據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月上海二手住宅成交2.04萬(wàn)套，環(huán)比微跌0.65%。是2025年第4個(gè)成交過(guò)2萬(wàn)套的月份，年底的翹尾基本兌現(xiàn)。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交維持活躍 外環(huán)外增加顯著

12月份延續(xù)11月交易上的快節(jié)奏。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日更新的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，工作日基本維持在500套以上，雙休日會(huì)出現(xiàn)網(wǎng)簽過(guò)千套的現(xiàn)象，市場(chǎng)活躍度相當(dāng)高。這和新房形成高度反差，畢竟二手房掛牌量多，選擇面廣，同等價(jià)位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是價(jià)格實(shí)惠。

空間分布上同樣延續(xù)11月格局，大浦東成交4433套，僅比前期少38套。寶山成交2019套，比前期少了129套。閔行成交1985套排名第三?？梢钥闯?，雖然成交領(lǐng)先的區(qū)成交都出現(xiàn)了減少，但幅度并不大，說(shuō)明市場(chǎng)交易相當(dāng)穩(wěn)定。此外，環(huán)線分布上，外環(huán)以外成交量繼續(xù)保持在50%以上，說(shuō)明剛需入市相當(dāng)穩(wěn)定。

低價(jià)房進(jìn)一步放量

雖然市場(chǎng)成交量活躍，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的掛牌總量已經(jīng)下滑到34萬(wàn)套，雖然下降趨勢(shì)明顯，但還是處于高位區(qū)，去化還是面臨一定壓力，價(jià)格尚未到“變盤(pán)”的時(shí)機(jī)，因此還是延續(xù)此前的以價(jià)換量走勢(shì)。不過(guò)議價(jià)空間似乎趨于穩(wěn)定，降價(jià)“砸盤(pán)”案例開(kāi)始減少。

進(jìn)入12月，低總價(jià)剛需成交有進(jìn)一步活躍的跡象?？們r(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的剛需房源占比達(dá)到70.01%，比11月份還略微高一點(diǎn)。從成交活躍的小區(qū)來(lái)看，小戶型，低總價(jià)房源尤其是位于傳統(tǒng)市中心的小區(qū)受市場(chǎng)青睞。典型的有曹楊二村、三村、成交套數(shù)都超過(guò)30套，且成交的套均面積42平方米左右。此外，還有宜川四村這樣的典型小區(qū)。除了租金回報(bào)率能在2.3%以上外，這些小區(qū)房齡大，有改造的可能性。此外，這些房源總價(jià)不高，對(duì)一些剛需而言即便后續(xù)有調(diào)整空間也不大，中間可能存在的損失就當(dāng)使用成本。

市 場(chǎng) 分 析

12月成交保持較快節(jié)奏意料之中。一方面市場(chǎng)格局相當(dāng)明晰，畢竟從22年開(kāi)始調(diào)整，周期已經(jīng)足夠長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌幅度也比較大，調(diào)整已經(jīng)相當(dāng)充分，安全墊已經(jīng)足夠厚。另一方面，年底有些需要面對(duì)債務(wù)清償等現(xiàn)象，會(huì)遇到一些突擊花錢(qián)或是突擊拋售的時(shí)間窗口，加大了交易幾率。從消息面來(lái)看，市場(chǎng)在持續(xù)釋放各種利好，市場(chǎng)情緒不再盲目悲觀，因此年末的翹尾順理成章了。