基于對(duì)全球37個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)的持續(xù)追蹤與調(diào)研，仲量聯(lián)行最新報(bào)告《全球房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：六大趨勢(shì)重塑2026年商業(yè)地產(chǎn)格局》指出，2026年全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期。全球主要經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)預(yù)期趨于樂(lè)觀，貿(mào)易局勢(shì)緩和、通脹趨穩(wěn)、利率下行，為市場(chǎng)營(yíng)造了更穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。對(duì)中國(guó)市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)基本面的韌性與高質(zhì)量發(fā)展要求為商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值奠定了基礎(chǔ)。值得指出的是，中國(guó)在科技創(chuàng)新領(lǐng)域的持續(xù)突破，以及龐大而高效的供應(yīng)鏈體系，正為中國(guó)企業(yè)在國(guó)內(nèi)及海外的業(yè)務(wù)拓展和空間需求注入全新動(dòng)力。

全球范圍內(nèi)，建筑原材料、勞動(dòng)力及融資成本持續(xù)高企，迫使全行業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略性的成本重構(gòu)。仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，72%的企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人將“成本控制與預(yù)算效率”列為2026年的首要任務(wù)。應(yīng)對(duì)之道在于主動(dòng)管理，企業(yè)應(yīng)聚焦三大方向：預(yù)算精細(xì)化審核、空間利用率優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)流程數(shù)字化。

對(duì)業(yè)主而言，這意味著通過(guò)預(yù)防性維護(hù)和精準(zhǔn)的資本支出規(guī)劃來(lái)提升資產(chǎn)回報(bào)。對(duì)租戶而言，則需嚴(yán)格檢視運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，靈活調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)組合以匹配業(yè)務(wù)需求。科技成為關(guān)鍵賦能杠桿，自動(dòng)化與數(shù)字化解決方案在降本方面潛力巨大，但需審慎權(quán)衡對(duì)員工體驗(yàn)與生產(chǎn)力的影響。

從全球視角看，經(jīng)濟(jì)不確定性及高昂的建造成本正在抑制新增開(kāi)發(fā)活動(dòng)。在北美與歐洲等主要市場(chǎng)，2026年多個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步收縮，優(yōu)質(zhì)辦公與物流空間的短缺將更為顯著，導(dǎo)致租戶面臨有限的選擇與租金成本上升的局面。

然而，中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際情況有所不同，大多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于新增供應(yīng)高位。與此同時(shí)，存量物業(yè)的升級(jí)改造需求日益凸顯。在城市更新的大背景下，大量既有建筑已難以滿足現(xiàn)代辦公與消費(fèi)體驗(yàn)的要求。如何有效推動(dòng)其煥新改造與功能提升，正成為市場(chǎng)參與者面臨的新課題，同時(shí)也孕育著新的機(jī)遇。

其中，節(jié)能改造是一項(xiàng)務(wù)實(shí)的選擇。全球研究表明，如果改造時(shí)機(jī)得當(dāng)、方案有效，這類(lèi)項(xiàng)目有可能為資產(chǎn)帶來(lái)超過(guò)55%的價(jià)值提升。在中國(guó)，這正成為資產(chǎn)優(yōu)化和片區(qū)維度城市更新的重要方向。

2026年，人們不再僅僅為“空間”付費(fèi)，而是為在其中獲得的“感受”付費(fèi)。建筑或場(chǎng)所如果不能提供良好的體驗(yàn)，其吸引力將迅速下降，資產(chǎn)價(jià)值也將受損。

這一趨勢(shì)在中國(guó)市場(chǎng)正變得日益顯著。比如，在辦公樓市場(chǎng)，企業(yè)正積極通過(guò)優(yōu)化空間來(lái)吸引和留住人才。從增設(shè)綠植、提供靈活工位與專注艙，到引入高品質(zhì)咖啡服務(wù)，這些改善體驗(yàn)的投入已成為衡量辦公場(chǎng)所競(jìng)爭(zhēng)力的新標(biāo)準(zhǔn)。仲量聯(lián)行調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)員工對(duì)辦公體驗(yàn)給予高度評(píng)價(jià)時(shí)，84%的人會(huì)對(duì)到崗辦公持更積極的態(tài)度。

因此，資產(chǎn)的地理位置策略也在發(fā)生變化。能融入周邊街區(qū)生活、配套便利、環(huán)境宜人的“生活方式區(qū)位”，正受到更多青睞。仲量聯(lián)行研究表明，位于此類(lèi)活力街區(qū)的辦公樓，可獲得顯著的租金溢價(jià)。對(duì)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商而言，能否創(chuàng)造一個(gè)讓人愿意停留、促進(jìn)互動(dòng)且宜人的環(huán)境，正成為決定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)鍵。

