今天聊聊最近樓市的一個(gè)新話題，即近期啟動(dòng)交房的上海西安置房望熙雅筑，下面聊聊安置房的二手風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目情況

2022年上旬，上海西發(fā)布舊改公告，其中區(qū)位補(bǔ)償：15200元/㎡，放棄房子貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3527元/㎡，原拆原遷19000元/㎡。

2022年12月，上海西上架土拍，兩幅純商規(guī)劃第四代住宅，被建發(fā)和國(guó)貿(mào)底價(jià)拿下，后來(lái)開盤熱銷，即近期爭(zhēng)議不少的建發(fā)璞云、國(guó)貿(mào)天琴樾。

至于安置房地塊，面積108畝，容積率4.35，限高100米，樓面價(jià)8307元/㎡，被榕發(fā)底價(jià)拿下，即目前的望熙雅筑。

作為百畝大盤，住宅分成南北地塊，北面A區(qū)、南面B區(qū)，合計(jì)3862套，車位1824個(gè)，配比1：0.47，遠(yuǎn)低于目前新盤超1：1的比例。

其中AB區(qū)具體情況如下：

A區(qū)：13棟，合計(jì)2092套，占地61畝，安置房建面：175114㎡，容積率4.46

B區(qū)：8棟，合計(jì)1770套，占地47畝，安置房建面：120162㎡，容積率4.20

A1：21F，2T4，105(135)+89*2+105，一層架空+配套
A2：24F，3T6，89+89*4+89，一層派出所
A3：21F，3T5，105+89*3+89，一層社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站
A5：25F，3T5，105+89*3+89，一層商業(yè)
A6：28F，3T7，120+60*6，一層商業(yè)+物業(yè)用房
A7：29F，3T7，120+60*6，一層商業(yè)+物業(yè)用房
A8：28F，3T7，120+60*6，一層商業(yè)
A9：30F，3T6，89+89*4+89，一層商業(yè)
A10：31F，2T4，120+89*2+120，一層商業(yè)
A11：33F，3T6，105+75*4+105，無(wú)架空
A12：34F，3T6，105+75*4+105，無(wú)架空
A13：33F，3T6，105+75*4+105，無(wú)架空
A15：33F，3T6，89+89*4+89，一層架空

B1：27F，5T13，45*13
B2：26F，5T13，45*13，一層配套用房
B3：25F，3T7，60*6+120，無(wú)架空
B5：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業(yè)
B6：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業(yè)
B7：33F，3T6，105+75*4+105，一層商業(yè)
B8：32F，3T6，105+75*4+105，一層配套
B9：33F，3T6，105+75*4+105，一層架空

從AB區(qū)的設(shè)計(jì)來(lái)看，B區(qū)雖然容積率低于A區(qū)，但是實(shí)際情況，B區(qū)配建幼兒園，所以實(shí)際容積率B區(qū)更高。

從戶型分布來(lái)看，A區(qū)沒有45平，其他戶型分布相對(duì)均衡，B區(qū)沒有90、135，集中在45、75、105。

從樓棟設(shè)計(jì)來(lái)看，A區(qū)的組合情況較多，B區(qū)相對(duì)簡(jiǎn)單，主打是3T6的105+75*4+105。

從未來(lái)居住的影響度來(lái)說(shuō)，B區(qū)的密度更高，小戶型更多，居住舒適度影響更大。

從樓棟設(shè)計(jì)來(lái)看，采取的布局是中間高四周低，在樓間距上也相對(duì)緊張。

從布局來(lái)看，采取三縱多橫，樓間距都在40米以下，部分樓間距僅30米左右。

項(xiàng)目大部分樓棟的戶數(shù)都較多，一棟樓大部分在180-200戶，不過(guò)梯戶比整體來(lái)說(shuō)尚可，基本都做到1：2的梯戶比設(shè)計(jì)。

戶型情況

45*13：5T13，(#B1、#B2)

45平米：一房一廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，直筒型布局，定位單身公寓做出租，棟樓戶數(shù)達(dá)到325戶，可以說(shuō)是“安商公寓”。

60*6+120：3T7，(#B3、#A6、#A7、#A8)

60平米：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，雙開間朝南，暗衛(wèi)，比較方正的緊湊布局，跟商品房布局接近，對(duì)于端頭朝北的一戶做了90度旋轉(zhuǎn)，相對(duì)特殊。

