2026

聯(lián)系人：譚逸鳴、韓晨晨

摘 要

1、2025年，各地土地市場表現(xiàn)如何？

2025年，全國土地市場表現(xiàn)同比2024年呈下滑趨勢，土地出讓金同比下滑10%，但部分省份出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，實現(xiàn)同比正增長，比如湖北、四川、重慶、新疆、天津、云南、寧夏、甘肅、黑龍江、吉林、青海、貴州分別實現(xiàn)2%、5%、45%、12%、23%、41%、29%、18%、21%、54%、3%、33%的同比正增長。

從省層面觀察，我們分為五類區(qū)域：

（1）江蘇、浙江、福建、山東、北京、上海、廣東：各省份均同比下滑，江蘇、浙江、福建、山東、北京、上海、廣東土地出讓金同比下滑22%、5%、8%、20%、8%、7%、5%。

（2）湖北、安徽、江西、河南：除湖北外，安徽、江西、河南土地出讓金均同比下滑，分別為27%、17%、21%。

（3）湖南、四川、重慶、陜西、新疆：湖南、陜西土地出讓金同比2024年均出現(xiàn)下滑，分別為17%、34%，而四川、重慶、新疆實現(xiàn)了正向5%、45%、12%的增長。

（4）天津、云南、廣西：廣西土地出讓收入同比2024年下滑幅度為23%。天津、云南土地出讓收入同比上漲，漲幅分別為23%、41%。

（5）其他區(qū)域：遼寧、內(nèi)蒙古、河北、山西土地出讓金同比下滑，分別達16%、11%、3%、18%。而寧夏、甘肅、黑龍江、吉林、青海、貴州土地出讓金均同比上升。其中吉林漲幅超50%，達54%。

2、2025年，房企拿地有哪些新變化？

2025年主要房企拿地總金額為6290億元，同比增長7.96%，但仍低于2022、2023年同期水平。

從拿地房企的屬性來看，2024年全國范圍內(nèi)國有企業(yè)拿地占比為78%，2025年全國范圍內(nèi)國有企業(yè)拿地占比為82%，且2025年國有企業(yè)拿地的金額出現(xiàn)了明顯增加。

全國層面來看，2025年1-11月商品房銷售下降，商品房銷售額同比去年下降26.09%。從環(huán)比來看，2025年11月銷售面積環(huán)比增長9.31%，銷售額環(huán)比增長2.28%。從30個大中城市商品房成交數(shù)據(jù)來看，自開年以來商品房雖一直保持波動，但總體上看，商品房成交面積呈現(xiàn)先降后增的趨勢。

進一步從省層面來看，不少省市商品房銷售在進入2025年后出現(xiàn)了進一步下滑，如：從銷售額來看，江蘇省、安徽市商品房銷售顯著下滑，銷售額同比降幅分別達34%、28%；從銷售面積來看，所有省市均進一步下滑。

核心圖表（完整圖表詳見正文）

風(fēng)險提示：1）房地產(chǎn)政策不及預(yù)期；2）宏觀經(jīng)濟、地方政府債務(wù)壓力、城投信用風(fēng)險情況波動超預(yù)期；3）數(shù)據(jù)統(tǒng)計或有偏差。

報告目錄

2026年伊始，市場依舊較為關(guān)注土地及房地產(chǎn)市場的變化，尤其是在化債政策逐步落實的背景下，基本面因素是否也在修復(fù)的趨勢當(dāng)中。

對此，我們來梳理回顧，2025年土地市場和房企拿地情況如何？相較2024年有何新變化？

對此，本文從土地市場和房企拿地的角度出發(fā)，聚焦以下幾點：

（1） 2025年，各省、地市土地市場表現(xiàn)如何？

（2） 2025年，各省、地市房企拿地情況及拿地布局有何變化？

（3） 各省市商品房銷售及去化情況如何？

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2025年，各地土地市場表現(xiàn)如何？

1、2025年，各省市層面土地市場表現(xiàn)如何？

2025年，全國土地市場表現(xiàn)同比2024年呈下滑趨勢，土地出讓金同比下滑10%，但部分省份出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖。全國層面土地出讓金同比普遍下滑，僅部分省份實現(xiàn)正增長。

