2025年已成過去式，2026年正在繼續(xù)……

過去的一年里，我們見證到了政策端的不斷加碼——降息、降增值稅、商轉(zhuǎn)公、公積金政策調(diào)整，產(chǎn)品端的加速迭代升級(jí)——多個(gè)四代宅落地，樓市分化加劇——有的開盤爆火、有的無(wú)人問津、門可羅雀，也有人經(jīng)歷了被大刀砍價(jià)的心酸。

下面銳評(píng)從濟(jì)南的幾個(gè)房產(chǎn)數(shù)據(jù)入手，觀察下2025年濟(jì)南樓市的情況。

幾個(gè)基本要點(diǎn)——

1、濟(jì)南一二手賣了9.3萬(wàn)套，基本盤尚可，但新房跌幅遠(yuǎn)高二手；

2、二手價(jià)格實(shí)際下跌12%+，房產(chǎn)價(jià)值縮水，很多人一兩年又白干；

3、涉宅土地成交規(guī)模下跌3成，樓市預(yù)期在變，26年房?jī)r(jià)有望迎來筑底；

4、樓市分化加劇，市場(chǎng)雖差，但不乏亮點(diǎn)紅盤。

下面具體來分析——

2025年濟(jì)南一二手住宅累計(jì)成交約9.3萬(wàn)套，同比下跌14%，較21年市場(chǎng)高點(diǎn)直接腰斬。不過，下行市場(chǎng)條件下仍有小10萬(wàn)套規(guī)模成交，濟(jì)南樓市的基本盤還是相當(dāng)可以的。

其中，新房賣了3.5萬(wàn)套，同比下跌3成，規(guī)模收縮至市場(chǎng)高點(diǎn)的1/4~1/3。

據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月濟(jì)南商品住宅累計(jì)成交3.3萬(wàn)套，全年成交約3.5萬(wàn)套，同比下跌28%。要知道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前11個(gè)月全國(guó)商品房銷售同比降幅是7.8%，濟(jì)南相當(dāng)于較全國(guó)超跌了3.5倍。

20-23年濟(jì)南新房年銷量在6-11萬(wàn)套，24-25年又從5萬(wàn)套降至3.5萬(wàn)套，四五間年，規(guī)模較高點(diǎn)縮水了三分之二，這不是腰斬而是膝蓋斬，跌幅真實(shí)的讓銳評(píng)為之一驚！

如果說網(wǎng)簽還有摻水的可能，那么新增供應(yīng)則如實(shí)反映市場(chǎng)熱度，有多少新錢進(jìn)入房地產(chǎn)，有多少房企在堅(jiān)持拿地，有多少新的工地還在開工建設(shè)。濟(jì)南2025年新房供應(yīng)僅2.8萬(wàn)套，同比下跌28%，而2020年是10.6萬(wàn)套，現(xiàn)在僅是五年前的四分之一！

兩個(gè)角度看五年來的新房規(guī)模變化——

從成交看，規(guī)模縮到了高點(diǎn)的三分之一；

從供應(yīng)看，規(guī)?？s到了高點(diǎn)的四分之一。

這幾年的濟(jì)南樓市出現(xiàn)了明顯的矯枉過正，實(shí)際上有很大一部分需求被抑制了，舉幾個(gè)簡(jiǎn)單例子：濟(jì)南近幾年每年新增、新增結(jié)婚人數(shù)4-6萬(wàn)對(duì)、出生人口6-7萬(wàn)人、小學(xué)生新增入學(xué)人口10-15萬(wàn)、新增常住人口5-10萬(wàn)人，看看身邊的有多少80后、90后有想升級(jí)改善的，不是缺少需求，而是多數(shù)都在觀望。

濟(jì)南24年城鎮(zhèn)居民人均住房面積42.4㎡，住房保有量約3.07億㎡，按照每年房屋折舊率2%估算，每年仍有約613萬(wàn)㎡的更新替代需求，以戶均面積130㎡估算，約4.7萬(wàn)套，所以新房3.5萬(wàn)套成交是明顯超跌的。

二手賣了5.7萬(wàn)套，同比基本持平，但價(jià)格跌了12%+

濟(jì)南前11個(gè)月的二手住宅成交5.2萬(wàn)套，同比去年下跌1%，按此漲幅估算，濟(jì)南25年二手成交規(guī)模在5.7萬(wàn)套，也算是20年以來的市場(chǎng)高點(diǎn)了。

這幾年,濟(jì)南二手房成交規(guī)模呈現(xiàn)波動(dòng)型上漲趨勢(shì)，究其原因就是它的超低價(jià)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，濟(jì)南25年1-11月份二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下跌6.8%。

有人說，6.8%跌幅小了，一眼假。

這個(gè)跌幅不是算數(shù)平均值，而是一個(gè)指數(shù)，是各種樣本數(shù)據(jù)的加權(quán)計(jì)算值，一般實(shí)際的房?jī)r(jià)跌幅可能是這個(gè)指數(shù)的兩倍左右。濟(jì)南貝殼25年1-11月主城六區(qū)成交均價(jià)為13053元/㎡，同比下跌12.1%，基本滿足這個(gè)條件。