105+75*4+105：3T6，（#B5-#B9，#A11、#A12、#A13）

75平米：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，與60平的布局一致，空間相對(duì)加大，這個(gè)戶型占比也是最高，達(dá)到27%，超千套房源，雖然空間加大不過(guò)依然存在暗衛(wèi)。

89平米：三房?jī)蓮d一衛(wèi)，位于中戶，雙開間朝南，對(duì)比市場(chǎng)主流是三開間朝南三房?jī)尚l(wèi)，在少一衛(wèi)的情況下，戶型依然偏小，其中一房的南向采光面、衛(wèi)生間的采光都較窄，整體來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)不高。

89平米：三房?jī)蓮d一衛(wèi)，位于端頭，縱深大面寬小，一房朝南、兩房朝北、客餐廳靠?jī)蓚?cè)陽(yáng)臺(tái)采光，戶型比較特殊。

105平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，位于端頭，雙開間朝南，縱深大面寬小，做雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，客廳依靠東西側(cè)陽(yáng)臺(tái)做采光。

120平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，雙開間朝南，跟105平米的布局基本一致，多了一個(gè)開放式書房。

135平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，雙開間朝南，依然是縱深大面寬小，在120的基礎(chǔ)上，北面做成兩房。

分析：雖然這個(gè)安置房是新蓋的，但是從戶型的設(shè)計(jì)來(lái)看，依然是相對(duì)古早的味道，其中45、60平、75平相對(duì)方正。

至于90平的戶型，對(duì)比目前市場(chǎng)連廊的三房?jī)尚l(wèi)，根本無(wú)法對(duì)比，剩余的105-135，戶型都是面寬小進(jìn)深大的布局。

可以說(shuō)整個(gè)戶型對(duì)比市場(chǎng)的商品房，根本不是一個(gè)量級(jí)，還是原來(lái)安置房那個(gè)味。

二手情況

項(xiàng)目近期交房，從宣傳視頻來(lái)看，得到了不少認(rèn)可，很多都覺得和這幾年剛需的商品房沒有太大差異。

只能說(shuō)榕發(fā)在安置房的建設(shè)，還是展示了本土國(guó)企的魄力。

除此之外，也不少中介發(fā)視頻，發(fā)文鼓吹這個(gè)項(xiàng)目的交付水平，對(duì)比隔壁的四代宅，4W多的價(jià)格，這里賣2W多，性價(jià)比并不差。

簡(jiǎn)單看了下二手貝殼情況：

A區(qū)115套，B區(qū)96套，合計(jì)211套，掛牌均價(jià)2.38W。

分析：對(duì)于這個(gè)安置房項(xiàng)目，從舊改發(fā)布到交付，僅3年多時(shí)間，這可以說(shuō)是安置房里面算迅速的。

對(duì)比福州以往的一些安置房，以及目前的個(gè)別安置房，比如近期還在鬧的狀元小區(qū)，純商的芝蘭都尾盤了，安置房部分還沒拆遷干凈。

回到時(shí)間2022年上旬，上海西發(fā)布舊改后，短時(shí)間內(nèi)這些舊改項(xiàng)目的二手房源瞬間成交。

其中不少還是雜物間。

在當(dāng)時(shí)貨幣補(bǔ)償下滑后，拆遷基本只有選房一條路，而且雖然很多安商現(xiàn)房，但是實(shí)際都是挑剩，基本大只有一個(gè)選項(xiàng)那就是選擇原拆原遷的期房。

