（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年，林濤與周婷確立戀愛關(guān)系并開始同居。2020年9月，因周婷尚未滿足北京連續(xù)5年社保的購房資格，二人商議：由林濤出面，以周婷名義購買一套商品房（以下簡稱“一號房屋”）。

具體操作如下：

林濤母親向其賬戶轉(zhuǎn)賬120萬元；

林濤支付首付款134萬余元至甲房地產(chǎn)開發(fā)公司；

周婷作為買受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，并以其名義辦理組合貸款140萬元（含公積金貸款16萬元）；

自2022年2月起，林濤按月向周婷賬戶轉(zhuǎn)賬用于償還房貸；

房屋交付后，由林濤辦理收房手續(xù)、繳納契稅、物業(yè)費(fèi)，并實(shí)際占有使用；

購房合同、發(fā)票、付款憑證等原件均由林濤持有。

2021年底，雙方分手。為明確權(quán)屬，二人于2022年3月14日簽訂《協(xié)議書》，載明：

“一號房屋系林濤借用周婷名義購買，林濤為實(shí)際出資人和所有權(quán)人，周婷應(yīng)配合辦理過戶、提前還貸等手續(xù)。”

2023年，林濤取得北京購房資格，要求周婷配合解押并過戶，遭拒。周婷稱：

“房子是為結(jié)婚買的，我付了定金，也轉(zhuǎn)過錢給他。那份協(xié)議是他逼我簽的，而且用我公積金貸款違法，協(xié)議無效！”

林濤遂起訴至法院，請求確認(rèn)協(xié)議有效、房屋歸其所有，并要求周婷配合提前還貸。

二、裁判結(jié)果

? 確認(rèn)《協(xié)議書》合法有效；

? 周婷須配合林濤辦理一號房屋的提前還貸手續(xù)；

? 駁回林濤“確認(rèn)房屋歸其所有”及“立即過戶”的請求。

關(guān)鍵結(jié)論：

戀愛期間借名買房，分手后補(bǔ)簽協(xié)議可被認(rèn)定為真實(shí)意思表示；

實(shí)際出資+長期還貸+占有使用+持有原始憑證，足以證明借名關(guān)系成立；

但房屋屬“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目，未滿5年禁售期，暫不能過戶。

三、法院說理要點(diǎn)

借名買房關(guān)系成立

首付款134萬余元由林濤賬戶直接支付給開發(fā)商，資金來源清晰；

月供由林濤持續(xù)償還；

房屋由林濤收房、裝修、居住，相關(guān)票據(jù)原件均由其保管；

雙方簽署的《協(xié)議書》對權(quán)屬、出資、過戶義務(wù)作出明確約定。

《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示

周婷稱“受脅迫簽署”，但未提供任何證據(jù)（如報(bào)警記錄、錄音、證人）；

協(xié)議簽訂于分手后數(shù)月，無緊急或異常情境，法院不予采信“被迫”說法。

使用他人名義申請公積金貸款，不必然導(dǎo)致合同無效

法院認(rèn)為：雖以周婷名義辦理公積金貸款，但貸款實(shí)際由林濤償還；

該行為未造成公積金基金損失，未損害社會(huì)公共利益，故不構(gòu)成合同無效事由。

房屋暫不能過戶，因政策限制

一號房屋為“限房價(jià)、競地價(jià)”項(xiàng)目，取得產(chǎn)權(quán)證未滿5年，禁止交易；

林濤可待2028年11月后（滿5年）再行主張過戶。

同居期間其他經(jīng)濟(jì)往來，另案處理

雙方存在頻繁轉(zhuǎn)賬，但無法證明與購房直接相關(guān)；

如有析產(chǎn)爭議，可另行起訴。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

戀愛/同居期間購房，務(wù)必書面明確權(quán)屬！

本案勝訴關(guān)鍵在于分手后補(bǔ)簽的《協(xié)議書》。若無此文件，僅憑轉(zhuǎn)賬和居住，風(fēng)險(xiǎn)極高。

“限房價(jià)”“共有產(chǎn)權(quán)房”等政策房，即使借名成功，也可能多年無法過戶！

務(wù)必查清房屋性質(zhì)及限售年限，避免“贏了官司，拿不到房”。

公積金貸款借名風(fēng)險(xiǎn)極大：

雖本案未認(rèn)定無效，但多地已有判例以“違反行政法規(guī)”為由否定合同效力。慎用他人公積金資格！

“脅迫”需舉證，否則難被采信：

周婷稱被騷擾、被迫簽字，卻無任何證據(jù)，法院直接駁回?？陬^抗辯無效，必須有錄音、報(bào)警、證人等。

最佳操作建議：

? 簽訂書面借名協(xié)議（注明出資、權(quán)屬、過戶條件）；

? 所有款項(xiàng)從自己賬戶直接支付至開發(fā)商/銀行；

? 保留收房、裝修、繳費(fèi)全套憑證；

? 取得購房資格后立即起訴確權(quán)+過戶。

警示案例：

林濤雖贏了官司，卻要等到2028年才能過戶。若周婷在此期間債務(wù)纏身，房屋可能被查封！

借名買房，永遠(yuǎn)是“高風(fēng)險(xiǎn)、高成本”的無奈之舉。