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新房產(chǎn)趨勢(shì)涌現(xiàn)，“澳大利亞夢(mèng)” 如何蛻變？

2026 年，房?jī)r(jià)與利率或?qū)㈦p雙上漲。

想在 2026 年房產(chǎn)投資中脫穎而出的投資者，需要密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域正在快速涌現(xiàn)的一系列新變化。

隨著需求激增遭遇住房供應(yīng)短缺，澳大利亞人的房產(chǎn)投資與住房擁有變得愈發(fā)困難且復(fù)雜。但供應(yīng)緊張并非唯一影響房?jī)r(jià)、投資者決策及住房觀念的趨勢(shì)。

專家表示，未來(lái)一年將有諸多新趨勢(shì)讓投資者及其他購(gòu)房者時(shí)刻保持警惕。

以下是六大核心趨勢(shì)：

1. 夢(mèng)想漸遠(yuǎn)

所謂 “擁有一套住房” 的 “澳大利亞夢(mèng)”（Great Australian Dream）雖未消亡，但部分房地產(chǎn)專家認(rèn)為它已岌岌可危。

房產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) Tallpopie 聯(lián)合創(chuàng)始人達(dá)拉赫?赫德（Darragh Heard）表示，澳大利亞的住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)正導(dǎo)致更多人延長(zhǎng)租房期限，有時(shí)甚至終身租房。

“一代人被擋在住房市場(chǎng)門外，將給整個(gè)住房體系帶來(lái)連鎖反應(yīng)，” 她說(shuō)，“當(dāng)首次購(gòu)房者無(wú)力置業(yè)，投資者便無(wú)法帶著可觀回報(bào)退出市場(chǎng)；當(dāng)租房者找不到房源，核心崗位勞動(dòng)者便會(huì)逃離城市?！?/p>

社會(huì)研究員馬克?麥克林德?tīng)枺∕ark McCrindle）指出，住房短缺與人口增長(zhǎng)疊加，家庭及個(gè)人面臨的壓力加劇，“澳大利亞夢(mèng)” 正被逐漸侵蝕。

“當(dāng)需求大于供應(yīng)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，進(jìn)而刺激更多投資涌入推高價(jià)格，” 他說(shuō)，“這形成了一個(gè)惡性循環(huán)，進(jìn)一步降低了經(jīng)濟(jì)適用房的可及性，讓因價(jià)格過(guò)高而被擠出市場(chǎng)的澳大利亞年輕一代處于不利地位?！?/p>

“這一挑戰(zhàn)正逐漸削弱公眾信心，引發(fā)代際不滿，尤其是年輕人，他們認(rèn)為過(guò)去的政策決策讓自己深受其害?！?/p>

抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司 Two Red Shoes 創(chuàng)始人麗貝卡?賈勒特 – 多爾頓（Rebecca Jarrett-Dalton）表示，住房目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致許多年輕勞動(dòng)者的生產(chǎn)力陷入停滯。

“對(duì)于越來(lái)越多認(rèn)為購(gòu)房不切實(shí)際的年輕人而言，他們的心態(tài)正在轉(zhuǎn)變：‘沒(méi)必要那么努力工作’，滿足于‘為生存而工作’的基本狀態(tài)，” 她說(shuō)，“我們需要為年輕人重塑這一敘事…… 澳大利亞夢(mèng)并未消亡，但它的面貌已徹底改變?！?/p>

2. 祖父母資助熱潮

賈勒特 – 多爾頓女士表示，代際財(cái)富傳承的重要性日益凸顯，她發(fā)現(xiàn)一個(gè)日益明顯的趨勢(shì)：祖父母直接將財(cái)富傳給孫輩，以幫助他們購(gòu)房。

“澳大利亞的奮斗者不再是獨(dú)自闖蕩的購(gòu)房者，如今他們是得到大力支持、奮力沖破購(gòu)房門檻的家庭成員，” 她說(shuō)。

賈勒特 – 多爾頓還預(yù)測(cè)，“以租代購(gòu)”（rentvesting）將進(jìn)一步興起 —— 年輕人先成為投資者，在能力所及的區(qū)域購(gòu)房，同時(shí)在心儀的地方居?。ㄍǔＨ耘c父母同住）。

