供應(yīng)越來(lái)越充足，甚至供地中，好地段也是越來(lái)越多。

這完全顛覆了我們過(guò)去受到的市場(chǎng)教育：因?yàn)橥恋叵∪?，所以房子稀缺，所以買(mǎi)房要先下手為強(qiáng)。

眼下的真相是，不僅是四環(huán)好地段有足夠供應(yīng)，三環(huán)好地段有足夠供應(yīng)，甚至二環(huán)好地段也有足夠供應(yīng)。

我們?cè)瓉?lái)相信的真理，受到開(kāi)發(fā)商20年前的洗腦，在土地信仰面前，全都倒塌了。

這背后傳遞出一個(gè)極強(qiáng)的信號(hào)：稀缺是可以管理出來(lái)的。

傳導(dǎo)到開(kāi)發(fā)商這里，又該怎么辦呢？

問(wèn)題就出在這里，很多思維還停留在上半場(chǎng)打法的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)啟了更加極致的高周轉(zhuǎn)，恨不得一秒鐘也要掰成兩半用，然后犧牲更多利潤(rùn)給到渠道，然后積壓更多的庫(kù)存，再然后惡性循環(huán)。

我不點(diǎn)名是哪家，估計(jì)很多小伙伴也都明白。

主要想表達(dá)的意思是，腦子如果還不換到下半場(chǎng)，今年會(huì)更難堪。

2.慢下來(lái)

也有人在主動(dòng)改變，比如今年的操盤(pán)銷(xiāo)冠中建智地，在10月底拿下太陽(yáng)宮地塊后，到現(xiàn)在沒(méi)有任何消息釋放，明顯感覺(jué)到智地慢下來(lái)了。

慢下來(lái)的不止是中建智地，還有保利的半壁店項(xiàng)目，還有中海的樹(shù)村項(xiàng)目，都在慢下來(lái)，都在突破原來(lái)的拿地后100天開(kāi)盤(pán)的KPI。

為什么要慢下來(lái)，省下來(lái)的時(shí)間干嘛使？

打磨產(chǎn)品

打麻什么樣的產(chǎn)品？目前一線開(kāi)發(fā)商的共識(shí)是：非標(biāo)和孤品。

如果地段不再稀缺，就要讓產(chǎn)品稀缺。

什么叫產(chǎn)品稀缺？就是地標(biāo)化、資產(chǎn)能傳承幾代人的品質(zhì)力。

這就是下半場(chǎng)的主流打法。所謂的標(biāo)準(zhǔn)化、快周轉(zhuǎn)統(tǒng)統(tǒng)和積壓的庫(kù)存被掃進(jìn)歷史垃圾堆。

3.快起來(lái)

有慢也有快。

2025年典型房企就是金茂，將交付階段的實(shí)景園林提前到期房階段。

過(guò)去我們常說(shuō)，期房賣(mài)圖紙；交付賣(mài)實(shí)景；入住賣(mài)服務(wù)。

金茂在2025年做到了這一點(diǎn)，將交付階段的實(shí)景提前到期房階段，將實(shí)景又分為一展、二展、三展、四展、五展。

諸位不要小瞧這一點(diǎn)，當(dāng)下買(mǎi)家最擔(dān)心的就是貨不對(duì)板。過(guò)去五年里，某些品牌開(kāi)發(fā)商交付一團(tuán)糟，已經(jīng)快成了它家的品牌標(biāo)簽，小紅書(shū)、抖音上的維權(quán)聲浪此起彼伏。

為什么有些房企交付差？不只是材料采購(gòu)、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)上的腐敗原因，這都是表面現(xiàn)象。

核心還是交付停留在上半場(chǎng)，是供應(yīng)鏈出了大問(wèn)題。

不是你想快，就能快起來(lái)的，要有供應(yīng)鏈支撐，要有下半場(chǎng)的供應(yīng)鏈支撐。

否則，你家的產(chǎn)品很難做到非標(biāo)和孤品。

反觀金茂操盤(pán)項(xiàng)目，不僅在期房階段實(shí)現(xiàn)了交付實(shí)景，還大做會(huì)所文章，在會(huì)所里提供試吃、試玩、唱K等服務(wù)。

也就是說(shuō)，在賣(mài)期房階段，金茂已經(jīng)在做交付和入住后的事情，提前了三大步。

所以，我們會(huì)看到璞逸豐宜在南城一直是銷(xiāo)冠，金茂滿曜在朝陽(yáng)也穩(wěn)居套數(shù)銷(xiāo)冠，而它參與主導(dǎo)設(shè)計(jì)條線的璞樾又是朝陽(yáng)區(qū)10w+金額銷(xiāo)冠。