此次調(diào)研顯示，超過(guò)90%的房地產(chǎn)企業(yè)已啟動(dòng)AI試點(diǎn)，但能達(dá)成主要目標(biāo)的不足5%。2026年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)在于如何將分散的試點(diǎn)整合為可持續(xù)的規(guī)模化應(yīng)用。

核心制約并非技術(shù)本身，而是實(shí)施基礎(chǔ)不足：如缺乏高質(zhì)量數(shù)據(jù)支撐、缺乏變革管理路徑、缺少既懂業(yè)務(wù)又懂?dāng)?shù)據(jù)的復(fù)合型人才。這導(dǎo)致大量項(xiàng)目停留在試驗(yàn)階段，難以產(chǎn)出可量化的商業(yè)回報(bào)。

在市場(chǎng)環(huán)境審慎、預(yù)算受限的背景下，企業(yè)需要將有限資源聚焦于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)好、業(yè)務(wù)痛點(diǎn)明確、能快速驗(yàn)證價(jià)值的場(chǎng)景，并以務(wù)實(shí)態(tài)度推動(dòng)技術(shù)落地。

房地產(chǎn)與能源的關(guān)系正從簡(jiǎn)單消耗轉(zhuǎn)向深度集成。穩(wěn)定、清潔的電力供應(yīng)，正成為媲美區(qū)位優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在電力成本高企的市場(chǎng)中，能源效率提升將為資產(chǎn)帶來(lái)顯著的價(jià)值增長(zhǎng)。

盡管中國(guó)并非普遍電價(jià)高企的市場(chǎng)，但驅(qū)動(dòng)融合的力量同樣強(qiáng)勁。AI計(jì)算、數(shù)據(jù)中心等高載能產(chǎn)業(yè)對(duì)用電穩(wěn)定性提出極高要求；“雙碳”目標(biāo)與ESG合規(guī)要求，正推動(dòng)業(yè)主與租戶積極部署屋頂光伏、儲(chǔ)能等分布式能源解決方案。這不僅是為對(duì)沖未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，更是為塑造資產(chǎn)的綠色標(biāo)簽與長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。能夠整合能源解決方案的資產(chǎn)，其收入潛力相較于租金可提升25%至50%。

商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域正從專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)走向多元化。全球范圍內(nèi)，監(jiān)管政策變革與新技術(shù)賦能，正降低投資門(mén)檻。例如，英國(guó)的萬(wàn)事達(dá)協(xié)議(Mansion House Accord)，以及美國(guó)近期的行政令——允許401(k)計(jì)劃將私募房地產(chǎn)基金納入投資標(biāo)的，為市場(chǎng)引入退休儲(chǔ)蓄等長(zhǎng)期資金；同時(shí)，區(qū)塊鏈等技術(shù)的成熟應(yīng)用，使得高價(jià)值物業(yè)能夠以數(shù)字代幣等形式進(jìn)行細(xì)分和交易，實(shí)質(zhì)上降低了單筆投資的門(mén)檻，讓更廣泛的投資者群體得以參與。

在中國(guó)市場(chǎng)，2025年的投資活動(dòng)呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎與分化并存的局面。機(jī)構(gòu)投資者在整體資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整背景下保持觀望，但部分資產(chǎn)類(lèi)別仍顯示出較強(qiáng)韌性——具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售物業(yè)、受益于政策支持的長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)獲得持續(xù)關(guān)注，核心區(qū)位的辦公樓也保持著一定的投資熱度。與此同時(shí)，險(xiǎn)資、家族辦公室等長(zhǎng)期資本正成為市場(chǎng)越來(lái)越重要的參與者。

值得關(guān)注的是，投資者的關(guān)注點(diǎn)正從新建項(xiàng)目轉(zhuǎn)向現(xiàn)有物業(yè)的升級(jí)改造。以上海等城市為例，隨著“商改住”政策明確，對(duì)老舊商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行功能改造正成為新的投資方向。

全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸對(duì)資產(chǎn)本質(zhì)的審視。對(duì)投資者而言，這意味著從單純關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量。那些能夠通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升效率、通過(guò)空間優(yōu)化提升租戶粘性、通過(guò)能源管理創(chuàng)造可持續(xù)價(jià)值的資產(chǎn)，將在市場(chǎng)調(diào)整期展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

對(duì)企業(yè)而言，不動(dòng)產(chǎn)決策正變得更加務(wù)實(shí)。選擇辦公場(chǎng)所不再只是成本考量，而是人才戰(zhàn)略的延伸。員工對(duì)工作環(huán)境的要求日益具體——從健康環(huán)保的硬件條件，到靈活高效的協(xié)作空間，再到融入社區(qū)的便利設(shè)施。能夠滿足這些需求的空間，正成為企業(yè)吸引和留住人才的重要籌碼。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作