十年前樓市瘋狂時(shí)，曹德旺直言“房子只是鋼筋水泥，二三十層的高層住宅將來(lái)會(huì)成生活負(fù)擔(dān)”，還質(zhì)問(wèn)“有錢人多套房，沒(méi)錢人買不起，炒房的最后怎么賣出去”。

當(dāng)時(shí)沒(méi)人信，全民都在追漲買房。

可2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)徹底告別“買漲不買跌”的瘋狂，轉(zhuǎn)向普通人看不懂的深層變革。

市場(chǎng)反轉(zhuǎn)

過(guò)去買房靠搶，新房一開盤就售罄的場(chǎng)景，2026年的市場(chǎng)早就不是“增量擴(kuò)張”，而是“存量提質(zhì)”的天下。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，全國(guó)二手房交易面積占總交易面積的比重已經(jīng)達(dá)到45%，深圳、上海這些核心城市的二手房成交量，同比漲幅更是高達(dá)20%-30%。

這意味著什么？簡(jiǎn)單說(shuō)就是買二手房的人越來(lái)越多，新房市場(chǎng)徹底降溫。

2026年新建商品房銷售面積還會(huì)繼續(xù)降，中指研究院測(cè)算，同比降幅可能達(dá)到6.2%。

開發(fā)商也學(xué)聰明了，不再盲目拿地建房，2025年全國(guó)300城住宅用地成交面積同比降了13.7%，出讓金也跌了10.7%，2026年新開工面積預(yù)計(jì)還會(huì)再降8.6%。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在的房子早就供過(guò)于求了。

全國(guó)城鎮(zhèn)空置房數(shù)量超過(guò)1.2億套，足夠3.6億人住，42%的家庭都有兩套以上住房。

以前炒房的人還能靠漲價(jià)套現(xiàn)，現(xiàn)在想賣房只能降價(jià)，成都很多二手房掛牌量是成交量的10倍，房東降10%都難出手，曹德旺說(shuō)的“炒房者賣不出房”真的應(yīng)驗(yàn)了。

產(chǎn)品升級(jí)

2026年買房，再不是“有房就買”，而是要挑“好房子”。

全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已經(jīng)明確，2026年要系統(tǒng)推進(jìn)好房子建設(shè)，樓市徹底從“住有所居”轉(zhuǎn)向“住有優(yōu)居”。

以前那些設(shè)計(jì)差、配套爛的房子，只會(huì)越來(lái)越?jīng)]人要。

現(xiàn)在新樓盤已經(jīng)開始全面升級(jí)，江西贛州的新樓盤，凈高做到3.1米，比老標(biāo)準(zhǔn)敞亮多了，陽(yáng)臺(tái)更大、門窗更好、隔音也升級(jí)了，不著急的購(gòu)房者都等著二期封頂再買。

而且國(guó)家出了新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，這是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，各地還會(huì)在此基礎(chǔ)上提高要求，比如江西就要求凈高不低于3.1米，比國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還高0.1米。

那些老舊高層住宅，正在變成曹德旺說(shuō)的“生活負(fù)擔(dān)”。

房齡超20年的老房，年均維修成本就要上萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)每年還有近千元固定支出，以后想轉(zhuǎn)手都難。

相反，符合“低密、改善、好物管”的綠色建筑、智慧社區(qū)，成了市場(chǎng)主力，北京、上海的高總價(jià)改善樓盤去化都很好，120平米以上的大戶型成交占比已經(jīng)超30%。

區(qū)域分化

2026年的樓市，徹底變成“冰火兩重天”。

核心城市的好房子搶著要，三四線城市的房子送都難出手，這種分化只會(huì)越來(lái)越重。

曹德旺早就說(shuō)過(guò)，北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房單價(jià)還能賣10萬(wàn)，而很多三四線城市二手房?jī)r(jià)比峰值跌超三分之一。

數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題，一線及強(qiáng)二線城市的庫(kù)存去化周期大多在12個(gè)月以內(nèi)，而三四線城市普遍超過(guò)24個(gè)月，個(gè)別城市甚至突破36個(gè)月。

人口流向就是根本原因，北京、上海這些核心城市靠產(chǎn)業(yè)吸引人口流入，2025年北京東城新房成交還漲了8.48%；而小縣城、偏遠(yuǎn)地級(jí)市人口不斷外流，有房主把縣城老房從60萬(wàn)降到45萬(wàn)都沒(méi)人問(wèn)津。

土地市場(chǎng)的分化更明顯，房企拿地全往核心城市擠。

2025年TOP20城市的住宅用地出讓金占了全國(guó)的52%，北上深杭蓉這些城市的土拍熱度最高，而三四線城市的土地根本沒(méi)人要。

手里有三四線城市投資房的要注意了，高盛預(yù)測(cè)這類房子未來(lái)三年還會(huì)跌，持有成本只會(huì)越來(lái)越高。

2026年樓市不會(huì)硬著陸，政策托底的信號(hào)已經(jīng)非常明確。

政策托底

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議都定調(diào)，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，用足用好調(diào)控自主權(quán)。

北京已經(jīng)率先出手，2025年12月24日發(fā)布新政，降低非京籍購(gòu)房社保年限、支持多孩家庭多買一套、降低公積金首付比例，新政后首個(gè)周末，樓盤到訪量和二手房帶看量就大幅增長(zhǎng)，日均網(wǎng)簽量分別漲了72.8%和37.4%。

接下來(lái)還會(huì)有更多政策落地，激活需求方面，上海、深圳這些城市的限購(gòu)政策可能進(jìn)一步優(yōu)化，房貸利率、中介費(fèi)用還會(huì)降，房貸利息抵扣個(gè)稅的力度也會(huì)加大。

優(yōu)化供給方面，會(huì)加大住房補(bǔ)貼，收儲(chǔ)存量商品房和閑置土地，改善供求關(guān)系。

同時(shí)政策也在整治市場(chǎng)亂象，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

北京、深圳已經(jīng)約談了抖音、小紅書、貝殼等平臺(tái)，處置違規(guī)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賬號(hào)，曝光典型案例。

那些亂發(fā)“房?jī)r(jià)要崩了”“崩盤倒計(jì)時(shí)”的自媒體，以后都會(huì)被嚴(yán)查，買房賣房再也不用被虛假信息誤導(dǎo)。

總結(jié)下來(lái)，2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是曹德旺預(yù)言的全面應(yīng)驗(yàn)：房子回歸居住本質(zhì)，投資屬性徹底退潮。