來(lái)幾個(gè)新盤(pán)待上市項(xiàng)目的分析，做個(gè)資料記錄，方便后續(xù)查看，先來(lái)第一個(gè)，左海江灣道。

項(xiàng)目情況

左海江灣道：備案名（江灣道公館），地處：金山北，天翔產(chǎn)業(yè)園隔壁。

項(xiàng)目占地約26畝，規(guī)劃6棟17-33高層住宅，合計(jì)356套住宅，主打建面：118-136平，全部2T2板樓設(shè)計(jì)，兩種產(chǎn)品55開(kāi)。

土拍情況

2024年8月30日，左海以6.34億競(jìng)得福州宗地2024-29號(hào)，樓面地價(jià)13272元/㎡，溢價(jià)率6%。

土地面積：26.54畝，容積率：2.7以下（其中商業(yè)建筑面積不多于2000平方米）；建筑限高：100米，須配建商業(yè)建筑面積2000平方米，由倉(cāng)山區(qū)金山街道閩江村按6258元/平方米回購(gòu)。

地塊劃片小學(xué)：福州市金山實(shí)驗(yàn)小學(xué)，對(duì)口二十九中。

分析：2024年的一場(chǎng)土拍，當(dāng)天金山北供應(yīng)兩幅地塊，都被左海拿下，其中一幅即劃片金山小，樓面價(jià)16909元/平，目前在售精裝3.15W的金山文翠，另外一幅同樣被左海拿下，而且并非底價(jià)成交，與建總叫了幾輪才成交。

地塊樓面價(jià)達(dá)到13272元/平，近期北側(cè)地塊即將拍賣(mài)，樓面價(jià)12708，整體來(lái)說(shuō)差異不大。

對(duì)于地塊而言，體量適中，面寬大進(jìn)深小，有一定優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和定位，完全搬運(yùn)了金山文翠，同樣的小高+大高，全板樓，海派風(fēng)+下層會(huì)所，文翠1120平，江灣道570平。

在文翠做剛改面積，并沒(méi)有成功后，項(xiàng)目在沒(méi)有更多資源照顧下，依然拋棄剛需市場(chǎng)，而目前金山大量供應(yīng)，剛需房源反而稀缺，只能說(shuō)有得有失。

整體來(lái)說(shuō)，拿地價(jià)性價(jià)比一般，操盤(pán)定位完全搬運(yùn)。

戶型情況

118平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于小高層，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，文翠128平基本完全一樣，電梯廳有采光，四開(kāi)間朝南，做四房的情況下，要么廚房太小，要么客廳太窄，更適合做三房設(shè)計(jì)。

陽(yáng)臺(tái)也是去年新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，相比于文翠精裝做了封包無(wú)法曬衣服，項(xiàng)目毛坯還能規(guī)避一下。

主臥也做了L型窗做贈(zèng)送，南北側(cè)的臥室廚房，都做了飄窗贈(zèng)送，整體的得房率不錯(cuò)。

136平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于大高層，獨(dú)梯設(shè)計(jì)，這個(gè)高度做獨(dú)梯會(huì)略微不便，大面寬設(shè)計(jì)，做了三衛(wèi)，其中一個(gè)是暗衛(wèi)，主衛(wèi)較小，整體布局依然是市場(chǎng)主流。

區(qū)位情況

項(xiàng)目距離地鐵5號(hào)線350米，有一定交通幫助，距離永輝400米、大潤(rùn)發(fā)800米，距離閩江公園700米，休閑購(gòu)物有一定幫助。

項(xiàng)目劃片金山實(shí)驗(yàn)+二十九，這個(gè)配置過(guò)于炸裂，即便不要求學(xué)區(qū)，看到29中，估計(jì)也會(huì)在意，不然旁邊電動(dòng)車(chē)店就是就業(yè)之處。

好在周邊有幾個(gè)私立小學(xué)，只不過(guò)需要額外支出，特別是二胎以上家庭有一定壓力。

至于周邊界面，南面的幾個(gè)工業(yè)園區(qū)都做了界面升級(jí)，不過(guò)項(xiàng)目左右兩側(cè)產(chǎn)業(yè)園并沒(méi)有太大變化，略微影響感官，右側(cè)是低矮小區(qū)，大高層?xùn)|端預(yù)計(jì)能看一點(diǎn)江。

綜上，周邊生活氣息略微偏差一些，金山北有一定變化，但是在和南二環(huán)的對(duì)比里面，對(duì)于剛需客源的匹配度，個(gè)人還是更推崇南二環(huán)。

價(jià)格情況

對(duì)于項(xiàng)目而言，價(jià)格參考也簡(jiǎn)單，雖然目前隔壁的建總?cè)瓠Z已經(jīng)領(lǐng)證上市，但是參考而言，完全復(fù)制的文翠更有意義。

左海文翠精裝3.15W，劃片金山小。

對(duì)比而言，項(xiàng)目毛坯+沒(méi)劃片，精裝+劃片個(gè)人給出的溢價(jià)6K，計(jì)算出來(lái)2.55W。

只不過(guò)文翠目前這個(gè)定價(jià)走量太差，這意味著3.15W這個(gè)價(jià)格并非目前市場(chǎng)接受的價(jià)格。

綜合來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)在2.4W左右，配合非剛需的空間，總價(jià)也要到280W以上。

當(dāng)然大概率房企會(huì)開(kāi)出2.6W左右的價(jià)格，總價(jià)會(huì)300W起步。

從競(jìng)爭(zhēng)性來(lái)說(shuō)，金山新盤(pán)很多，但是對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目而言，競(jìng)品其實(shí)并不多，左海的操盤(pán)定位其實(shí)也算清晰。

文翠主打?qū)W區(qū)，通過(guò)精裝也拉開(kāi)了與項(xiàng)目的交集，住宅區(qū)的幾個(gè)地塊，基本都是剛改起步，總價(jià)380W以上。

流花溪那邊的幾個(gè)新盤(pán)，與這邊的區(qū)位有一定差異，拉開(kāi)了客源的匹配度。

至于金山北的新盤(pán)，建總?cè)瓠Z，主力是連廊產(chǎn)品，面積段也不同。

所以真正盤(pán)點(diǎn)下來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目目前真正的競(jìng)品，是不遠(yuǎn)處元璟TOD的洋房產(chǎn)品。

這時(shí)候再去看金山客源，三個(gè)類(lèi)別，250W以下的剛需，400W以上的改善，以及250-400W之間的剛需+剛改。

這部分客源買(mǎi)房是非常難選的，對(duì)房源有要求，但是又無(wú)法全部兼顧。

特別目前金山的新盤(pán)供應(yīng)，這部分客源更是難受，就看能否在金山更好的位置推出配套更齊全的非改善產(chǎn)品。

樓盤(pán)總結(jié)

項(xiàng)目位于金山北，優(yōu)勢(shì)在于周邊有地鐵+商超，全部板樓設(shè)計(jì)，戶型主流設(shè)計(jì)，高層部分房源能遠(yuǎn)眺江景，劣勢(shì)在于周邊供應(yīng)較大，劃片情況太差，工業(yè)園+廠房，生活氣息偏差。

對(duì)于地緣客源而言，終究還是思考清楚自己購(gòu)房的側(cè)重點(diǎn)，當(dāng)然還有后續(xù)金山新盤(pán)的價(jià)格，大概會(huì)怎么走。

畢竟同樣金山北的萬(wàn)科城市之光，目前在二手的表現(xiàn)，并不如意，項(xiàng)目可是地鐵+劃片雙資源加持。