“如今大多數(shù)投資者進(jìn)入市場(chǎng)的主要原因，是為子女創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)保障，而非為自己積累退休財(cái)富，” 她說(shuō)。

Eda Property 創(chuàng)始人安妮莎?卡瓦洛（Anissa Cavallo）表示，隨著房產(chǎn)純粹成為財(cái)富積累工具，“以租代購(gòu)” 將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

3. 房產(chǎn)投資的養(yǎng)老金新趨勢(shì)

卡瓦洛女士表示，預(yù)計(jì)自管養(yǎng)老金基金（self-managed superannuation funds, SMSF）購(gòu)房的案例將增多。

“澳大利亞人逐漸意識(shí)到，若想舒適退休，養(yǎng)老金規(guī)劃與房產(chǎn)策略必須協(xié)同發(fā)力，” 她說(shuō)。

卡瓦洛指出，2026 年，房產(chǎn)投資者要么善用信息搶占先機(jī)，要么被市場(chǎng)淘汰。

“盡管現(xiàn)在獲取房產(chǎn)數(shù)據(jù)、播客和在線工具的渠道比以往任何時(shí)候都多，但真正敢于邁出投資步伐的澳大利亞人卻越來(lái)越少，” 她說(shuō)。

其他房產(chǎn)投資專家表示，當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人或夫妻的借貸能力不足以單獨(dú)購(gòu)房時(shí)，自管養(yǎng)老金基金能為投資者提供擴(kuò)大投資組合的機(jī)會(huì)。

他們解釋說(shuō)，這主要是因?yàn)殂y行必須遵守監(jiān)管規(guī)定的借貸緩沖要求 —— 評(píng)估借款人還款能力時(shí)，采用的利率比當(dāng)前市場(chǎng)利率高出 3 個(gè)百分點(diǎn)，這使得申請(qǐng)多筆抵押貸款變得更加困難。

4. 供應(yīng)緊張加劇

Metropole Property Strategists 創(chuàng)始人邁克爾?亞德尼（Michael Yardney）表示，2025 年導(dǎo)致住房供應(yīng)緊張的因素，將在 2026 年進(jìn)一步加劇。

他說(shuō)，這些因素包括建筑成本上漲、勞動(dòng)力短缺根深蒂固，以及住房審批量未能顯著增加。

“稀缺性將推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)步上漲，這是完美的市場(chǎng)環(huán)境。”

亞德尼表示，政府的購(gòu)房者激勵(lì)政策將進(jìn)一步加劇供應(yīng)緊張。

“如今首次購(gòu)房者只需支付 5% 的首付，并獲得政府擔(dān)保，就能購(gòu)買一套中位數(shù)價(jià)格的房產(chǎn)，預(yù)計(jì) 2026 年將有上萬(wàn)名新增購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，” 他說(shuō)，“新推出的‘購(gòu)房援助計(jì)劃’（Help to Buy Scheme）將允許符合條件的澳大利亞人購(gòu)房，聯(lián)邦政府對(duì)現(xiàn)有住房最高出資 30%，對(duì)新建住房最高出資 40%?！?/p>

“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，這些計(jì)劃對(duì)需求的拉動(dòng)作用遠(yuǎn)大于對(duì)供應(yīng)的促進(jìn)作用。”

“當(dāng)本就房源短缺的市場(chǎng)需求上漲時(shí)，房?jī)r(jià)必然上漲?！?/p>

赫德女士表示，政府的繁文縟節(jié)仍在制約住房供應(yīng)。

阿德萊德大學(xué)房產(chǎn)投資講師、作家彼得?庫(kù)利佐斯（Peter Koulizos）表示，住房供應(yīng)短缺的情況在不同城市存在差異。

“布里斯班、珀斯和阿德萊德的待售房產(chǎn)比例，遠(yuǎn)低于悉尼、墨爾本和霍巴特，” 他說(shuō)，“我還沒(méi)弄明白，為什么布里斯班、珀斯和阿德萊德的業(yè)主不愿將房產(chǎn)掛牌出售?！?/p>

