“上著班，家突然沒了。”這不是夸張，是近一個月來不少泊寓租客的真實遭遇。

泊寓“清退潮”，折射長租公寓困局

2025年11月，泊寓位于深圳的華為南二店、坂田長發(fā)新村店等15家門店同時發(fā)出清退通知，提供“搬家費”“換房”“免租一個月”等安置方案。有意思的是，就在同一周，泊寓官方宣布新開業(yè)房源超1萬間。

一邊關(guān)店，一邊擴張，這場“冰火兩重天”的戲碼背后，是租房市場正在發(fā)生的殘酷轉(zhuǎn)向。而身處其中的普通人發(fā)現(xiàn)，當資本開始算賬，個人意志和一紙合同都顯得脆弱不堪。

公開資料顯示，截至2025年12月31日，萬科泊寓在全國運營管理房源26.9萬間，開業(yè)房源20.3萬間，間天出租率超94%。業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量三大關(guān)鍵指標保持行業(yè)領(lǐng)先。然而其良好的運營績效，并不能掩蓋客觀存在的問題。

圖源：泊寓官網(wǎng)

家住深圳龍華的代先生（化名）近日在消費保平臺發(fā)起投訴稱，其所租賃泊寓原房東從2026年1月1號起回收房屋管理權(quán)；因泊寓無法繼續(xù)履行合同，代先生要求泊寓按合同承擔違約責(zé)任，退還押金和違約金1916元。

據(jù)一位已完成搬離的租客透露：“押金確實兩天內(nèi)到賬了，但違約金不好談，客服電話都打不通?！庇凶鈶糍|(zhì)疑泊寓“選擇性履約”。

泊寓這波清退潮，恰恰發(fā)生在房租整體下行的周期。

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳個人房源租金同比下跌8-12%，理論上包租模式成本壓力應(yīng)該減輕。但問題出在長租公寓的“時間差陷阱”——它們與房東簽的是3-5年長約，鎖定的是2021-2022年的高位租金，而現(xiàn)在市場價已經(jīng)跌破了它們的拿房成本。

以被清退的泊寓華為南二店為例，采用的就是典型的“中資產(chǎn)包租模式”：向物業(yè)方支付固定底租，再轉(zhuǎn)租給租客。當出租率低于85%時，租金成本與收入倒掛，單店每月凈虧損可達15-20萬元。

“這不是經(jīng)營不善，是模式本身扛不住市場逆轉(zhuǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。2020年蛋殼公寓暴雷時，用的也是同一套玩法：高進低出、長收短付，靠租金差和資金池擴張。

無獨有偶。魔方公寓上海西藏南路店近期以“業(yè)主方不續(xù)租”為由要求租客年底搬離，且不賠付任何違約金。杭州、廣州分店則出現(xiàn)“收了租客租金卻拖欠房東租金”的蛋殼式操作。

盡管魔方官方回應(yīng)稱屬正常優(yōu)化，然而，其近期的經(jīng)營狀況著實令人擔憂。不僅兩次沖擊港股上市均未成功，關(guān)聯(lián)公司的部分股權(quán)更是處于出質(zhì)狀態(tài)。

投訴量逐年攀升，自如位居第一

房屋租賃關(guān)乎民生最基本的需求，據(jù)消費保平臺最新發(fā)布的《房屋租賃行業(yè)投訴分析報告》，2023年至2025年消費保累計受理住房租賃行業(yè)投訴14810件，涉訴金額超3.93億元，有效投訴解決率僅為11.83%。

投訴量呈逐年攀升態(tài)勢，解決率卻逐年下滑。

報告顯示，線上租房平臺相關(guān)投訴中，自如以1287件投訴量位居榜首，投訴解決率為5.05%；貝殼找房以543件投訴排在第二，投訴解決率為21.36%；美麗屋以519件投訴位列第三位，投訴解決率為32.76%。

注：通常入駐消費保平臺的企業(yè)對投訴響應(yīng)更積極，因此解決率也更高。

值得注意的是，58同城的投訴量（243件）雖也處于前列，但97.53%的投訴解決率遠超同行。

進一步分析其投訴問題，合同糾紛以17.33%的占比位居首位，反映出品牌在合同規(guī)范與履約環(huán)節(jié)矛盾突出；緊隨其后的是退款糾紛（16.01%）、押金糾紛（12.12%）。

