文｜鄧浩志

雖然25年的樓市延續(xù)過(guò)去幾年的低迷，連“珠金琶”都跌得一塌糊涂。但新荔灣，準(zhǔn)確說(shuō)是芳村，今年算市場(chǎng)中的一個(gè)小小亮點(diǎn)。一是交易非?；钴S，比如年中的時(shí)候，新房一度出現(xiàn)緊湊型三房缺貨，二手房250萬(wàn)左右總價(jià)也出現(xiàn)缺貨的情況。而年底入市的某江景盤，也一度出現(xiàn)某些戶型斷貨。二是片區(qū)配套有了比較大的提升。“三館合一”全面投入使用，廣船的船臺(tái)1914已經(jīng)成為了市民新的打卡點(diǎn)，太古里、山姆會(huì)員店也開始試運(yùn)營(yíng)。而萬(wàn)象城、太古里也在推進(jìn)當(dāng)中。突然之間，芳村集中了一眾高端配套，也成為了高端樓盤的匯聚地。而芳村樓盤的銷售壓力，實(shí)際上要比老黃埔要低不少。

為什么和老黃埔相比呢？

這得從2021年樓市最火爆的時(shí)候說(shuō)起。當(dāng)時(shí)廣州樓市充滿了投資客，而市場(chǎng)一邊倒強(qiáng)調(diào)廣州的東進(jìn)南拓。當(dāng)時(shí)有個(gè)粉絲咨詢我買哪兒好，這位粉絲在此之前花了1萬(wàn)多進(jìn)了深圳某樓市大V的“私董會(huì)”，和他說(shuō)如果投廣州，錢多選天河，錢少就黃埔。他不放心，于是找了個(gè)廣州本地的V問(wèn)。問(wèn)完我后還是采信深圳大V的建議。他反過(guò)來(lái)給我解釋：首先廣州城市往東發(fā)展，西邊沒(méi)機(jī)會(huì)。其次荔灣是老城，沒(méi)產(chǎn)業(yè)，缺乏帶動(dòng)效應(yīng)。最后是荔灣破舊，只有本地老廣會(huì)選，外地人看不上。

結(jié)果呢？房?jī)r(jià)當(dāng)然都是跌，全國(guó)都在跌。但荔灣明顯更抗跌。這里有我上面說(shuō)的城市面貌的改善，配套的升級(jí)，也有收入穩(wěn)定的體制內(nèi)員工對(duì)老城的支持。更有拆遷對(duì)片區(qū)及周邊需求的帶動(dòng)。反觀黃埔，超級(jí)大盤云集，供大于求情況不是一般的突出……

房子和其他投資品種有很大差異，它可以使用，而且投資周期非常長(zhǎng)。所以必須以5年甚至10年的為尺度進(jìn)行思考，而非專業(yè)人士（強(qiáng)調(diào)一下這里的專業(yè)人士不包括普通中介，或者網(wǎng)上所謂的大V，這兩年廣州和深圳不少出名的炒房大V自己都爆雷，自己都跑路了。由此可見他們也只是幸運(yùn)地吃到市場(chǎng)紅利而已）是無(wú)法把握未來(lái)5年的變化趨勢(shì)的，他們不會(huì)知道哪里的配套能落地還只是宣傳，哪里的舊改能推動(dòng)還是有障礙，哪里的供不應(yīng)求是階段性還是趨勢(shì)性的。他們只知道現(xiàn)在哪里火，就推哪里。

芳村樓市的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，得益于四年前的相對(duì)弱勢(shì)，讓它的價(jià)格反而有了安全墊。得益于樓市投資潮褪去，回歸自住為主的市場(chǎng)更看重配套。得益于規(guī)劃的逐步落地而非遠(yuǎn)期的畫“大餅”的假利好。至于芳村沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，這更是個(gè)沒(méi)文化的偽命題，居住離工作一定距離一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

潮水褪去之后，才知道誰(shuí)在裸泳。樓市如此，大V亦如此。