5. 固定利率重回視野

2022 至 2023 年間，澳大利亞儲(chǔ)備銀行（Reserve Bank）13 次加息，導(dǎo)致固定利率失寵。但隨著人們擔(dān)憂利率進(jìn)一步上漲，部分人認(rèn)為固定利率將在 2026 年卷土重來(lái)。

庫(kù)利佐斯表示，預(yù)計(jì)固定利率和再融資將成為 2026 年的 “重頭戲”。

“疫情期間利率極低，一些精明的人選擇了固定利率，” 他說(shuō)，“但如今這些固定利率已經(jīng)到期，即便你在疫情初期選擇了五年期固定利率?！?/p>

“2025 年利率已經(jīng)三次下調(diào)，2026 年絕無(wú)可能再下調(diào)三次，因此許多人出于對(duì)利率上漲的擔(dān)憂，會(huì)考慮選擇固定利率?！?/p>

然而，許多考慮選擇固定利率的人可能已經(jīng)錯(cuò)失良機(jī)。

研究機(jī)構(gòu) Canstar 表示，目前市場(chǎng)上最低的固定利率略低于 5%，四大銀行中最低的固定利率為 5.29%。

該機(jī)構(gòu)稱，12 月已有數(shù)十家貸款機(jī)構(gòu)上調(diào)了固定利率。

Canstar 數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)莎莉?廷德?tīng)枺⊿ally Tindall）表示，固定利率低于 5% 的窗口期可能即將關(guān)閉。

“2025 年固定利率不受青睞，借款人更傾向于選擇浮動(dòng)利率，希望現(xiàn)金利率能進(jìn)一步下調(diào)，” 她說(shuō)，“如今澳大利亞儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)已給這一想法潑了冷水，固定利率可能會(huì)迎來(lái)一定程度的回歸?！?/p>

6. 投資策略愈發(fā)關(guān)鍵

亞德尼表示，僅了解房產(chǎn)和投資趨勢(shì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，投資者需要清晰的策略才能成功。

他說(shuō)，2026 年能夠跑贏市場(chǎng)的投資者心態(tài)包括：基于長(zhǎng)期基本面制定戰(zhàn)略性房產(chǎn)計(jì)劃、重質(zhì)不重量、不追逐短期收益、擁有抵御房產(chǎn)周期波動(dòng)的財(cái)務(wù)緩沖，以及避開(kāi) “依賴廉價(jià)土地和快速審批的遠(yuǎn)郊增長(zhǎng)故事”。

“房產(chǎn)投資是一場(chǎng)以數(shù)十年為單位的長(zhǎng)期博弈，而非季節(jié)性的短期投機(jī)，” 亞德尼說(shuō)，“2026 年，那些在正確的地點(diǎn)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并長(zhǎng)期持有的投資者，未來(lái)回顧這一年時(shí)，會(huì)將其視為機(jī)遇而非障礙?！?/p>

卡瓦洛表示，獨(dú)立咨詢服務(wù)可能會(huì)增多。

“澳大利亞人正變得更加見(jiàn)多識(shí)廣，但也更加謹(jǐn)慎，” 她說(shuō)，“越來(lái)越多的澳大利亞人愿意為擁有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士提供的定制化建議付費(fèi)，而非依賴人工智能建議或交易型顧問(wèn)?！?/p>

02

全澳租金中位數(shù)飆至$681/周，五年暴漲42.9%，租戶再難喘息

澳洲七號(hào)臺(tái)1月7日?qǐng)?bào)道，2025年，租房者依舊未能迎來(lái)喘息的機(jī)會(huì)，房源緊缺推動(dòng)租金持續(xù)攀升。

根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality周三發(fā)布的最新《季度租賃報(bào)告》，過(guò)去一年全澳租金上漲了5.2%，全國(guó)租金中位數(shù)已達(dá)每周681澳元。