我們結(jié)合各省經(jīng)濟財政債務(wù)、市場關(guān)注度等情況，參考市場分類，將全國各省份大致分為以下幾類，來對應(yīng)重點觀察土地市場的變化：

（1）江蘇、浙江、福建、山東、北京、上海、廣東：該類省份土地出讓金同比均出現(xiàn)不同程度下跌。其中浙江、福建、北京、上海、廣東土地出讓金同比下降5%、8%、8%、7%、5%，小幅下滑。江蘇、山東土地出讓金同比下降分別為22%、20%，下滑幅度較大。該類別中，預(yù)算完成率普遍處于50%-80%區(qū)間。

（2）湖北、安徽、江西、河南：各省表現(xiàn)分化，除湖北正向增長2%外，安徽、江西、河南則分別下跌27%、17%、21%。其中河南預(yù)算完成率最低，為20%。其余三省2025預(yù)算完成比例均在50%左右。

（3）湖南、四川、重慶、陜西、新疆：重慶表現(xiàn)突出，土地出讓金同比大幅增長45%；四川和新疆亦分別實現(xiàn)5%和12%的正增長。湖南、陜西分別下降17%、34%。其中，新疆2025預(yù)算完成比例最高，為71%。區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)“西南增長、中部承壓”格局。

（4）天津、云南、廣西：天津、云南土地出讓金分別同比增長23%、41%，廣西下降23%。預(yù)算完成比例均在50%左右。

（5）其他區(qū)域：寧夏（29%）、甘肅（18%）、黑龍江（21%）、吉林（54%）、貴州（33%）等省份土地出讓金實現(xiàn)兩位數(shù)正增長，尤其吉林增幅顯著。青海實現(xiàn)3%小幅上漲。遼寧、內(nèi)蒙古、河北、山西土地出讓金同比下滑，分別達16%、11%、3%、18%。

2、2025年，各地市層面土地市場表現(xiàn)如何？

進一步從地市級層面來看，各省內(nèi)地級市的土地成交情況如何？

（1）江蘇、浙江、福建、山東、廣東區(qū)域內(nèi)：

2025年，土地出讓金同比增加：其中山東的威海和廣東的惠州、中山、湛江、汕尾的土地出讓金同比增幅較大，均在50%以上。廣東的湛江增幅最大，達109%。而江蘇的南京，浙江的臺州、舟山、嘉興，福建的寧德，山東的棗莊、青島，廣東的云浮、佛山的土地出讓金同比增幅在10%以下。

2025年，土地出讓金同比下滑：其他地市中，江蘇：下滑較多的為鹽城市、宿遷市、鎮(zhèn)江市同比分別達63%、40%、40%。浙江：下滑較多的為衢州市、麗水市、溫州市，同比分別達56%、28%、26%。福建：下滑較多的為福州市、漳州市、泉州市，同比分別達24%、14%、5%。山東：下滑較多的為濰坊市、東營市、濟南市，同比分別達37%、37%、36%，均超過30%。廣東：同比下滑幅度最大的是梅州市、廣州市、河源市，同比分別達44%、29%、27%。

（2）湖北、安徽、江西、河南區(qū)域內(nèi)：

2025年，土地出讓金同比增加：湖北的隨州、恩施，江西的南昌，河南的鶴壁的土地出讓金同比增幅較大，均在30%以上。另外，湖北的荊州、武漢、咸寧、黃石，安徽的安慶、池州、馬鞍山、六安，江西的鷹潭、吉安，河南的周口、安陽、新鄉(xiāng)、許昌、開封的土地出讓金同比也有所增長。

