（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周明與被告林秀英原系女婿與岳母關(guān)系。周明與妻子周婷于2006年結(jié)婚，2022年經(jīng)法院判決離婚（A號(hào)判決）。

2010年，周明與周婷計(jì)劃購買一套二手房用于投資，但當(dāng)時(shí)二人名下已各有一套住房。恰逢北京市于2010年4月30日出臺(tái)“京政發(fā)〔2010〕13號(hào)”文件，規(guī)定“同一家庭限購一套新房”，且銀行暫停發(fā)放第三套房貸。為規(guī)避政策限制并確保交易順利，三人協(xié)商后決定：以林秀英（岳母）名義購房，房屋實(shí)際歸周明夫妻所有。

2010年3月，周明作為買受人與賣方簽訂《存量房訂購協(xié)議》，支付定金2萬元；4月，周婷出面簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將付款方式由貸款改為一次性付清，總價(jià)89.5萬元。兩筆房款（64.5萬+25萬）均由周明、周婷籌措支付。

2010年4月30日，為完成過戶，賣方與林秀英簽署備案合同（約定價(jià)29萬元，僅為避稅），房屋隨后登記至林秀英名下。

此后十余年，一號(hào)房屋一直由周明對(duì)外出租，租金用于夫妻共同生活。契稅、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等均由周明繳納，全部購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證原件均由其保管。

2022年離婚訴訟中，因房屋登記在林秀英名下，法院未予分割（B號(hào)判決）。離婚后，林秀英補(bǔ)辦新房產(chǎn)證，并更換門鎖，聲稱房屋系其養(yǎng)老所購，否認(rèn)借名關(guān)系。

周明遂起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)三方存在借名買房關(guān)系；

判令林秀英協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至周明與周婷名下。

林秀英辯稱：

房款是她委托女兒代付，資金來自其多年積蓄；

當(dāng)時(shí)無真正限購，無需借名；

周明只是代為辦理手續(xù)和出租；

所有證件是周明私自扣留。

周婷亦否認(rèn)借名，稱母親為養(yǎng)老購房，自己僅代為操作。

二、裁判結(jié)果

? 支持原告訴求！

法院判決：

確認(rèn)周明、周婷與林秀英就一號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系；

林秀英于判決生效后15日內(nèi)，協(xié)助將房屋過戶至周明、周婷名下；

三、法院說理要點(diǎn)

借名動(dòng)機(jī)合理

2010年4月底北京出臺(tái)限購政策，周明夫妻名下已有兩套房，確實(shí)不具備購房資格，借名具有現(xiàn)實(shí)必要性。

實(shí)際出資明確

定金、首付款、尾款均由周明、周婷支付；

賣方收條明確寫明“收到周明/周婷房款”；

林秀英主張“資金在其女兒賬戶”，但無法證明該資金專用于購房，亦無轉(zhuǎn)賬憑證佐證。

全程參與交易

周明簽約、周婷變更付款方式，林秀英從未出面；

長期占有與控制

房屋交付后由周明持續(xù)出租十余年；

租賃合同早期雖寫“林秀英出租，周明代簽”，后期直接以周明為出租人；

全部原始票據(jù)、房產(chǎn)證由周明持有，林秀英直至離婚后才補(bǔ)辦新證。

錄音佐證關(guān)鍵事實(shí)

在雙方通話中，林秀英多次表示“房子你們賣了分一半”“夫妻共同財(cái)產(chǎn)一分為二”，間接承認(rèn)房屋非其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

?? 法院強(qiáng)調(diào)：

雖無書面借名協(xié)議，但結(jié)合政策背景、出資行為、交易參與度、實(shí)際控制力及親屬關(guān)系，周明主張的借名關(guān)系具有高度蓋然性，應(yīng)予支持。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

限購政策是合法借名的重要理由

若因政策限制無法購房，借名行為更易被法院認(rèn)可。務(wù)必保存政策文件（如政府通知）作為證據(jù)。

“誰出錢、誰管房、誰拿證”是確權(quán)核心

即使登記在他人名下，只要能證明：

? 實(shí)際支付全部房款；

? 長期占有使用（自住或出租）；

? 持有全部原始憑證；

就可能勝訴。

錄音可成關(guān)鍵證據(jù)

對(duì)方在溝通中若承認(rèn)“房子不是我的”“你們分吧”等，可能構(gòu)成自認(rèn)，極具證明力。

? 行動(dòng)建議：

若您正面臨類似糾紛，請(qǐng)立即：

① 收集所有付款憑證、租賃合同、繳費(fèi)記錄；

② 整理政策文件、聊天記錄、錄音等間接證據(jù)；