自新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，房租的可負(fù)擔(dān)性急劇惡化。Cotality數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年租金指數(shù)累計(jì)飆升42.9%，相當(dāng)于租金中位數(shù)增加了204澳元/周。而在此之前的五年，租金僅上漲7.5%，相當(dāng)于僅增加了33澳元/周。

截至去年9月的三個(gè)月里，租金上漲了0.9%；隨后在12月季度又加速上漲了1.3%。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，這一再度提速的趨勢(shì)對(duì)租客、通脹以及利率前景而言都是壞消息。

他在接受AAP采訪時(shí)表示：“目前幾乎看不到租賃房源短缺有任何實(shí)質(zhì)性緩解的跡象，這自然意味著租金依然面臨持續(xù)的上行壓力。”

去年12月，全國(guó)空置率降至1.7%，低于一年前的2.1%，遠(yuǎn)低于疫情前十年的平均水平3.3%。

盡管政府不斷努力改善住房可負(fù)擔(dān)性，但掛牌出租的房源數(shù)量仍比一年前減少了11%。

Lawless解釋稱，空置率下降并非因?yàn)橥顿Y者拋售房產(chǎn)——事實(shí)上，2025年底房產(chǎn)投資活動(dòng)接近歷史高位——而是由于旺盛的需求迅速消化了市場(chǎng)上有限的存量。

高企的房?jī)r(jià)讓首次購(gòu)房者更難踏上置業(yè)階梯，被迫在租賃市場(chǎng)中停留更久。

與此同時(shí)，雖然凈海外移民有所回落，但移民水平仍高于疫情前。

新建住房竣工率依然低于疫情前十年的平均水平。

Lawless指出：“在租房需求極高的當(dāng)下，我們看到的新增租賃房源卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

在全國(guó)范圍內(nèi)，阿德萊德依舊是租賃市場(chǎng)最緊張的城市，空置率僅為1.1%。該市租金在過(guò)去一年上漲了3.4%。

漲幅最大的城市是達(dá)爾文，租金年漲幅高達(dá)8.2%，盡管基數(shù)較低。

墨爾本的漲幅最為溫和，僅上漲2.9%，租金中位數(shù)為每周624澳元。

澳洲最昂貴的租賃市場(chǎng)悉尼則上漲5.3%，租金中位數(shù)達(dá)到每周817澳元。

位于悉尼東區(qū)的Vaucluse是全國(guó)租金最貴的城區(qū)，海邊住宅的租金高達(dá)每周2310澳元。

盡管租賃市場(chǎng)仍供不應(yīng)求，Lawless預(yù)計(jì)租金增速最終將會(huì)放緩。

他說(shuō)，目前澳洲家庭平均將超過(guò)三分之一的稅前收入用于支付房租。

隨著租客的經(jīng)濟(jì)壓力不斷加大，越來(lái)越多的人可能被迫將家中辦公室出租，或搬回父母家與家人同住，以維持生計(jì)。這將使平均家庭規(guī)模上升，從而在一定程度上緩解租賃市場(chǎng)的供需失衡。

03

百萬(wàn)房產(chǎn)俱樂(lè)部擴(kuò)容在即，100 萬(wàn)澳元購(gòu)買力已大不如前

在澳大利亞半數(shù)首府城市，一套普通住宅的售價(jià)很快將突破 100 萬(wàn)澳元?？靵?lái)看看哪些城市躋身這一榜單。

今年將有三座新的首府城市躋身悉尼所在的 “百萬(wàn)房產(chǎn)俱樂(lè)部”，這一趨勢(shì)凸顯出 “百萬(wàn)富翁” 這一稱謂早已不復(fù)往日榮光。

2026 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將再度上漲，但漲幅難及 2025 年 —— 去年降息政策與政府購(gòu)房者激勵(lì)措施共同催生了額外需求。按照當(dāng)前趨勢(shì)，到 12 月，布里斯班、堪培拉和墨爾本的房?jī)r(jià)中位數(shù)有望悉數(shù)突破 100 萬(wàn)澳元。

澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（Real Estate Institute of Australia, REIA）最新數(shù)據(jù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先其他首府城市，中位數(shù)高達(dá) 175 萬(wàn)澳元。緊隨其后的是布里斯班（99.9 萬(wàn)澳元）、堪培拉（98.9 萬(wàn)澳元）和墨爾本（95.5 萬(wàn)澳元）—— 只要房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到 5%，這些城市今年均能邁過(guò) 100 萬(wàn)澳元門檻。

盡管近期房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁，但阿德萊德（87.5 萬(wàn)澳元）和珀斯（85 萬(wàn)澳元）的房?jī)r(jià)未來(lái)數(shù)年仍難以突破 100 萬(wàn)澳元關(guān)口。

REIA 9 月季度報(bào)告顯示，單元房、公寓及聯(lián)排別墅等其他類型住宅的價(jià)格仍遠(yuǎn)低于 100 萬(wàn)澳元，其中悉尼以 84 萬(wàn)澳元領(lǐng)跑，布里斯班（73.5 萬(wàn)澳元）、阿德萊德（66.5 萬(wàn)澳元）和墨爾本（64.6 萬(wàn)澳元）緊隨其后。

研究機(jī)構(gòu) Cotality 與 PropTrack 的 12 月 31 日月度房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，布里斯班所有住宅類型的房?jī)r(jià)中位數(shù)已略超 100 萬(wàn)澳元。

作家、阿德萊德大學(xué)房地產(chǎn)碩士項(xiàng)目（University of Adelaide Master of Property program）主任彼得?庫(kù)利佐斯（Peter Koulizos）表示，房?jī)r(jià)中位數(shù)突破 100 萬(wàn)澳元，反映了澳大利亞標(biāo)準(zhǔn)住宅的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

“澳大利亞的標(biāo)準(zhǔn)住宅為占地 600 至 700 平方米的三居室獨(dú)棟房屋，其價(jià)格高于全球多數(shù)地區(qū)的同類住宅，” 他解釋道，“全球城市中，許多住宅都是不帶土地的小型公寓。”

庫(kù)利佐斯指出，100 萬(wàn)澳元的標(biāo)價(jià)意味著 “百萬(wàn)富翁” 的身份含金量已大不如前。

“過(guò)去，很多人都盼著能中 100 萬(wàn)澳元彩票，但如今這筆錢只能買到一套普通住宅，” 他說(shuō)，“2026 年，當(dāng)無(wú)數(shù)人的房產(chǎn)價(jià)值觸及 100 萬(wàn)澳元這一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，他們都將成為‘百萬(wàn)富翁’?！?/p>

“這一現(xiàn)象本質(zhì)上反映了澳大利亞多數(shù)州在新冠疫情中的應(yīng)對(duì)表現(xiàn)，以及澳大利亞整體相較于全球其他地區(qū)的優(yōu)勢(shì)。疫情期間，澳大利亞大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超歷史平均水平，且這一趨勢(shì)延續(xù)至今?！?/p>

庫(kù)利佐斯表示，維多利亞州政府的相關(guān)政策以及消費(fèi)者信心相對(duì)不足，是墨爾本房地產(chǎn)表現(xiàn)不及其他首府城市的主要原因。

他預(yù)計(jì) 2026 年澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn) “冰火兩重天” 的格局。

“我認(rèn)為布里斯班、珀斯和阿德萊德將持續(xù)領(lǐng)跑，而悉尼、墨爾本和霍巴特的表現(xiàn)則會(huì)相對(duì)平淡，” 他說(shuō)。

房地產(chǎn)網(wǎng)站realestate.com.au 上月發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè)，2026 年布里斯班和珀斯的房?jī)r(jià)漲幅將最為突出，達(dá) 7% 至 10%；阿德萊德緊隨其后，漲幅為 6% 至 9%；悉尼和墨爾本則均為 5% 至 7%。

報(bào)告指出，人口增長(zhǎng)、投資者活躍度提升以及去年澳大利亞儲(chǔ)備銀行（Reserve Bank）三次降息的滯后影響，將為住房需求提供支撐，但同時(shí)警告，今年可能出臺(tái)的加息措施將導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅低于預(yù)期。

