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前言

“房子本質(zhì)就是鋼筋水泥，炒到天上去也遲早要回歸本質(zhì)”，幾年前福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺在公開(kāi)場(chǎng)合談?wù)摲康禺a(chǎn)時(shí)，這句實(shí)在話被當(dāng)成了天大的笑話。

地產(chǎn)圈嘲諷他“外行指點(diǎn)內(nèi)行”，手里攥著幾套房的炒房者怒斥他“擋人財(cái)路”，就連不少剛需族都覺(jué)得這位“玻璃大王”不懂樓市行情，破壞了大家的“發(fā)財(cái)夢(mèng)”。

可時(shí)間是最公正的裁判，如今再回頭看，當(dāng)年那些嘲諷的聲音早已銷(xiāo)聲匿跡，取而代之的是無(wú)數(shù)人的追悔莫及。

不合時(shí)宜的發(fā)言

回溯2015到2020年的樓市，堪稱(chēng)一場(chǎng)全民狂歡，南京河西新盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，上千人裹著棉被連夜排隊(duì)，甚至有人帶著氧氣瓶、叫著救護(hù)車(chē)來(lái)?yè)?200套房子。

不管是多大面積的“鴿子籠”，不管是多少層的高層，只要是套房子，就等同于“財(cái)富”，高層住宅更是當(dāng)時(shí)的“搶手貨”，開(kāi)發(fā)商打著“高空視野”“采光無(wú)敵”的旗號(hào)，把樓層越高的房子賣(mài)得越貴。

杭州有購(gòu)房者花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)下28樓的江景房，哪怕公攤面積占到25%也毫不在意，直言“只要能升值，這點(diǎn)公攤不算啥”。

那時(shí)候的購(gòu)房者，眼里只有升值空間，至于戶型好不好、物業(yè)靠不靠譜、住得舒不舒服，都成了次要問(wèn)題。

就在全民炒房的狂熱中，曹德旺的發(fā)聲顯得格外“不合時(shí)宜”，他不僅戳破“房子永遠(yuǎn)升值”的謊言，還特別提醒高層住宅的維護(hù)成本極高，等房子老化后，這些成本會(huì)把持有者壓垮。

更犀利的是，他拋出了一個(gè)靈魂拷問(wèn)：“有錢(qián)人已經(jīng)有好幾套房子了，沒(méi)錢(qián)人根本買(mǎi)不起，將來(lái)這些炒房的人，把房子賣(mài)給誰(shuí)？”

當(dāng)年沒(méi)人聽(tīng)得進(jìn)這句忠告，可現(xiàn)在市場(chǎng)給出了最殘酷的答案，2025年全國(guó)百城二手房?jī)r(jià)全線下跌，沒(méi)有一個(gè)城市能幸免。

一線城市二手房?jī)r(jià)全年跌幅達(dá)6.72%，高端住宅降價(jià)百萬(wàn)掛牌半年都無(wú)人問(wèn)津，二線城市跌幅更是高達(dá)9.08%，不少熱門(mén)板塊房?jī)r(jià)直接回到五年前水平。

三四線城市更慘，部分地區(qū)房?jī)r(jià)跌破3000元/平米，一套100平米的房子總價(jià)才二十來(lái)萬(wàn)，堪比一輛普通SUV，卻依然無(wú)人接盤(pán)。

如果說(shuō)房?jī)r(jià)下跌只是讓炒房者心疼錢(qián)，那高層住宅集中爆發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題，才真的讓業(yè)主們崩潰，數(shù)據(jù)顯示全國(guó)有近80萬(wàn)臺(tái)電梯使用年限超過(guò)15年，其中17萬(wàn)臺(tái)超過(guò)20年，故障頻發(fā)已成常態(tài)。

無(wú)法避免的問(wèn)題

電梯壞了這恰恰是高層住宅的“死穴”，修一部電梯要幾十萬(wàn)，換一部電梯動(dòng)輒五六十萬(wàn)，一棟30層的樓棟換3部電梯就要150多萬(wàn)，分?jǐn)偟矫繎魳I(yè)主頭上就是幾萬(wàn)塊。

可低層業(yè)主不樂(lè)意：“我們平時(shí)很少用電梯，憑啥要掏這么多錢(qián)”，房子出租的房東覺(jué)得“這事跟自己沒(méi)關(guān)系”，還有人想著“過(guò)兩年就賣(mài)房，誰(shuí)愛(ài)出錢(qián)誰(shuí)出”。

哪怕北京、浙江等地方政府出臺(tái)政策補(bǔ)貼30%，這種牽扯上百戶家庭利益的扯皮，也能讓最簡(jiǎn)單的維修工程拖上一兩年。

除了電梯，高層住宅的麻煩還有一籮筐，上海某小區(qū)去年夏天一塊2平米的外墻瓷磚脫落，差點(diǎn)砸到路人，廣州天河一個(gè)高層小區(qū)因?yàn)樗芾匣?，整棟樓停?天水。

更要命的是消防隱患，普通消防云梯最多夠到20層，20層以上發(fā)生火災(zāi)只能靠自救，可很多老高層的消防設(shè)施早就老化，有的滅火器甚至過(guò)期了好幾年。