為了提升利潤(rùn)，就會(huì)選擇面積上靠，補(bǔ)繳一些金額。

特別是這些小面積的雜物間，可以讓上靠面積跳檔。

這里簡(jiǎn)單套個(gè)公式：

上海西一套100平的老房子，區(qū)位補(bǔ)償15200元/㎡，舊房補(bǔ)償、公攤補(bǔ)償?shù)?，預(yù)計(jì)合計(jì)2W/平。

其他補(bǔ)貼差不多10W出頭，總價(jià)210W。

原拆原遷，如果選擇120平的期房，對(duì)接價(jià)1.9W，228W。

算下來(lái)，補(bǔ)繳18W，100平老房子變成120平的新房子。

當(dāng)然還可以拆面積拿多套等，再通過(guò)上靠等。

以上海西當(dāng)時(shí)的二手為例，成交均價(jià)2.2W。

按100平房子，220W買入，最終補(bǔ)繳18W，變成120平的望熙雅筑，實(shí)際單價(jià)1.98W。

這就是個(gè)人簡(jiǎn)單計(jì)算而來(lái)。

2022年上旬福州市場(chǎng)什么情況？

以旁邊的超高層安置房，上海新苑為例，二手成交還在2.7-2.9W。

簡(jiǎn)單對(duì)比就能發(fā)現(xiàn)，這里存在一個(gè)7k-1W的差價(jià)。

所以很明顯上海西這個(gè)拆遷，在當(dāng)時(shí)會(huì)吸引部分中介或者投資客進(jìn)場(chǎng)。

只不過(guò)，后來(lái)的樓市發(fā)展，持續(xù)下行，以上海新苑為例，現(xiàn)在的成交價(jià)是1.44W。

每平米相比3年前，跌了1.3W，直接腰斬。

所以這時(shí)候再看上海西舊改那些因?yàn)閮r(jià)差進(jìn)場(chǎng)的投資客，面對(duì)目前的場(chǎng)景，只有迅速掛牌套現(xiàn)才是目標(biāo)。

為了能更好的出貨，盡量去宣傳這個(gè)安置房的品質(zhì)不錯(cuò)，地段不錯(cuò)，旁邊的商品房要4W多，這里價(jià)格很有性價(jià)比。

實(shí)際情況如何？

望熙雅筑，交付品質(zhì)可能確實(shí)不錯(cuò)，但是這并不能說(shuō)明它就值錢！

福州這幾年安置房的品質(zhì)代表也有不少，前幾年最火的就是金山奧體的霞鏡新城。

這個(gè)容積率2.4，限高70米，人車分流的新安置房。

當(dāng)時(shí)交付后，二手成交價(jià)在2.2W，如今二手1.4W。

關(guān)于安置房是否值得買這個(gè)話題，歷來(lái)已久，特別在當(dāng)初房?jī)r(jià)高昂的時(shí)候，相對(duì)低價(jià)的安置房，成了很多買房的一個(gè)選擇。

只不過(guò)從這幾年房?jī)r(jià)下行也能發(fā)現(xiàn)，即便單價(jià)比商品房低，實(shí)際跌起來(lái)，安置房的力度并不低。

此外，安置房還有一個(gè)最有意思的特色。

即辦證問(wèn)題，特別在交付初期，當(dāng)初部分項(xiàng)目由于辦證問(wèn)題，只有部分業(yè)主辦到證，然后掛溢價(jià)成交，后來(lái)全部辦證后，整個(gè)項(xiàng)目的掛牌激增，瞬間大跌。

這種案例，比如金山的葛嶼新苑，價(jià)格就不舉例了。

至于望熙雅筑這種超級(jí)大盤的安置房，參考案例也很多，這種項(xiàng)目即便交付品質(zhì)不錯(cuò)，但是依然頂不住時(shí)間的侵蝕。

高密度的安置房，特別還在西二環(huán)附近，這里注定是出租的天堂，高密度的人流，這種房子的維護(hù)是非常困難的。

前幾年可能還能堪堪維持，過(guò)幾年后，品質(zhì)又會(huì)如何？

而如果你在這些安置房交付初期，就覺得它比隔壁的改善盤價(jià)格便宜一倍就進(jìn)場(chǎng)，那注定不用多久，你就是虧損最大的那個(gè)。

這里沒有用可能等詞語(yǔ)修飾，因?yàn)檫@么多年的案例，實(shí)在過(guò)于明顯。

盤點(diǎn)總結(jié)

望熙雅筑的交付宣傳，只能說(shuō)明榕發(fā)展示的本土國(guó)企魄力，但它絕對(duì)不應(yīng)該成為投資客收割韭菜的工具。

3年前的上海新苑，如今腰斬，3年前的品質(zhì)安置房霞鏡新城，如今跌40%。

安置房的跌幅的案例早已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)。

特別是那些交付不久，靠品質(zhì)做賣點(diǎn)的安置房，這些安置房往往是二手市場(chǎng)最溢價(jià)的房源。

如果你是區(qū)域剛需，建議多等等，或者看看其他已經(jīng)交付有一些時(shí)間的小區(qū)。

目前中介大力宣傳的背后，無(wú)非緩解當(dāng)時(shí)為了那個(gè)近1W差價(jià)進(jìn)場(chǎng)，最終可能脫不了手的尷尬情況。

望熙雅筑算是給那幾年進(jìn)場(chǎng)做拆遷投資的購(gòu)房者，留了很多時(shí)間。

只不過(guò)如今的市場(chǎng)，留給它們的時(shí)間，可并沒有那么多了。