“住房可負(fù)擔(dān)性持續(xù)承壓的現(xiàn)狀，可能會(huì)限制漲幅超過(guò) 2025 年的水平，” 報(bào)告稱，“供應(yīng)端方面，新建住房交付量仍滯后于人口增長(zhǎng)。布里斯班、珀斯和阿德萊德的活躍房源數(shù)量較疫情前水平下降了約 45%?！?/p>

部分房地產(chǎn)專家則預(yù)測(cè)，澳大利亞兩大核心市場(chǎng)將迎來(lái)更顯著的復(fù)蘇。

Rethink Group 首席執(zhí)行官斯科特?奧尼爾（Scott O’Neill）表示：“悉尼和墨爾本已經(jīng)回歸正軌?！?/p>

他預(yù)測(cè)，墨爾本住宅房?jī)r(jià)今年將上漲 6.6%，悉尼將上漲 7.8%—— 近年來(lái)這兩座城市的房?jī)r(jià)漲幅被小型首府城市趕超，如今有望重新奪回主導(dǎo)地位。

“如果你一直在等待房?jī)r(jià)崩盤，那你已經(jīng)錯(cuò)失了底部，” 他說(shuō)，“崩盤早已過(guò)去。未來(lái)兩年，布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資者將獲得豐厚回報(bào)?！?/p>

澳大利亞房地產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會(huì)（Property Investment Professionals of Australia）主席凱特?巴科斯（Cate Bakos）表示，投資者已 “重新發(fā)現(xiàn)維多利亞州的投資價(jià)值”。

“來(lái)自其他州的投資者絲毫沒(méi)有放緩腳步的跡象 —— 與其他房?jī)r(jià)飆升的州相比，他們看到了維多利亞州的估值優(yōu)勢(shì)，” 她說(shuō)。

然而，澳大利亞房地產(chǎn)投資者委員會(huì)（Property Investors Council of Australia）主席、Empower Wealth 董事總經(jīng)理本?金斯利（Ben Kingsley）警告稱，維多利亞州政府的反投資者立場(chǎng)仍在抑制房?jī)r(jià)上漲，且該州 “經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳”。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu) Hotspotting 創(chuàng)始人特里?萊德（Terry Ryder）表示，今年澳大利亞大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)都將表現(xiàn)強(qiáng)勁。

他預(yù)測(cè) 2026 年將成為 “小型首府城市之年”。

“達(dá)爾文的房?jī)r(jià)漲幅已位居全國(guó)前列，霍巴特和堪培拉市場(chǎng) —— 多年來(lái)一直毫無(wú)起色 —— 如今也出現(xiàn)了顯著松動(dòng)，” 萊德說(shuō)，“塔斯馬尼亞州（包括霍巴特及州內(nèi)地區(qū)市場(chǎng)）將崛起為全國(guó)領(lǐng)先的增長(zhǎng)型市場(chǎng)，這一趨勢(shì)將在 2026 年令許多人感到意外?！?/p>

04

倉(cāng)促啟動(dòng)釀惡果：工黨旗艦住房計(jì)劃難承重負(fù)

聯(lián)邦政府這項(xiàng)規(guī)模 100 億澳元的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，在倉(cāng)促推出近兩年后，僅完成了 10% 住房的資金撥付。此次倉(cāng)促上線導(dǎo)致該計(jì)劃準(zhǔn)備不足，既難以落實(shí)工黨的標(biāo)志性政策，還引發(fā)了文化問(wèn)題與員工大量流失。

《澳大利亞金融評(píng)論報(bào)》獲取的經(jīng)編輯處理的董事會(huì)會(huì)議記錄顯示，盡管負(fù)責(zé)該計(jì)劃的澳大利亞住房署（Housing Australia）去年表示，截至 6 月底已簽署 279 個(gè)由澳大利亞未來(lái)住房基金（Housing Australia Future Fund, HAFF）資助的項(xiàng)目合同，計(jì)劃建設(shè) 1.865 萬(wàn)套社會(huì)住房與經(jīng)濟(jì)適用房，但 HAFF 的審批進(jìn)程實(shí)則極為緩慢。