如果說巨頭的清退是“戰(zhàn)略調(diào)整”，那么日常租賃市場的亂象，則真切的展現(xiàn)了租房者的艱難維權(quán)路。

合同糾紛成重災(zāi)區(qū)（占比17.33%）

自如租客王女士（化名）的案例頗具代表性：她在北京惠澤園小區(qū)租的房子，入住后發(fā)現(xiàn)多處墻皮脫落、霉菌滋生。平臺核實確為漏水遺留問題后，拒絕退租，只同意換租。

換租條件是，新房源必須租滿90天、不享受任何優(yōu)惠和3天無理由退改權(quán)。

“這意味著，如果我接受了，就可能從一個‘坑’跳進另一個未知的‘坑’”！王女士斥責(zé)自如店大欺客，其訴求是無條件解除合同，退還全部押金和剩余租金及服務(wù)費，賠償因房屋質(zhì)量問題而產(chǎn)生的搬家費用。

截至發(fā)稿前，自如平臺并未就此作出回復(fù)。

押金糾紛"死循環(huán)"（占比12.12%）

租客吳先生在消費保平臺投訴稱，其租住“我愛我家”河莊店遭遇變相“退房翻新”。

據(jù)吳先生講述，他的押金2500元，退房時被要求更換全新墻紙（報價1750元）、沙發(fā)（索賠1000元）、窗簾（索賠800元）。也就是說押金退不了，還要倒欠管理方一千元。

吳先生表示，墻紙入住前就已破損，沙發(fā)拼多多同款僅200元，他愿意賠付沙發(fā)和窗簾的折舊費，須在300元以內(nèi)。

話說回來，泊寓、魔方公寓這波清退潮，本質(zhì)上是長租行業(yè)從"規(guī)模崇拜"轉(zhuǎn)向"利潤求生"的必然結(jié)果。

2025年9月《住房租賃條例》落地后，資金池模式被嚴格監(jiān)管，靠“長收短付”滾動擴張的路徑已斷。問題在于，轉(zhuǎn)型的代價被完全轉(zhuǎn)嫁給了租客。合同成了單方面“戰(zhàn)略”的犧牲品，違約金成了鏡花水月。

給租房人的“過冬”指南

租房中的陷阱隱秘而難測，普通人如何自保？消費保建議：

1.交易前細致核查，降低風(fēng)險：核實中介機構(gòu)資質(zhì)，通過官方渠道確認其合規(guī)性；對房源產(chǎn)權(quán)、抵押等信息多方查證，避免虛假房源陷阱；提前明確自身退費、賠償?shù)群诵脑V求，為后續(xù)簽約做準備。

2.交易中嚴謹細致，留存證據(jù)：簽訂合同時逐字核對條款，尤其明確合同糾紛高發(fā)的費用、退費、違約責(zé)任等內(nèi)容，避免模糊表述；全程留存合同、付款憑證、聊天記錄、宣傳截圖等證據(jù)，為維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

3.糾紛后選對渠道，高效維權(quán)：先與中介協(xié)商，協(xié)商無果可通過12315、住建部門、法院等渠道逐級維權(quán)；涉及詐騙及時報警；注意民事糾紛訴訟時效，避免因超時喪失勝訴權(quán)。

長租公寓的故事，始于“讓租房變得簡單美好”，卻在資本狂奔中異化為金融游戲。從蛋殼到魔方，從包租到托管，每一次模式迭代，代價都是一批批租客的信任與積蓄。

今年的冬天格外冷，不僅因為氣溫，更因為當巨頭都開始“戰(zhàn)略性放棄”時，普通人發(fā)現(xiàn)：原來在這個游戲里，我們從來不曾是玩家，而是籌碼。

一位剛被清退的租客在社交媒體上的評論，或許值得所有從業(yè)者深思：“我們租的是房子，不是風(fēng)險；要的是棲身之所，不是無限責(zé)任?！?/strong>

【聲明：以上所有數(shù)據(jù)均來源于消費保平臺，僅代表企業(yè)在消費保平臺的投訴解決情況，不代表其他平臺或企業(yè)總體投訴解決情況?！?/p>

文 |子不語

編輯丨得鹿

數(shù)據(jù)支持 | 問燕微