表面上，金茂變成了一塊金字招牌。背后則是產(chǎn)品力的實(shí)景兌現(xiàn)和服務(wù)力的超前體驗(yàn)在起關(guān)鍵作用。

在下半場(chǎng)，金茂為什么要這么做？?jī)H僅是為了賣(mài)房嗎？

肯定不是！

4.房子折舊比我們想象要快

去年賣(mài)房人普遍焦慮到發(fā)瘋？

我曾經(jīng)聽(tīng)到一次賣(mài)房砍價(jià)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話，真是大開(kāi)眼界：

賣(mài)房人：950萬(wàn)？

買(mǎi)房人：800萬(wàn)！

賣(mài)房人：800萬(wàn)就800萬(wàn)！

買(mǎi)房人：600萬(wàn)！

二手房不是抹零式砍價(jià)，砍幅都是100萬(wàn)起。

為什么二手房?jī)r(jià)格買(mǎi)賣(mài)會(huì)如此變態(tài)，你有沒(méi)有想到這背后的原因?

什么叫下半場(chǎng)的行情？一是房?jī)r(jià)至少不漲了，二是流通變得緩慢。這時(shí)候，二手房沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)折舊對(duì)沖后，積累的問(wèn)題全都暴露出來(lái)了。

而且，伴隨好房子政策和四代宅，二手房折舊越來(lái)越加速度。

所以，這是置換的二手房業(yè)主切之痛，要有好物務(wù)，要有好服務(wù)，要有好產(chǎn)品力，要有好口碑。

實(shí)換上，現(xiàn)在買(mǎi)房人買(mǎi)新房時(shí)，已經(jīng)在評(píng)估折舊因素了，所以要看物業(yè)看服務(wù)看產(chǎn)品力，等等。

前面我們提到的非標(biāo)化、孤品，就是這個(gè)意思。

還有嗎？還有……

5.分化

市場(chǎng)在分化，這已經(jīng)是共識(shí)。

但是，你有沒(méi)有想過(guò)，怎么分化，分化到哪里去，你又有沒(méi)有細(xì)想過(guò)。

元旦假期，我接觸過(guò)國(guó)賢府二期操盤(pán)手，就曾經(jīng)聊過(guò)這個(gè)問(wèn)題。它們也有小戶型，但是從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)這是剛需戶型。

在操盤(pán)手眼里，新房市場(chǎng)里，已經(jīng)沒(méi)有剛需客戶。這個(gè)詞已經(jīng)是上半場(chǎng)的老詞，背后邏輯是用總價(jià)來(lái)定義客群，然后是產(chǎn)品力匹配上的歧視。

到了國(guó)賢府二期，沒(méi)有剛需客戶，只有空間大小，但舒適度依然拉滿，裝標(biāo)高配。

操盤(pán)手說(shuō)，買(mǎi)新房的客戶，從來(lái)沒(méi)有因?yàn)榭們r(jià)降低自己的舒適度預(yù)期，所以在國(guó)賢府的字典里，沒(méi)有剛需客戶這個(gè)詞。

你看，這就是下半場(chǎng)的思考邏輯。

這是一個(gè)年度復(fù)盤(pán)，今天就先聊到這里，明天見(jiàn)。

年度榜單：

北京2025年企業(yè)操盤(pán)金額榜：

冠軍：中建智地，總經(jīng)理劉衡 李吉

亞軍：越秀集團(tuán)，總經(jīng)理董毅

季軍：中海新城，總經(jīng)理張欣

北京2025年企業(yè)操盤(pán)面積榜：

冠軍：中建智地，總經(jīng)理劉衡 李吉

亞軍：華潤(rùn)置地，總經(jīng)理陳海鷗

季軍：招商蛇口，總經(jīng)理呂傳來(lái)

備注：榜單制作依據(jù)和說(shuō)明

相比企業(yè)全口徑網(wǎng)簽金額及權(quán)益網(wǎng)簽金額這兩個(gè)指標(biāo)，我們更關(guān)注企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)操盤(pán)的水平。

實(shí)際操盤(pán)代表和市場(chǎng)對(duì)話。持續(xù)操盤(pán)代表企業(yè)從未脫離主戰(zhàn)場(chǎng)，持續(xù)主動(dòng)接受市場(chǎng)的洗禮和檢閱。

操盤(pán)棒，才是真的「印鈔機(jī)」！銷(xiāo)冠100

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