會(huì)議記錄還顯示，時(shí)任澳大利亞住房署主席卡羅爾?奧斯汀（Carol Austin）曾向機(jī)構(gòu)施壓，要求啟動(dòng)首批 HAFF 招標(biāo)。她表示，為 “符合政府預(yù)期”，機(jī)構(gòu)需在 2023 年 12 月推出一項(xiàng) “最小可行產(chǎn)品”（minimum viable product）。

HAFF 是工黨為應(yīng)對(duì)全國(guó)住房危機(jī)推出的旗艦舉措 —— 當(dāng)前住房危機(jī)已導(dǎo)致首次購(gòu)房者被擋在市場(chǎng)門外，租房者也難以找到合適房源。該計(jì)劃因承諾建設(shè) 4 萬(wàn)套社會(huì)住房與經(jīng)濟(jì)適用租賃住房而備受關(guān)注，但卻因新房交付速度過(guò)慢遭到批評(píng)。

澳大利亞住房署首席執(zhí)行官斯科特?蘭福德（Scott Langford）10 月向董事會(huì)透露，盡管該機(jī)構(gòu)去年稱已完成 279 個(gè) HAFF 資助項(xiàng)目的合同簽署，但其中僅有不到十分之一（計(jì)劃 4 萬(wàn)套中的 3315 套）達(dá)到可獲得公共資金撥付的階段（financial close）。

“蘭福德先生…… 就 HAFF 與全國(guó)住房協(xié)議基金（National Housing Accord Facility, NHAF）的最新進(jìn)展進(jìn)行了匯報(bào)，并指出相關(guān)工作持續(xù)推進(jìn)，約 10% 的已簽署合同已完成資金撥付，”10 月 22 日的董事會(huì)會(huì)議簽署記錄顯示。

會(huì)議記錄還揭示，聯(lián)邦政府通過(guò)其親自任命的董事會(huì)，向該機(jī)構(gòu)施加了巨大壓力，要求其推進(jìn)這項(xiàng)從零起步的計(jì)劃。而該機(jī)構(gòu)因員工不足，根本無(wú)力應(yīng)對(duì)海量申請(qǐng)。

“政府一直在向主席和董事會(huì)施壓，但我們卻無(wú)法從董事會(huì)獲得決策結(jié)果，” 一位要求匿名以便暢所欲言的前澳大利亞住房署高級(jí)官員向《澳大利亞金融評(píng)論報(bào)》表示，“我們總是在重復(fù)討論同樣的事情。”

會(huì)議記錄顯示，在澳大利亞住房署內(nèi)部推動(dòng)該資助計(jì)劃倉(cāng)促推出的核心人物正是奧斯汀，記錄還詳細(xì)說(shuō)明了這一舉措對(duì)員工福祉和高流失率造成的影響。

董事會(huì)會(huì)議記錄顯示，從奧斯汀 2023 年 6 月被任命為主席，到 2024 年 1 月首輪招標(biāo)啟動(dòng)，這一倉(cāng)促的時(shí)間表讓該機(jī)構(gòu)面臨巨大時(shí)間壓力，并引發(fā)了文化和人員配置方面的問(wèn)題。

盡管奧斯汀 6 月已上任，但工黨政府與綠黨（Greens）、聯(lián)盟黨（Coalition）就 100 億澳元 HAFF 立法的政治角力，導(dǎo)致該基金的設(shè)立法案直到 9 月才獲得通過(guò)。

到 11 月，奧斯汀告知該機(jī)構(gòu)，需加快 HAFF 貸款流程的啟動(dòng)，以滿足 “政府預(yù)期”。

“主席在會(huì)議開(kāi)場(chǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，董事會(huì)非常愿意與管理層合作，推出一項(xiàng)最小可行產(chǎn)品，并于 2023 年 12 月 18 日按政府預(yù)期啟動(dòng)，”2023 年 11 月 30 日的董事會(huì)會(huì)議記錄顯示。