2025年，土地出讓金同比下滑：其他地市中，湖北：荊門和襄陽的土地出讓金同比下滑幅度最大，分別達55%、41%，而宜昌、黃岡、鄂州、孝感、十堰的土地出讓金同比下降均不超過10%。安徽：銅陵、蚌埠、宣城、阜陽、宿州、合肥、淮北同比下滑均超過20%。江西：撫州、贛州、萍鄉(xiāng)土地出讓金同比下滑超30%，其中萍鄉(xiāng)土地出讓金同比下滑幅度最大，達66%。河南：大部分地市土地出讓規(guī)模均同比下滑，其中焦作、駐馬店、南陽、洛陽、漯河均同比下滑超30%。

（3）湖南、四川、陜西、新疆區(qū)域內(nèi)：

2025年，土地出讓金同比增加：其中湖南的永州、張家界和四川的自貢、阿壩、甘孜的土地出讓金同比增幅較大，均在100%以上，而湖南的懷化、衡陽，四川的綿陽、內(nèi)江、德陽、達州，新疆的烏魯木齊、阿勒泰的土地出讓金同比增幅在10%以下。

2025年，土地出讓金同比下滑：湖南：下滑較多的為湘潭市、岳陽市、長沙市同比分別達52%、44%、33%。四川：廣元、樂山、廣安、資陽、巴中、宜賓土地出讓金同比下跌幅度均超過20%。陜西：大部分地市土地出讓規(guī)模均同比下滑，其中榆林、西安、寶雞、商洛、漢中、渭南土地出讓金同比下跌幅度均超過30%。新疆：克拉瑪依、伊犁土地出讓金同比下跌幅度均超過30%。

（4）廣西、云南區(qū)域內(nèi)：

廣西省：防城港市2025年土地出讓金同比漲幅最大，為43%，而欽州、崇左、梧州、玉林、百色、貴港、桂林市跌幅最大，均超20%；云南省：紅河、迪慶、大理市2025年土地出讓金同比增幅較大，均在100%，分別為247%、161%、112%，而昭通、德宏、玉溪、普洱、臨滄跌幅最大，均超30%。

（5）其他區(qū)域

其他地市中，黑龍江伊春市、佳木斯市；青海果洛市；遼寧營口市；貴州貴陽市2025年土地出讓金同比大幅上漲，漲幅均超過100%，其中青海的果洛市同比增幅最大，達409%。而甘肅的甘南藏族自治州、吉林的遼源市、青海的黃南市、遼寧的撫順市、遼陽市、本溪市土地出讓金收入同比大幅下滑，均超70%。

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2025年，各地土地市場表現(xiàn)如何？

1、2025年，房企拿地對土地市場有何影響？

1.1 各省市房企拿地情況如如何？

我們以2025年中指數(shù)據(jù)庫中的百強房企為樣本，推演觀察房企拿地的整體圖景邊際變化。

從全國層面來，2025年主要房企拿地總金額同比2024年上漲7.96%，但仍低于2022、2023年同期水平。

各省市的房企拿地及土地出讓基本呈現(xiàn)如下特征：

1）從房企拿地金額及占比來看，2025年TOP100房企拿地金額同比上升與下降的省市數(shù)量相近。例如福建、浙江、江蘇、山東、四川、重慶、廣西、寧夏等地同比上升，但也有部分省市同比下滑，如上海、廣東、安徽、湖南、陜西、云南等。市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。

2）對房企拿地依賴度較高（即此前房企拿地占比較高）的區(qū)域而言，土地市場表現(xiàn)受房地產(chǎn)市場的影響較大，土地出讓隨著房企拿地的上升而上升，邊際變化明顯，例如，廣東、上海等。

3）對房企拿地依賴度較低的福建、山東、重慶等地而言，TOP100房企拿地金額的占比較低，因而房企拿地變動對土地市場的影響相對較弱，土地出讓金同比上升幅度相對小一些。

