文丨顧小白 編輯丨杜海

來源丨正經(jīng)社（ID：zhengjingshe）

（本文約為4100字）

一邊是大力推行平臺擴張的舉措，一邊卻是撲朔迷離的裁員爭議；一邊是凈收入的增長，一邊卻是凈利潤的急劇下滑；一邊是房地產(chǎn)行業(yè)整體寒冬及自身業(yè)績大憂的雙重逆境，一邊卻又是高管薪酬的逆勢上揚。

“中國居住服務平臺第一股”貝殼控股（下稱：貝殼）正在呈現(xiàn)一幅充滿悖論的商業(yè)“奇景”。

2025年年底，被傳啟動新一輪人員優(yōu)化，整體裁員比例高達30%，輿論一時嘩然。

2025年第三季度，交出一份嚴重“增收不增利”答卷：凈收入微增2.1%，凈利潤同比卻銳減了36.1%。

此外，根據(jù)過往年報，從2021年到2023年，董事會主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東的薪酬從847.8萬元飆升至7.13億元，聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛同期薪酬也從685.3萬元漲至5.29億元。

2024年雖有所回落，但二人年薪依然分別高達約4億元和3億元。

與此同時，還面臨著進一步收緊的監(jiān)管壓力，就在2025年年底，包括貝殼在內的相關互聯(lián)網(wǎng)平臺就被北京市多個政府部門聯(lián)合約談。

正經(jīng)社分析師認為，當貝殼呈現(xiàn)出過多悖論奇景時，市場關注的焦點便不再是單純的業(yè)績波動，而是底層增長邏輯與內部治理是否出現(xiàn)了根本性的裂痕。

貝殼，這家曾以革新行業(yè)規(guī)則為使命的房地產(chǎn)交易平臺，似乎陷入了一場由增長模式、內部治理與戰(zhàn)略轉型相互交織并且循環(huán)的困境：

“創(chuàng)始人缺位和行業(yè)下行壓力，導致戰(zhàn)略定力減弱；為維持增長，選擇平臺化擴張，但這反過來稀釋了核心利潤；利潤下滑進一步暴露并加劇了組織內部的激勵矛盾和文化沖突；同時，又必須將寶貴的資源投入到盈利前景不確定的新業(yè)務中，以期打開未來天花板。”

2026年的貝殼，真的有點難。

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多重壓力

貝殼的困境首先就直觀地體現(xiàn)在一系列關鍵財務數(shù)據(jù)的反差上。

數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度，平臺總交易額達7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，同比微增2.1%。但其凈利潤為7.47億元，同比跌幅達36.1%；經(jīng)調整凈利潤為12.86億元，同比減少27.8%。

作為主要業(yè)務支撐的存量房業(yè)務，2025年第三季度，在貝殼的總交易額中貢獻的比例高達68.63%，具體業(yè)務交易額同比增長5.8%達5056億元。但與此同時，該業(yè)務的凈收入?yún)s同比減少3.6%至60億元。

曾是貝殼利潤最豐厚的新房業(yè)務也出現(xiàn)了“引擎故障”，2025年第三季度，該業(yè)務總交易額同比下降13.7%至1963億元，凈收入同比減少了14.1%至66億元。

與此同時，貝殼的經(jīng)營利潤率也由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

與利潤下滑形成更尖銳對比的是，引發(fā)爭議的管理層高額薪酬。

2021年5月，貝殼創(chuàng)始人左暉突然離世，彭永東開始執(zhí)掌貝殼。與左暉時代極力控制高管薪酬不同，彭永東掌權后的貝殼高管薪酬一路飆升。

根據(jù)媒體統(tǒng)計，2021年至2024年，貝殼董事會薪酬合計分別為0.24億元、8.51億元、12.66億元以及7.22億元。

其中，僅彭永東與單一剛兩人的四年薪酬總額，就占到了貝殼同期凈利潤總額的約36.3%。

有粗略測算指出，彭永東2023年的年薪幾乎相當于一名底層貝殼經(jīng)紀人數(shù)千年的收入，讓這一高額薪酬更具情緒上的強烈沖擊。當然，這種測算對比本身就是極具爭議的方式。

面對爭議，貝殼方面回應稱，高額薪酬并非現(xiàn)金“年薪”，主要來源于股權激勵。

此外，彭永東還宣布捐贈900萬股貝殼股票（市值約4.4億元人民幣），用于提升經(jīng)紀人福利和畢業(yè)生租房幫扶。

此舉雖在一定程度上舒緩了相關輿情爭議，但仍有不少評論認為這只是“治標不治本”，并未從根本上解決外界對高管薪酬體系的質疑。

與此同時，作為行業(yè)關鍵平臺，貝殼面臨的監(jiān)管壓力也驟然增加。

2025年12月，北京市住建委等多部門聯(lián)合約談了貝殼等多家互聯(lián)網(wǎng)平臺，要求整治房地產(chǎn)領域網(wǎng)絡亂象。根據(jù)相關報道，在監(jiān)管部門督導下，各平臺累計自查清理違法違規(guī)信息1.7萬余條，處置違規(guī)賬號、直播間2300余個。