在 12 月 18 日的下一次會(huì)議上，奧斯汀再次施壓。時(shí)任首席執(zhí)行官內(nèi)森?達(dá)爾?邦（Nathan Dal Bon）—— 他于 2024 年 9 月由蘭福德接任 —— 警告稱推進(jìn)速度不宜過(guò)快。

“主席表示，希望在今日董事會(huì)會(huì)議結(jié)束后，能發(fā)布一份公開(kāi)聲明，宣布澳大利亞住房署正朝著 2024 年 1 月 15 日啟動(dòng)申請(qǐng)征集的指示性日期推進(jìn)，” 記錄顯示。

“達(dá)爾?邦先生同意這一舉措將帶來(lái)益處，但前提是董事會(huì)成員對(duì)實(shí)現(xiàn)該日期所需的必要審批感到滿意，并詢問(wèn)了董事會(huì)認(rèn)為仍需解決的未決問(wèn)題?！?/p>

另一位同樣要求匿名的前高級(jí)官員表示，計(jì)劃推出速度過(guò)快，是導(dǎo)致申請(qǐng)?zhí)幚頃r(shí)間大幅延長(zhǎng)的原因。

“我們?cè)?2024 年 1 月絕對(duì)沒(méi)有準(zhǔn)備好啟動(dòng)該計(jì)劃，這意味著評(píng)估時(shí)間會(huì)大大延長(zhǎng)，” 他說(shuō)。

達(dá)爾?邦拒絕置評(píng)。奧斯汀未回應(yīng)置評(píng)請(qǐng)求。

首輪招標(biāo)收到了超過(guò) 2.6 萬(wàn)套住房的開(kāi)發(fā)申請(qǐng)，并授予了 1.37 萬(wàn)套住房的合同。HAFF 缺乏處理這些申請(qǐng)的能力，只能大量依賴外部顧問(wèn)來(lái)處理提交的材料。2024 年 7 月，代理首席項(xiàng)目官莉薩?馬里利亞諾（Lisa Marigliano）—— 一位前新南威爾士州住房局（Homes NSW）資深主管 —— 向董事會(huì)警告，后續(xù)招標(biāo)不應(yīng)再重復(fù)這一做法。

“馬里利亞諾女士強(qiáng)調(diào)，時(shí)間壓力是核心問(wèn)題，”2024 年 7 月的董事會(huì)會(huì)議記錄顯示。

但到 2025 年 1 月，澳大利亞住房署仍未與許多首輪中標(biāo)者完成合同簽署，董事會(huì)因此延長(zhǎng)了與安永（EY）的合作合同，將該公司的合同金額提高至 159 萬(wàn)澳元。

6 月，董事會(huì)批準(zhǔn)將德勤（Deloitte）的合同金額提高至 530 萬(wàn)澳元，用于 “購(gòu)房援助共享產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”（Help to Buy shared equity scheme）的 “執(zhí)行支持”—— 這一金額超過(guò)了該計(jì)劃 2026 財(cái)年 830 萬(wàn)澳元運(yùn)營(yíng)預(yù)算的一半。

澳大利亞住房署的員工也感受到了壓力，該機(jī)構(gòu)在過(guò)去一年流失了四分之一的員工。2025 年 3 月，澳大利亞住房署首席人力官謝里?威爾斯（Sheree Wells）指出，高員工流失率反映了員工面臨的壓力。

“過(guò)去 18 個(gè)月來(lái)，組織重組、變革、長(zhǎng)期壓力以及不確定性，正對(duì)工作氛圍產(chǎn)生影響，” 該次董事會(huì)會(huì)議記錄顯示。

澳大利亞住房署的動(dòng)蕩還包括奧斯汀去年 10 月的辭職 —— 她的五年任期才過(guò)半。此前，針對(duì)她的霸凌指控引發(fā)了調(diào)查，但她對(duì)此予以否認(rèn)。

自?shī)W斯汀擔(dān)任主席以來(lái)，澳大利亞住房署高層八名高管中至少有六人已離職，其他級(jí)別較低的員工也紛紛離去。

政府尚未任命奧斯汀的繼任者。達(dá)米恩?坦吉（Damien Tangey）自 11 月起一直擔(dān)任代理主席。

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