21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

繼2025年完成1900億元投資之后，2026年廣州將繼續(xù)加碼城市更新領(lǐng)域的投資。

據(jù)廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上所釋放的消息，2026年，廣州城市更新計劃預(yù)計完成固定資產(chǎn)投資2000億元。

會議指出，廣州將統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠區(qū)改造、歷史文化街區(qū)活化、完整社區(qū)建設(shè)，謀劃推進城市更新片區(qū)改造，啟動謀劃“十五五”時期30個以上城市更新片區(qū)改造，重點推進沙面、白鵝潭、廣州北站等6個城市更新片區(qū)改造，集中力量和資源推進四大重點片區(qū)和新模式城中村改造項目。

資金到位，廣州城市更新推進速度飛快。以去年啟動的三元里片區(qū)為例，截至目前，三元里投放資金已經(jīng)超過100億元，目前安置房地塊已經(jīng)全面開工建設(shè)，計劃2027年建成交付。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局表態(tài)，“十五五”期間，廣州將堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。在資金的加持下，廣州城市更新全面提速，城市面貌也將迎來重大變化。

全面突破

雖然廣州過去也在陸續(xù)推進城市更新工作，但2025年的確是“轉(zhuǎn)折”的一年。這主要是由于廣州城市更新工作已經(jīng)從外圍區(qū)域全面轉(zhuǎn)向核心區(qū)域，在資金增量、工作成效等方面也體現(xiàn)了官方的重視。

廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亮出的成績單顯示，2025年，廣州完成固定資產(chǎn)投資1900億元；新模式（“依法征收、凈地出讓”）城中村改造項目全面開工；開工改造老舊小區(qū)166個；首批危舊房自主更新試點項目順利推進。

細(xì)分來看，廣州目前推進52個拆除新建類項目、7個整治提升類項目，4個市級重點片區(qū)全部動工。白云區(qū)廣州火車站片區(qū)（三元里）規(guī)劃范圍71.45公頃，通過“523”積分選房機制，整村住宅簽約率超90%；白云區(qū)空港小鎮(zhèn)（鳳和村）開創(chuàng)“整租土地”微改造模式，盤活空置村屋引入文旅產(chǎn)業(yè)，村民年均增收約10萬元，成“空港經(jīng)濟+鄉(xiāng)村振興”樣板。

2025年，廣州最受關(guān)注的城市更新項目——冼村項目實現(xiàn)拆遷清零，歷時15年的冼村項目拆遷問題得到解決。此次拆遷清零，依據(jù)的是《廣州市城中村改造條例》，其中明確改造項目需取得所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意。最終通過依法動遷的方式，解決了歷史性問題。

還有另一個備受關(guān)注的項目是三元里的城市更新項目。這一項目早在2000年已經(jīng)啟動，但直至去年，在資金充裕的前提下，配合各方的努力，這一項目才得以迅速推進。

公開資料顯示，三元里城市更新項目總投資超過200億元，目前已到賬的資金達到了100億元。此外，三元里在政策上也不斷創(chuàng)新，通過推出提前簽約、積分優(yōu)先選房并設(shè)置搬遷獎勵等措施，提高村民參與的積極性。為了更好地為村民的簽約工作提供服務(wù)，三元里還設(shè)置了13個工作組對接。

自去年城中村改造正式動工以來，三元里項目高效推進。截至2025年12月28日，項目完成補償協(xié)議簽署超83%，首開區(qū)安置房地塊拆卸全面完成，2000余商戶整體搬遷安置，留存率100%。

也是在2025年，天河區(qū)銀河村、石牌村兩個城市更新項目也被提上了日程。其時，經(jīng)過深入調(diào)研論證，天河區(qū)形成了關(guān)于銀河村、石牌村拆整結(jié)合的改造思路，將盡快形成具體工作方案，付諸行動。

資金加持

2026年，廣州城市更新也將保持投資強度。

2026年，廣州城市更新計劃完成固定資產(chǎn)投資2000億元，啟動謀劃“十五五”時期30個以上城市更新片區(qū)改造，重點推進沙面、白鵝潭、廣州北站等6個城市更新片區(qū)改造，集中力量和資源推動四大重點片區(qū)和新模式城中村改造項目。

此前，在廣州城市更新發(fā)展大會上，也有多個項目獲得推介。其中，在實施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，重點推介17個街區(qū)項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元），通過業(yè)態(tài)煥新打造消費新場景。

城市更新項目不斷加快推進，資金的加持必不可少。近年來，廣州城市更新項目多數(shù)由國企主導(dǎo)，通過融資區(qū)帶動資金滾動開發(fā)，疊加專項債的支持，火速前進。

以三元里片區(qū)為例，去年年初，三元里改造項目就已獲批全國首批城中村改造專項借款授信166億元。

資金的多寡，關(guān)乎城市更新項目的推進速度。近年來，廣州城市更新項目已經(jīng)全面重塑，在此背景下，如何通過資金增量盤活資產(chǎn)，也是市場關(guān)注的焦點。

一位深耕城市更新領(lǐng)域的房企投資人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“過去城市更新項目多數(shù)由民企主導(dǎo)，這些企業(yè)多數(shù)通過私募或者信托等方式募集資金投入到項目中。目前這種模式逐漸退出，由國企主導(dǎo)的情況下，則是由國企引入金融機構(gòu)進行融資。因為目前的城市更新項目利潤更薄，相比起以前，現(xiàn)在也只有國企有實施的動力和能力，民企除非早期介入，否則已經(jīng)很少進入增量的項目?！?/p>

未來，廣州城市更新項目或許也還有更多的資金獲取渠道。2025年12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將城市更新設(shè)施作為獨立的行業(yè)門類納入發(fā)行范圍。

目前，城市更新設(shè)施類REITs已經(jīng)有成功發(fā)行的案例，廣州作為大灣區(qū)的重點城市，也存在部分符合發(fā)行需求的項目。

作為未來房地產(chǎn)市場的增量空間，城市更新或?qū)⒂瓉硇碌陌l(fā)展階段，廣州城市更新推進的速度也有望乘借東風(fēng)加速上馬。

中指研究院方面認(rèn)為，城市更新作為穩(wěn)投資、擴需求的重要抓手，在政策端已經(jīng)上升到前所未有的高度。住建部門側(cè)重編制實施專項規(guī)劃，抓好城市體檢、更新試點等方面工作；金融監(jiān)管、自然資源等相關(guān)部門有望加快落地配套的金融、土地等政策。

克而瑞方面則指出，從發(fā)展新模式看，城市更新正推動房地產(chǎn)行業(yè)從“建房子”到“造空間”轉(zhuǎn)型。以往“土地財政+規(guī)模擴張”的模式重開發(fā)輕運營，而城市更新強調(diào)存量盤活與功能升級。從穩(wěn)樓市角度看，存量端通過城中村、危舊房改造轉(zhuǎn)化優(yōu)質(zhì)房源，增量端以配套基建帶動周邊需求。