這場旨在合規(guī)的督導，也意味著貝殼運營的合規(guī)成本與法律風險的上升。

而在財務、薪酬、監(jiān)管等種種爭議和壓力之下，貝殼組織內部的動蕩傳聞也隨之而來。

2025年11月底，市場突然傳出貝殼啟動大規(guī)模人員優(yōu)化的傳聞。傳聞中，人員優(yōu)化整體比例將達30%，P8及以上級別管理人員裁員比例更是高達60%，運營、產(chǎn)品等部門部分團隊裁員比例超40%。

貝殼官方就此回應稱，確有人員優(yōu)化行動，但傳聞數(shù)據(jù)嚴重夸大，實際優(yōu)化的比例不足0.5%，涉及的實際人數(shù)約數(shù)百。

而根據(jù)媒體統(tǒng)計，自左暉離世后，貝殼事實上已經(jīng)有過多次大規(guī)模的人員優(yōu)化。

2021年，左暉離世當年，上海研發(fā)團隊被傳整體優(yōu)化，后被貝殼官方所證實；2022年，貝殼再次大規(guī)模優(yōu)化人員，覆蓋產(chǎn)品研發(fā)、業(yè)務運營、中臺支持等多個部門，平均優(yōu)化比例達50%，年末活躍經(jīng)紀人數(shù)量從2021年末的40.68萬人降至34.97萬人；2025年上半年，貝殼員工總人數(shù)約為13.18萬人，較2024年末減少約3200人。

顯然，人員優(yōu)化傳聞的密集出現(xiàn)，折射的正是外界對其組織穩(wěn)定性的深度焦慮。

2

方向跑偏

在正經(jīng)社分析師看來，上述種種表面困境的背后，首先就是對貝殼在“后左暉時代”與行業(yè)寒冬雙重夾擊中，戰(zhàn)略定力的嚴峻考驗。

左暉不僅是貝殼的創(chuàng)始人，更因持有的絕對投票權而成為能平衡平臺、經(jīng)紀人、客戶等多方利益的最終裁決者與權威。他提出的“做難而正確的事”，是貝殼早年推行“真房源”、構建ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡）等長期主義舉措的文化根基。

由于房地產(chǎn)行業(yè)當前正處于前所未有的深度調整期，這為貝殼帶來了巨大的生存壓力，同時也急劇壓縮了管理層堅持長期主義的戰(zhàn)略和心理空間。

事實上，市場的下行直接沖擊了貝殼的利潤基本盤。比如，2025年第二季度，其凈利潤同比下降31.2%，第三季度更是同比銳減36.1%。核心的新房業(yè)務總交易額和凈收入等也持續(xù)下滑。

在這樣的雙重壓力之下，管理層顯然更容易滑向追求短期財務表現(xiàn)、向生態(tài)內提取利潤以維系數(shù)據(jù)的路徑，即使這可能損害其長期構建的生態(tài)健康和文化價值觀。

其短期傾向的一個最顯著的體現(xiàn)，就是核心ACN模式的異化。

有媒體分析就指出，“盡管貝殼至今仍沿用左暉搭建的ACN模式，但為穩(wěn)住業(yè)績，其發(fā)展邏輯已悄然走偏，不再致力于實現(xiàn)共贏，而是頻頻套路上下游合作伙伴，背離了模式初衷。”

ACN模式的本意是通過傭金分成的合作規(guī)則，將經(jīng)紀人從零和競爭轉向協(xié)作共贏。但在業(yè)績壓力下，為了穩(wěn)住收入，貝殼被指責開始向生態(tài)伙伴轉嫁成本。

例如，有報道稱貝殼在廣州南沙區(qū)將新房交易傭金抽成提高2個百分點至23%。同時，還力推需房主在正常傭金之外，額外支付約1%服務費的“好贊好房”產(chǎn)品。

這些做法，被外界所廣泛批評：正使得ACN網(wǎng)絡從“利益共同體”滑向潛在的“利益壓榨鏈”，已經(jīng)在一定程度上侵蝕了合作網(wǎng)絡的信任基石。