就拿歷下一些典型樓盤來說，萬(wàn)科城110平年初還能賣16000、年末降至14000，名士豪庭143平高層年初賣23000、年末降至18000，財(cái)富中心107平的年初賣27000、年末降至24000，平均跌幅可能遠(yuǎn)不止12%。

12%+的下跌，可能意味著多數(shù)家庭房產(chǎn)12%+的縮水，一兩百萬(wàn)的房子，一年蒸發(fā)一二十萬(wàn)。

參照濟(jì)南統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的濟(jì)南2024年城鎮(zhèn)單位平均工資，城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位人員年工資13.03萬(wàn)，私營(yíng)單位是6.48萬(wàn)。資產(chǎn)縮水一二十萬(wàn)，差不多這一兩年又白干了。

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，晚買一年房等于白干一年；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，晚賣一年房同樣等于白干一年。

再看土地市場(chǎng)。

濟(jì)南25年累計(jì)成交涉宅用地建面約437萬(wàn)㎡，其中主城六區(qū)累計(jì)成交建面251萬(wàn)㎡、同比下跌28%，較21年市場(chǎng)高點(diǎn)下跌了69%，增量得以有效控制，意味著26年新房的選擇會(huì)越來越少；成交樓面價(jià)為6793元/㎡、同比上漲了1%，漲幅雖然不多，但足以表明一些核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊仍是開發(fā)商眼中的香餑餑，盛福A4、A5，中海省博西、能源保利明湖熱電廠、瑞馬科技城等地塊均以高溢價(jià)率成交。

這說明，在上一輪核心區(qū)域庫(kù)存出清后，開發(fā)商已經(jīng)在重新入局。濟(jì)南25年，中海、華潤(rùn)、保利置業(yè)、海通、瑞馬等開發(fā)商都在積極拿地，尤其是中海，斥資47.5億拿了五塊地，是拿地金額最多的開發(fā)商。樓市下行，有人看到市場(chǎng)頹勢(shì)，有人看到洗牌的機(jī)會(huì)，搶抓戰(zhàn)略窗口期、重新布局。

原因大概有三：

一是，濟(jì)南穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)、人口基本盤，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊風(fēng)險(xiǎn)可控，至少比一些三四線城市要低的多；

二是，房企的生存壓力，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2025年統(tǒng)計(jì)年鑒”顯示，房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人員從2019年293.7萬(wàn)的歷史峰值，直接銳減到2024年的168.6萬(wàn)，5年時(shí)間房企裁員125萬(wàn)、降幅超40%，濟(jì)南房企同樣如此，要么拿地、要么解散；

三是，國(guó)家對(duì)于樓市定調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。

最近一個(gè)月時(shí)間，從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的定調(diào)，到增值稅大降，再到國(guó)家中央機(jī)關(guān)刊物《求是》發(fā)表社論——《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》

文章中關(guān)于樓市的表述很有信號(hào)意味：

1、房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性。

2、房地產(chǎn)仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，2024年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)人口超7000萬(wàn)人；住房是普通家庭最大、最重要的資產(chǎn)，住房?jī)r(jià)格直接關(guān)系群眾利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。

3、政策預(yù)期上，政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)。

銳評(píng)認(rèn)為這篇文章最關(guān)鍵的一句話，就是“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性”。因?yàn)檫@幾年，很多人都把房子和車子一樣統(tǒng)一歸類為消費(fèi)品，有需求就買，但買了就要認(rèn)跌。但現(xiàn)在，官方明確點(diǎn)出房子是金融資產(chǎn)，這就肯定了——房子仍然具備投資屬性和價(jià)值空間。

樓市穩(wěn)定健康發(fā)展關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不能再繼續(xù)放任下跌的信號(hào)直接釋放。所以，存量公積金貸款利率下調(diào)、降增值稅可能只是開胃菜，2026年預(yù)計(jì)還有更多真金白銀、一步到位的刺激性政策出臺(tái)，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

此外，濟(jì)南目前很多樓盤房?jī)r(jià)已跌至2015年的水平，不少已無(wú)下跌空間，房?jī)r(jià)有望迎來實(shí)質(zhì)性筑底。

市場(chǎng)規(guī)模雖然變小，但仍有人要買房，需求上更加挑剔，倒逼一些房企在產(chǎn)品端加速迭代升級(jí)，以海信君安、華潤(rùn)望雲(yún)、保利九宸賦、能源保利明湖印、中建云啟風(fēng)華為代表的高品質(zhì)樓盤得到市場(chǎng)認(rèn)可，首開后保持不錯(cuò)的銷售態(tài)勢(shì)，總價(jià)大幾百萬(wàn)的房子，月均流速高達(dá)30-50套，位列下半年金額排行榜TOP10。

但如果對(duì)比2021年的市場(chǎng)排行，儼然是上個(gè)地產(chǎn)時(shí)代?；夭蝗ィ蔷椭郛?dāng)下，買房、賣房更務(wù)實(shí)起來。