4）此外，亦有如山東、河北，房企拿地金額同比增加，但土地出讓金同比依然減少的區(qū)域。

具體到各省市層面來看，用歷年房企拿地金額占當(dāng)期土地出讓金的比重來大致衡量各省市土地出讓金對于房企拿地的依賴程度，對應(yīng)重點觀察：

（1）上海、北京、福建、廣東、浙江、江蘇、山東：

從歷年房企拿地占比來看，山東、江蘇等地對房企拿地依賴度較低，其他省市的依賴度則在全國處于較高水平；2025年，多數(shù)省市房企拿地占比抬升。

房企拿地金額來看，福建、浙江、江蘇、山東同比分別增長24%、19%、132%、26%，其中江蘇上升幅度最大，超過100%，上海、廣東則同比分別下降3%、14%；對應(yīng)土地出讓情況來看，江蘇、山東土地出讓金下降幅度較大，分別下降22%和20%。

（2）河南、安徽、湖北、江西：

從歷年房企拿地占比來看，安徽省房企拿地依賴度持續(xù)下降，2025年占比僅為3%，河南、江西依賴度也處于較低水平。

房企拿地金額來看，安徽2025房企拿地金額同比下滑幅度較大，達42%，河南同比下滑1%，湖北同比微增2%；對應(yīng)土地出讓情況來看，安徽、河南、江西土地出讓金分別下降27%、21%、17%，湖北則微增2%。

（3）湖南、四川、重慶、陜西、新疆：

從房企拿地占比來看，2025年百強房企新疆未拿地，而四川、重慶較2024年有所上升，陜西、湖南較2024年有所下降。

房企拿地金額來看，湖南、陜西同比下降幅度較大，分別達27%、37%，四川、重慶則分別大幅增長74%、141%。對應(yīng)土地出讓情況來看，湖南、陜西土地出讓金分別下滑17%、34%，四川、重慶、新疆則分別增長5%、45%、12%。

（4）廣西、天津、云南：

從歷年房企拿地占比來看，2025年云南百強房企未拿地。天津房企拿地占比下降至18%，廣西占比略有回升。

房企拿地金額來看，云南同比下降98%，天津下降17%，廣西則因基數(shù)較低呈現(xiàn)大幅上漲，對應(yīng)土地出讓情況來看，廣西土地出讓金同比下降23%，天津、云南分別增長23%、41%。

（5）其他區(qū)域：

2025年主要房企未在吉林、青海、貴州、內(nèi)蒙古拿地，寧夏房企拿地2億左右。

進一步，我們關(guān)注各梯隊中房企拿地下滑較多的省份，聚焦省內(nèi)房企拿地的布局情況，在2025年發(fā)生了怎樣的變化？

1.2 房企拿地下滑較多的省份，拿地布局有何變化？

此處僅展示TOP100房企有拿地的各省份地市情況，如若房企拿地近乎為0億元，則不展示。

（1）第一梯隊：廣東房企拿地布局有何變化？

在廣東省布局拿地的重點房企有保利發(fā)展、華潤置地、廣州城投地產(chǎn)、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等，房企拿地多分布于廣州市。

2025年，廣州市的房企拿地金額相比去年下滑14%，TOP100房企中主要是保利發(fā)展、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)參與。

（2）第二梯隊：安徽房企拿地布局有何變化？

在安徽省布局拿地的重點房企有越秀地產(chǎn)、招商蛇口、中國鐵建、龍湖集團、綠城中國、華潤置地、中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)等，房企拿地多分布于合肥市。

2025年，合肥市的房企拿地金額相比去年下滑，TOP100房企中有4家參與拿地，集中在合肥，總金額32億元。

（3）第三梯隊：湖南、陜西的房企拿地布局有何變化？

在湖南省布局拿地的重點房企有中建五局、龍湖集團、長房集團、招商蛇口、綠城中國、保利發(fā)展等，房企拿地主要分布于長沙。

2025年，長沙市的房企拿地金額相比去年同期有所減少27%，TOP100房企中主要是中建五局、招商蛇口、綠城中國、保利發(fā)展參與。

在陜西省布局拿地的重點房企有保利發(fā)展、中國鐵建、綠城中國、中能建城市投資、中國中鐵、中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、中國金茂等，房企拿地主要分布于西安市。