更讓人糟心的是居住體驗(yàn)和持有成本，為了追求高容積率，開(kāi)發(fā)商把樓蓋得像“鴿子籠”，樓與樓之間的距離近到“開(kāi)窗就能看到鄰居家電視”，底層住戶常年白天開(kāi)燈。

夏天幾百臺(tái)空調(diào)外機(jī)一起轟鳴，小區(qū)里熱得像蒸籠，早高峰等電梯要排半小時(shí)隊(duì)，搶車(chē)位能吵到鄰里反目。

而一套100平米的高層住宅，每月物業(yè)費(fèi)至少200元，一年就是2400元，北方的取暖費(fèi)一年要3000多，再加上不定期的維修費(fèi)用，這些曾經(jīng)被忽視的“養(yǎng)房成本”，如今成了沉重的負(fù)擔(dān)。

其實(shí)曹德旺從來(lái)不是什么“預(yù)言家”，他只是沒(méi)被炒房泡沫蒙住眼睛，看透了房子的本質(zhì)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，早在上世紀(jì)90年代，曹德旺就拒絕過(guò)進(jìn)軍房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

就連靠房地產(chǎn)發(fā)家的王健林，2017年也開(kāi)始“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，賣(mài)掉大量房產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)有人嘲笑他膽小，如今再看，那些死扛房地產(chǎn)的企業(yè)，要么債務(wù)纏身，要么瀕臨破產(chǎn)。

五大轉(zhuǎn)折板上釘釘

隨著2026年的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的五大轉(zhuǎn)折已經(jīng)板上釘釘，每一個(gè)都和普通人的資產(chǎn)安全息息相關(guān)。

第一個(gè)轉(zhuǎn)折是現(xiàn)房銷(xiāo)售成主流，預(yù)售制逐步退出，2025年中央城市工作會(huì)議明確風(fēng)向，“看著圖紙買(mǎi)房”的時(shí)代一去不復(fù)返。

現(xiàn)房銷(xiāo)售不僅能有效防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)，更能倒逼開(kāi)發(fā)商提升房屋品質(zhì)，房子好不好、環(huán)境怎么樣，得讓購(gòu)房者親眼看到才買(mǎi)單。

第二個(gè)轉(zhuǎn)折高層住宅規(guī)劃被嚴(yán)格限制，低密住宅成新寵，2025年成都、上海、廣州等城市出讓的土地中，超高層住宅比例下降了40%。

隨著“房屋養(yǎng)老金”“房屋體檢”制度逐步推廣，老高層的維修成本還會(huì)繼續(xù)上漲，而多層洋房、低密住宅因?yàn)榫幼∈孢m、安全隱患少、維修成本低，成了改善型購(gòu)房者的首選。

第三個(gè)轉(zhuǎn)折房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大，多套房持有者壓力陡增，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)證明，“首套豁免、二套低征、三套重罰”的模式能有效遏制炒房。

2026年這項(xiàng)政策大概率會(huì)推廣到更多省會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，上海三套房以上稅率已達(dá)1%以上，空房還會(huì)加罰，曾經(jīng)“生蛋的金雞”，如今變成了“吞金獸”。

第四個(gè)轉(zhuǎn)折城市樓市分化加劇，三四線“鶴崗化”明顯，一線城市和強(qiáng)二線城市靠著人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，核心板塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格還能穩(wěn)住。

2025年深圳一年新增近50萬(wàn)人，杭州、成都各新增20多萬(wàn)人，這些城市中心板塊房?jī)r(jià)大概率有3%-5%的合理回升。

而三四線城市2025年共流出312萬(wàn)人，房子庫(kù)存積壓嚴(yán)重，瑞銀機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年這些城市房?jī)r(jià)可能再跌10%，不少房子會(huì)變成“賣(mài)不掉、租不出”的累贅。

第五個(gè)轉(zhuǎn)折政策調(diào)控精準(zhǔn)化，穩(wěn)預(yù)期不抬房?jī)r(jià)，2026年元旦《求是》雜志發(fā)表評(píng)論員文章，明確“政策要一次性給到位”，可見(jiàn)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊迫性。

北京已調(diào)整限購(gòu)政策，降低非戶籍居民社保繳納年限，支持多孩家庭多購(gòu)一套房，財(cái)政部也下調(diào)了二手房交易增值稅稅率，這些政策的核心是讓存量房流動(dòng)起來(lái)，幫有真實(shí)需求的人買(mǎi)房，而非推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

結(jié)語(yǔ)

這一輪樓市大洗牌，給所有普通人提了個(gè)醒，閉著眼買(mǎi)房就能財(cái)富自由的時(shí)代，真的結(jié)束了，2026年買(mǎi)房一定要遵循“拋弱留強(qiáng)”的原則。

三四線城市的投資房、房齡超20年的老破小、遠(yuǎn)郊的概念房，哪怕虧點(diǎn)錢(qián)也要果斷賣(mài)掉，一線城市核心板塊的次新改善房、強(qiáng)二線城市配套齊全的低密住宅，可以長(zhǎng)期持有，這些房子才是家庭財(cái)富的“壓艙石”。