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圖片由AI生成

撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

情況有點(diǎn)突然，萬科郁亮辭職了！

1月8日晚間，萬科發(fā)布公告稱，因到齡退休，郁亮于2026年1月8日向萬科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)提交了書面辭職報(bào)告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)。辭去上述職務(wù)后，郁亮將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

在杠桿游戲看來，郁亮退場，某種程度上也相當(dāng)于萬科的一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。

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公開資料顯示，郁亮1965年出生，具體幾月幾號沒看到。江蘇蘇州人，北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系學(xué)士、經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。

1988年畢業(yè)后，郁亮先是分配到深圳外貿(mào)集團(tuán)公司工作了2年，1990年25歲時(shí)便加入了萬科，此后就是36年。

在萬科，郁亮的晉升非常順利。入職初期負(fù)責(zé)證券和投資相關(guān)工作，1992年就開始擔(dān)任萬科董事會(huì)秘書，負(fù)責(zé)公司資本市場溝通，為上市做準(zhǔn)備。

1994年，29歲的郁亮就開始擔(dān)任萬科企業(yè)股份有限公司董事，進(jìn)入公司核心決策層；1996年任萬科副總經(jīng)理，分管財(cái)務(wù)與投資，推動(dòng)公司規(guī)范化管理。

1999年，郁亮成為常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)體系建設(shè)。

時(shí)間來到2001年，36歲的郁亮從王石手中接任萬科總經(jīng)理（總裁），正式成為萬科日常經(jīng)營的掌舵人，開啟了萬科的“郁亮?xí)r代”。

2017年7月，郁亮正式接任萬科董事會(huì)主席，同時(shí)兼任總裁、首席執(zhí)行官，實(shí)現(xiàn)從職業(yè)經(jīng)理人到公司最高決策者的轉(zhuǎn)變。

戲劇性的是，第二年的2018年，郁亮提出“活下去”戰(zhàn)略，引發(fā)全行業(yè)震動(dòng)。當(dāng)時(shí)大家還有點(diǎn)不明覺厲，現(xiàn)在來看……

2025年1月，萬科管理團(tuán)隊(duì)調(diào)整，郁亮卸任董事會(huì)主席，改任執(zhí)行副總裁；

接著就是2026年1月，萬科官宣郁亮退休。

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萬科這邊，2001-2025這20多年的郁亮?xí)r代里，也是經(jīng)歷過血雨腥風(fēng)，跌宕起伏的。

公開資料里杠桿游戲看到，2001年的萬科銷售額還是20億級別的，2004年郁亮就提出了“千億銷售計(jì)劃”，在當(dāng)時(shí)屬實(shí)是非常領(lǐng)先了。

接著沒過幾年，2008年國際金融危機(jī)來臨，萬科因?yàn)樨?cái)務(wù)穩(wěn)健，沒有過度擴(kuò)展，安然過關(guān)。

2010年，也就是“千億銷售計(jì)劃”提出6年后，萬科完成了這一目標(biāo)，當(dāng)年銷售額破千億，為1082億元，成為中國首家千億級房企。

2015年，“野蠻人”寶能系舉牌萬科，雙方爭奪控制權(quán)，時(shí)間跨度約從2015年7月持續(xù)到2017年6月，成為中國資本市場迄今最激烈的上市公司控制權(quán)爭奪案之一.

2017年郁亮勝任董事會(huì)主席后，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展軌跡開始有轉(zhuǎn)折跡象。從白銀時(shí)代到“活下去”再到“黑鐵時(shí)代”，這個(gè)震蕩期至今仍在繼續(xù)。

而萬科，也從當(dāng)初的行業(yè)第一的“千億”，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售額腰斬后腰斬的千億。

在杠桿游戲看來，萬科此時(shí)退休，既有個(gè)人職業(yè)生涯自然終結(jié)的因素，也折射出萬科管理層在新階段進(jìn)行人事調(diào)整的必然選擇。

他的離任，標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的結(jié)束——那個(gè)依靠土地紅利、金融杠桿和高速周轉(zhuǎn)就能實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長的地產(chǎn)舊模式，已經(jīng)徹底成為歷史。

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對萬科來說，無論是現(xiàn)在還是未來至少2026年里，壓力仍在繼續(xù)。

銷售情況2025年目前來看是不甚樂觀，2026年是否會(huì)有改善目前還不好說。財(cái)務(wù)狀況杠桿游戲就不多說了，看下表東方財(cái)富統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)一目了然，一個(gè)字：虧。

圖表來源｜東方財(cái)富（特此感謝）

如果說虧損是“失血”，那么債務(wù)壓力和流動(dòng)性緊張則是懸在萬科頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”。

截至2025年9月30日，萬科有息負(fù)債合計(jì)3,629.3億元，為歷史最高水平；期內(nèi)持有的貨幣資金為656.8億元。

還是截至2025年9月30日，萬科一年內(nèi)有息債務(wù)（即短期債務(wù)）為1,513億元。貨幣資金遠(yuǎn)覆蓋不了短債。

圖表來源｜東方財(cái)富（特此感謝）

種種情況基本可以概括為一句話：萬科目前似乎陷入了“虧損－債務(wù)－現(xiàn)金流”的負(fù)向循環(huán)，持續(xù)的虧損削弱了內(nèi)生現(xiàn)金流，而龐大的債務(wù)又不斷消耗著本已緊張的現(xiàn)金，再加上目前這個(gè)外部環(huán)境……

標(biāo)普全球評級分析師陳令華在給第一財(cái)經(jīng)記者的郵件中表示，2025年12月至2026年5月，萬科將面臨約114億元人民幣的債券到期潮。全年來看其到期（含行權(quán)）的境內(nèi)債規(guī)模超過120億元，若再加上2025 年底展期過來的票，實(shí)際待償額將會(huì)更多。

這還不包括當(dāng)期應(yīng)支付的利息、供應(yīng)鏈ABS以及境外銀團(tuán)貸款等，因此2026年上半年將是萬科此輪流動(dòng)性壓力最集中的償債高峰。

深鐵這邊之前也表態(tài)了，2025年12月在與債券持有人溝通時(shí)明確：作為非控股股東，在地方國資委監(jiān)管下“不能對萬科所有債務(wù)提供無限擔(dān)?；蚨档住?。

2025年臨時(shí)股東會(huì)上，新任董事長（原深鐵總經(jīng)理）黃力平承諾：深鐵將與各方一起“幫助萬科有序化解風(fēng)險(xiǎn)”，支持“不會(huì)打折扣”；但所有新增借款（2025年額度上限220億元）都必須由萬科提供足額抵質(zhì)押物，否則深鐵有權(quán)提前收回本息。

深鐵內(nèi)部已形成共識：單靠股東借款不可持續(xù)，萬科債務(wù)問題最終要“以時(shí)間換空間”，即通過展期、資產(chǎn)盤活和經(jīng)營現(xiàn)金流改善來解決，而非無限追加借款。

接下來又回到了那個(gè)終極問題：這個(gè)時(shí)間要多久？空間有多大？但不管答案是哪一種，那個(gè)曾經(jīng)在市場上叱咤風(fēng)云、以高增長和高回報(bào)為標(biāo)簽、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新與變革的“市場化”萬科，隨著郁亮的離去，已經(jīng)正式畫上了句號。

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