2025年，西安市的房企拿地金額相比去年下滑。對應(yīng)土地出讓情況，西安土地出讓金也有所下滑。

1.3 各省市拿地房企的屬性有何變化？

從整體情況來看，2024年全國范圍內(nèi)國有企業(yè)拿地占比為78%，2025年全國范圍內(nèi)國有企業(yè)拿地占比為82%，且2025年國有企業(yè)拿地的金額出現(xiàn)了明顯增加。

再看各省市參與拿地的房企屬性，其中國有企業(yè)的占比情況：

（1）從2024年的情況來看，各省市國企拿地的平均占比為78%，其中，除浙江、山西、江蘇外，其余省市國企拿地均較多，其中山東、河南、湖北、重慶、廣西、甘肅、河北、寧夏TOP100房企中國企拿地占比達到100%；

（2）從2025年的情況來看，各省市國企拿地的平均占比為82%，絕大多數(shù)區(qū)域國企拿地占比進一步抬升。除江蘇、上海、浙江、湖南、陜西、重慶、廣西、貴州、黑龍江、遼寧、寧夏外，其他省市國企拿地占比均超過90%。整體而言，參與拿地的國企信用狀況相對更好，拿地積極性也相對更高一些。

2、2025年，商品房銷售及去化情況如何？

全國層面來看，2025年1-11月商品房銷售下降，商品房銷售額同比去年下降26.09%。

從環(huán)比來看，2025年11月銷售面積環(huán)比上升9.31%，銷售額環(huán)比上升2.28%。

從30個大中城市商品房成交數(shù)據(jù)來看，自2025年開年以來，商品房雖一直保持波動，但總體上看，商品房成交面積呈現(xiàn)先降后增的趨勢。

從商品房的庫存來看，全國商品房庫存今年來同比有所下降，商品房待售面積延續(xù)去年趨勢持續(xù)增加；從環(huán)比來看，開年以來商品房待售面積在3月份達到低點后，有一定的增長。

從去化周期來看，自2021年下半年房地產(chǎn)政策收緊以來，商品房庫存去化周期逐漸拉長，相比于2024年，2025年商品房庫存去化周期處于較高水平，2025年11月去化周期達到2016年以來最高水平。

進一步從省層面來看，不少省市商品房銷售在進入2025年后出現(xiàn)了進一步下滑，如：從銷售額來看，江蘇省、安徽市商品房銷售顯著下滑，銷售額同比降幅分別達34%、28%；從銷售面積來看，所有省市均進一步下滑。

※風(fēng)險提示

1、房地產(chǎn)政策不及預(yù)期。年內(nèi)房地產(chǎn)政策有邊際放松，后續(xù)如若不及預(yù)期或?qū)ν恋厥袌霎a(chǎn)生影響。

2、宏觀經(jīng)濟、地方政府債務(wù)壓力、城投信用風(fēng)險情況波動超預(yù)期。

3、數(shù)據(jù)統(tǒng)計或有偏差。由于數(shù)據(jù)收集的局限性、統(tǒng)計方法的差異、信息披露的不完整性或更新延遲，可能導(dǎo)致部分分析結(jié)果存在偏差。

※研究報告信息

證券研究報告：《土地市場追蹤系列專題：2025土地市場，量續(xù)跌，價企穩(wěn)》

對外發(fā)布時間：2026年01月06日

報告發(fā)布機構(gòu)：天風(fēng)證券股份有限公司（已獲中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）

本報告分析師：譚逸鳴 S1110525050005；韓晨晨 S1110525070007