（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙明（化名）與趙磊系朋友關(guān)系。趙磊實際出資購買了一套位于某市的商業(yè)用房（即一號房屋），但因個人原因，將房屋登記在朋友孫濤名下。

2018年10月25日，趙明與趙磊、孫濤三方簽訂《協(xié)議書》，約定：

趙磊將一號房屋出售給趙明，總價86.6萬元；

因房屋尚有銀行貸款約26.5萬元，由趙明代為清償；

剩余購房款60.1萬元，直接抵扣趙磊此前所欠趙明的借款；

待房屋可辦理產(chǎn)權(quán)登記時，趙磊與孫濤須配合將房屋過戶至趙明名下；

若在過戶前將房屋轉(zhuǎn)賣他人，導(dǎo)致趙明無法取得產(chǎn)權(quán)，賣方須退還全部房款，并支付高額違約金。

協(xié)議簽訂后，趙明依約于2018年10月31日向?qū)O濤賬戶轉(zhuǎn)賬26.5萬元，用于結(jié)清銀行貸款，解除了抵押。

然而，2019年3月，趙磊與孫濤在未通知趙明的情況下，將一號房屋過戶給了案外人于某。

趙明得知后多次交涉無果，遂起訴至法院，請求：

解除《協(xié)議書》；

趙磊退還購房款86.6萬元；

趙磊與孫濤共同支付違約金26.6728萬元。

二、裁判結(jié)果

? 支持原告訴求！法院判決如下：

解除三方于2018年10月25日簽訂的《協(xié)議書》；

趙磊返還趙明購房款86.6萬元；

趙磊與孫濤共同支付違約金266,728元；

駁回其他訴訟請求。

關(guān)鍵認(rèn)定：

雙方存在真實房屋買賣關(guān)系，非“名為買賣、實為擔(dān)?！保?/strong>

被告擅自將房屋過戶他人，構(gòu)成根本違約；

違約金雖約定過高，但原告主動調(diào)低，法院予以支持。

三、法院說理要點

買賣關(guān)系真實有效，非“讓與擔(dān)保”

被告辯稱《協(xié)議書》實為民間借貸的擔(dān)保，但法院認(rèn)為：

協(xié)議明確約定房屋出售、價款、過戶義務(wù)；

購房款部分以真實存在的債權(quán)抵扣，并有借據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄佐證；

被告未能證明雙方僅有借貸合意而無買賣意圖。

→ 應(yīng)認(rèn)定為真實房屋買賣合同。

原告已履行全部付款義務(wù)

26.5萬元貸款代償有銀行流水；

60.1萬元債權(quán)抵扣有《借款借據(jù)》及三方確認(rèn)；

→ 房款已全部付清。

擅自過戶構(gòu)成根本違約

被告在未告知原告、未解除合同的情況下，將房屋過戶給第三人；

直接導(dǎo)致原告無法實現(xiàn)合同目的（取得房屋所有權(quán)）；

→ 符合《合同法》第94條“合同目的不能實現(xiàn)”的法定解除條件。

違約金調(diào)整合理，予以支持

協(xié)議原約定違約金為“房屋市場價2倍”，明顯過高；

原告主動調(diào)減為按年利率15.4%計算兩年利息（約26.67萬元），符合司法實踐；

→ 法院認(rèn)為該金額不過分高于實際損失，予以采納。

孫濤作為登記人，需承擔(dān)連帶責(zé)任

孫濤雖非實際出賣人，但作為《協(xié)議書》丙方簽字，承諾配合過戶；

其參與將房屋過戶他人，共同實施違約行為；

→ 應(yīng)與趙磊共同承擔(dān)違約金責(zé)任（但不承擔(dān)退款責(zé)任，因未收款）。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊）

“以房抵債”或“債權(quán)抵房款”必須書面明確！

本案勝訴關(guān)鍵在于：《協(xié)議書》清楚寫明“60.1萬元從借款中扣減”，形成完整證據(jù)鏈。

警惕“一房二賣”！

即使你付了全款、拿了鑰匙，只要沒完成過戶，房子仍可能被轉(zhuǎn)賣。務(wù)必：

? 盡快辦理網(wǎng)簽或預(yù)告登記；

? 在合同中設(shè)置高額違約條款；

? 定期查詢房屋狀態(tài)。

違約金不是越高越好，但要“可執(zhí)行”！

約定“2倍房價”雖震懾力強(qiáng)，但法院可能調(diào)減。建議：

? 同時約定“最低違約金不低于總房款30%”；

? 或按LPR四倍計算逾期損失。

名義產(chǎn)權(quán)人也要擔(dān)責(zé)！

即使房子是別人出錢買的，只要你在買賣合同上簽字，就可能被追責(zé)。切勿隨意“借名”或“代持”。

發(fā)現(xiàn)對方違約，立即行動！

本案原告及時起訴，成功追回房款+違約金。若拖延過久，可能面臨：

? 房屋被善意第三人取得；

? 被告轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，執(zhí)行困難。

本案啟示：

誠信履約是底線，但法律更保護(hù)有準(zhǔn)備的人。