1月5日，灼識咨詢聯(lián)合盒馬發(fā)布《2025年百城“盒區(qū)房”消費力報告》，結(jié)合2025年盒馬在多地門店及入駐商圈的信息動態(tài)、灼識咨詢對零售商超及城市商圈的研究觀察，以商超與城市的融合視角反映了過去一年新興市場的消費圖景。報告中，石家莊的盒區(qū)房指數(shù)飆升至171，徐州達(dá)到141，臨沂達(dá)到127，均遠(yuǎn)高于全國重點城市均值（基準(zhǔn)值100），成為全國消費活躍度的新標(biāo)桿。消費力的地域性變遷，正在重塑中國商業(yè)地產(chǎn)的價值圖譜。

盒區(qū)房指數(shù)：消費活力的新標(biāo)尺

盒區(qū)房指數(shù)是基于線下門店日均訂單、筆單價及日均進(jìn)店客流綜合衡量的消費活躍度指標(biāo)。這個看似簡單的數(shù)字，背后是實實在在的消費行為和經(jīng)濟(jì)活力。

以石家莊為例，門店開業(yè)前三日售出10噸金枕榴蓮及5000盒秘魯藍(lán)莓，高端生鮮消費已從“嘗鮮”變?yōu)椤叭粘！薄＿@意味著新興市場消費者不僅愿意消費，更在追求品質(zhì)與健康，消費結(jié)構(gòu)正在升級。

在河北唐山，盒馬首店開業(yè)帶動商圈客流同比增長101%，銷售提升122%；石家莊勒泰中心引入盒馬后，晚8點半后依然人流涌動，周末日均客流量穩(wěn)定在3萬人次。品質(zhì)零售對商圈的帶動效應(yīng)顯著且直接。

商業(yè)地產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)變：從位置到“有效人口”

商務(wù)部研究院副研究員洪勇指出，消費潛力更多取決于“有效人口”與“結(jié)構(gòu)性購買力”，而非行政層級本身。這一觀點顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以城市能級論價值的固有思維。

近年來，非一線城市商業(yè)活力明顯增強(qiáng)。隨著一線城市生活成本攀升，二、三線城市正在崛起，成為未來商業(yè)的新增長點。在“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略與人口回流背景下，這些城市迎來了新消費人群，他們的消費態(tài)度正在重構(gòu)當(dāng)?shù)叵M生態(tài)。

以石家莊為例，自河北省實施“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略以來，其經(jīng)濟(jì)總量從2020年的5935.1億元增長至2024年突破8000億元大關(guān)。盒馬消費數(shù)據(jù)顯示，石家莊人已經(jīng)把高端水果和烘焙“買成日?！薄＿@種變化意味著城市商業(yè)價值正在被重新定義。

品牌進(jìn)駐與商圈活力的“化學(xué)反應(yīng)”

泰州吾悅廣場的變化是個典型案例。盒馬入駐前，商場晚間消費主要集中在餐飲，20點后人流明顯回落；入駐后，消費時間被明顯拉長——“逛街完在盒馬吃火鍋、買菜回家”成為常態(tài)，18–20點出現(xiàn)線上配送高峰，21點線下人潮仍未退去。

揚州吾悅廣場同樣因盒馬閉店時間調(diào)整至22點，商場營業(yè)時間也相應(yīng)延長。這種“消費時鐘”的重編，不僅延長了營業(yè)時間，更提升了商業(yè)空間的使用效率。

新興城市夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，需要有充分的消費場景進(jìn)行承接。盒馬等新零售品牌提供了很好的解決方案，打破了傳統(tǒng)“白天購物，傍晚吃飯，夜晚降溫”的消費節(jié)奏。

投資啟示：尋找下一個“高指數(shù)”區(qū)域

對于商業(yè)地產(chǎn)投資者而言，“盒區(qū)房指數(shù)”提供了全新的選址參考。指數(shù)高的區(qū)域，往往意味著該地區(qū)具有更強(qiáng)的消費活力和增長潛力。

2025年，盒馬新進(jìn)入了40個城市，包含天津、石家莊、臨沂、洛陽、南陽、宜賓等。在這些城市，“開業(yè)即爆滿”成為普遍現(xiàn)象，反映了當(dāng)?shù)匚幢怀浞譂M足的品質(zhì)消費需求。

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和鄉(xiāng)村振興的進(jìn)一步推進(jìn)，低線城市對人口的吸引力不斷增強(qiáng)。這些消費人群年輕有活力，關(guān)注家庭也注重悅己，對潮流有著充分的興趣與好奇心。他們的消費態(tài)度構(gòu)成了潛力消費城市的內(nèi)生動力。

商業(yè)地產(chǎn)的未來：價值重估與模式創(chuàng)新

盒馬在唐山和石家莊的案例表明，一個優(yōu)質(zhì)零售品牌的進(jìn)駐，能夠顯著提升整個商圈的客流和銷售額。這種帶動效應(yīng)為商業(yè)地產(chǎn)的招商和運營提供了新思路——引入能夠創(chuàng)造消費場景、延長消費時間的業(yè)態(tài)，比單純追求品牌數(shù)量更重要。

從徐州成為盒馬的“全國第一制造機(jī)”，國慶售出大閘蟹8000多只，到臨沂門店單日賣出2000多只烤雞（幾乎每半分鐘就少一只），新興市場消費者的購買力已經(jīng)不容小覷。

這種變化意味著商業(yè)地產(chǎn)的價值評估標(biāo)準(zhǔn)需要更新：從單純看位置、看面積，轉(zhuǎn)向看消費活力、看人群結(jié)構(gòu)、看品牌帶動效應(yīng)。那些能夠吸引并留住“有效人口”、創(chuàng)造獨特消費體驗的商業(yè)空間，將獲得更高的溢價。

隨著更多零售企業(yè)跟隨盒馬的腳步布局新興市場，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的價值發(fā)現(xiàn)。對于敏銳的投資者而言，現(xiàn)在是重新審視非一線城市商業(yè)地產(chǎn)價值的絕佳時機(jī)。