（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1998年，周秀蘭欲購買位于北京房山的一號房屋（二手房），總價5萬元。因當(dāng)時政策限制非京籍人員不得購買該小區(qū)房產(chǎn)，而周秀蘭戶籍在外地，遂以其子陳明遠（當(dāng)時20歲，在校大學(xué)生）的名義簽約購房。

為避免日后糾紛，周秀蘭與兒子陳明遠、女兒陳明慧共同簽署《關(guān)于房產(chǎn)歸屬的協(xié)議書》，明確：

房屋由周秀蘭全額出資（5.2萬元為其多年積蓄）；

雖登記在陳明遠名下，但產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)歸周秀蘭所有；

子女不得干涉房屋后續(xù)處理。

此后，購房合同、付款憑證、房產(chǎn)證等全部原件均由周秀蘭保管，一號房屋也一直由其實際居住使用至今。

2017年底，周秀蘭提出辦理過戶，陳明遠卻突然否認借名事實，稱“房子登記在我名下就是我的”，并拒絕溝通。周秀蘭無奈起訴，要求其協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

陳明遠于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助周秀蘭將一號房屋過戶至其名下；

三、法院說理要點

借名買房關(guān)系成立，有充分證據(jù)支撐

購房時陳明遠為在校學(xué)生，無穩(wěn)定收入，不具備購房能力；

三方簽署的《房產(chǎn)歸屬協(xié)議》明確房屋歸周秀蘭所有；

所有購房票據(jù)、房產(chǎn)證原件均由周秀蘭長期持有；

房屋交付后25年始終由周秀蘭實際占有使用。

限購政策不溯及既往，不影響過戶

雖然周秀蘭目前不具備北京購房資格，但借名行為發(fā)生于1998年，遠早于北京住房限購政策（2011年起實施），故不適用現(xiàn)行限購規(guī)定，可憑法院判決直接辦理過戶。

?? 核心規(guī)則：

“誰出資、誰使用、誰持有證件+書面協(xié)議”=借名買房關(guān)系高度可信，即使子女反悔，法院仍可強制過戶。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

父母借子女名義購房，務(wù)必簽署書面協(xié)議，明確出資、權(quán)屬及過戶義務(wù)；

保留全部原始憑證（合同、付款記錄、房產(chǎn)證、繳費單據(jù)）是勝訴關(guān)鍵；

長期實際占有使用房屋可強化“真實權(quán)利人”身份；

即使現(xiàn)無購房資格，只要交易發(fā)生在限購前，仍可能獲法院支持過戶。

建議：

借名購房后盡早辦理過戶，避免親情破裂引發(fā)糾紛；

若子女不配合，及時起訴，勿拖延；

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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