近日，馬光遠先生提出“當前房地產(chǎn)最大的問題是悲觀敘事的病毒式傳播”之論，其文看似構(gòu)建了一個以“預期”與“敘事”為核心的精致解釋框架，實則是在關(guān)鍵問題上倒果為因、避實就虛。此論調(diào)不僅嚴重誤判了產(chǎn)業(yè)困境的根源，更可能衍生出掩蓋真矛盾、延誤真改革的認知麻醉劑，危害匪淺。

悲觀情緒是“果”非“因”，病毒實為舊模式遺毒

Part.1

馬文將市場情緒指認為“最大問題”，在邏輯起點上便已顛倒。并非悲觀敘事的傳播導致了市場下行，而是市場深層、嚴峻的結(jié)構(gòu)性危機催生了普遍且理性的悲觀現(xiàn)實。病毒式的不是“敘事”，而是過去二十余年“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高房價”舊模式所積累的系統(tǒng)性風險本身

馬先生自己在文中列出的數(shù)據(jù)，便是最有力的反證：房地產(chǎn)開發(fā)投資較峰值跌去超40%，銷售規(guī)模腰斬，新房開工面積暴跌近80%。如此規(guī)模的行業(yè)性坍縮，豈是幾句“樂觀話術(shù)”所能造成，又能靠操控“敘事”便可挽回？這恰恰證明，真正的“病原體”在于房企巨量債務(wù)的流動性危機、在于居民部門杠桿率逼近極限后的購買力衰竭、在于“土地財政”依賴模式下部分城市房價嚴重脫離基本面的價值重估。市場預期的惡化，是對這一系列實體經(jīng)濟層面風險出清的正常、甚至是必要的反應。將鏡子中的映像斥為元兇，可謂荒誕。

“有效需求”萎縮是結(jié)構(gòu)使然，非預期所能壓制

Part.2

馬文試圖以“每年至少10億平米”的“真實需求”來論證市場本應健康，歸咎于悲觀預期壓制了需求釋放。這犯了基礎(chǔ)的經(jīng)濟學謬誤：將潛在需求等同于有效需求。有效需求的核心是“有支付能力的需要”，而在當前，居民部門的支付能力正面臨收入增長放緩、就業(yè)不確定性增大、以及對未來醫(yī)療教育養(yǎng)老支出擔憂上升的多重擠壓。

馬先生輕言“很多地方房價腰斬后已買得起”，卻選擇性忽視了衡量負擔的關(guān)鍵指標——房價收入比、房貸收入比是否已回歸健康區(qū)間？更關(guān)鍵的是，當“買房”不再等同于“穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)增值”，甚至與“爛尾風險”相關(guān)聯(lián)時，其作為居住消費品的本質(zhì)屬性才真正凸顯，其價格必然需要與居民的真實收入水平重新匹配。所謂“需求”，正在經(jīng)歷一場痛苦而深刻的價值重估，而非簡單地被“悲觀敘事”所抑制。

“敘事決定論”無視深層重力，政策核心應是重塑模式而非操控預期

Part.3

馬文的論述夸大了“敘事”和“預期”在房地產(chǎn)這個強政策、強金融、重資產(chǎn)行業(yè)中的決定性作用，陷入了某種“敘事決定論”的唯心幻象。房地產(chǎn)市場的運行，受制于遠比情緒傳播更強大的客觀“重力”：

·政策重力：“房住不炒”已成為長期國策，金融監(jiān)管的“三道紅線”確立了去金融化、降風險的戰(zhàn)略方向。這非敘事所能動搖

·金融重力：銀行體系對房地產(chǎn)風險敞口的審慎態(tài)度，是市場理性與規(guī)則使然，絕非悲觀情緒的產(chǎn)物。

·人口重力：出生人口下滑、主力購房年齡人口達峰，這是任何樂觀敘事都無法逆轉(zhuǎn)的長期基本面。

·模式重力：依賴房價上漲、土地增值的舊有循環(huán)已經(jīng)難以為繼，行業(yè)必須尋找圍繞運營、服務(wù)、租賃的新生存模式。

這些“重力”共同構(gòu)成了市場新的運行軌道。試圖通過營造“樂觀敘事”來對抗經(jīng)濟規(guī)律和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，無異于企圖用喇叭吹散暴風雨。

“敘事病毒論”危害深遠：麻醉認知、延誤根本改革

Part.4

將問題簡化為“悲觀敘事”，其最大危害在于麻痹認知、轉(zhuǎn)移焦點、延誤轉(zhuǎn)型

首先，它麻醉了公眾與部分從業(yè)者的神經(jīng)，讓人誤以為當前困局僅是“信心問題”，仿佛一劑“樂觀強心針”便能解決，從而忽視了“保交樓”涉及的復雜債權(quán)債務(wù)重組、房企存量債務(wù)風險化解、以及地方財政模式轉(zhuǎn)型等必須面對的“外科手術(shù)”。

其次，它將矛頭引向“炒流量的自媒體”，實則是將深刻的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題情緒化、簡單化，乃至尋找替罪羊。這無助于構(gòu)建討論真問題的公共空間。

最危險的是，若決策者受此論調(diào)影響，將工作重點置于“營造樂觀氣氛”而非“構(gòu)建新模式”，則可能拖延保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)財稅體制改革、城市發(fā)展模式更新等根本性改革，錯失利用陣痛期推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的寶貴時間窗口。

直面真問題，方能開啟新周期。

當前，中國房地產(chǎn)最大的問題，絕非什么“悲觀敘事的病毒式傳播”，而是舊有的“土地金融”發(fā)展模式與新時代高質(zhì)量發(fā)展要求之間的根本性矛盾，是存量風險如何穩(wěn)妥出清與新發(fā)展模式如何快速構(gòu)建之間的艱難平衡。

破除幻象，方能砥礪前行。我們需要的是直面現(xiàn)實的勇氣，是壯士斷腕的決心，是圍繞“人”的居住權(quán)而非“房”的金融屬性進行系統(tǒng)性制度重構(gòu)的智慧。歷史已經(jīng)證明，所有試圖用話語吹大泡沫的努力，終將破滅；唯有順應規(guī)律、扎根實體的深刻變革，才能引領(lǐng)房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟穿越周期，行穩(wěn)致遠。

這，才是我們真正需要凝聚的共識與行動方向。