另一個短期傾向的顯著體現(xiàn)就是，前述提及的高管高額薪酬的爭議。這一爭議的關鍵在于，這種“業(yè)績下行、薪酬急劇上行”的強烈反差，不僅消耗了市場信心和信任，更深層次地暴露了管理層利益與公司長期價值、股東及生態(tài)伙伴利益之間可能出現(xiàn)的裂痕。

總結來說，這種從“追求長期正確”向“應對短期壓力”的漂移，側面印證了其戰(zhàn)略定力的削弱。

3

困境循環(huán)

當前，貝殼為維持增長，選擇了平臺化的擴張策略，其中的“B+”模式被寄予厚望。

在介紹這一模式時，貝殼對外宣稱，B+產(chǎn)品在保證真房源的基礎上，為更多城市的房產(chǎn)經(jīng)紀門店和經(jīng)紀人提供系統(tǒng)能力、流量支持和商業(yè)化的產(chǎn)品工具，推動房源連賣和新房渠道銷售的輕運營模式。

具體來說，“B+”模式就是將貝殼平臺沉淀多年的核心能力——比如保障真房源的“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫、房客匹配技術、線上流量以及部分培訓工具——打包成模塊化的產(chǎn)品。合作的門店在保持自身品牌和運營獨立性的同時，可以按需選用這些產(chǎn)品或工具，來提升自己的效率和信譽。

對貝殼而言，這種模式無需承擔傳統(tǒng)自營或深度加盟模式下高昂的門店租金、人員薪酬等剛性成本，主要投入的是已經(jīng)研發(fā)好的系統(tǒng)和平臺服務，因此擴張的邊際成本很低，擴張速度也更快。

然而，這一模式卻也稀釋了貝殼的核心利潤。

其中的核心邏輯就是：平臺上由外部合作伙伴（貝聯(lián)經(jīng)紀人）完成的、只收“平臺服務費”（低利潤）的交易越來越多了。而貝殼親自下場做的、能賺取全額傭金（高利潤）的交易變少了。 此消彼長之下，利潤就不可避免地被稀釋了。

貝殼的財務數(shù)據(jù)就印證了此點：2025年第三季度，貝殼存量房業(yè)務總交易額同比增長5.8%，但凈收入?yún)s同比下降3.6%。貝殼在財報中解釋，這一反差正是因為平臺上由外部“貝聯(lián)經(jīng)紀人”完成的交易占比的提升。

而一旦這種業(yè)務結構持續(xù)轉變，就可能使貝殼的利潤持續(xù)承壓。其管理層將因之面臨越來越大的短期業(yè)績壓力，這就可能驅動管理層采取一系列以“止血”和“維穩(wěn)”為優(yōu)先的應對策略。

事實上，“B+”模式還僅是應對的路徑之一，貝殼管理層在2023年即已啟動了“一體三翼”戰(zhàn)略。

這一戰(zhàn)略是以核心經(jīng)紀業(yè)務為 “一體”，以租賃、家裝家居、貝好家三大業(yè)務為 “三翼”，以此構建居住服務新生態(tài)，擺脫對單一房產(chǎn)交易業(yè)務的依賴的戰(zhàn)略。

然而，這一戰(zhàn)略的效果目前仍待觀察。

2025年第三季度，其家裝、租賃等新業(yè)務雖增長迅速——租賃業(yè)務收入同比大幅增長45.3%，非房產(chǎn)交易業(yè)務收入占比已達45%——但仍然還在投入期，盈利能力薄弱。

其中，高速增長的租賃業(yè)務貢獻利潤率僅為8.7%，但其業(yè)務擴張卻導致租賃服務成本同比激增38.8%。

家裝業(yè)務則正面臨瓶頸，2025年第三季度其凈收入僅與2024年同期持平。

而基于這一戰(zhàn)略，在核心交易業(yè)務“失血”時，新業(yè)務顯而易見地將與主業(yè)爭奪有限資源，卻無法及時彌補利潤缺口。

事實上，從當前的數(shù)據(jù)來看，無論是“B+”模式還是“一體三翼”戰(zhàn)略，都造成了貝殼利潤的承壓。

綜合來看，正經(jīng)社分析師認為，服務品質下滑、生態(tài)伙伴不滿、新業(yè)務生態(tài)造血緩慢，這些都可能進一步削弱市場競爭力與客戶口碑。屆時，為穩(wěn)住規(guī)模和市場份額，管理層可能不得不更激進地依賴平臺擴張策略（例如，在平臺經(jīng)紀人數(shù)量增長的同時優(yōu)化自有員工），從而在追求規(guī)模與保障利潤之間陷入更深的矛盾。

因此，不得不提醒的是，呈現(xiàn)于貝殼的一個潛在的 “增長-利潤-生態(tài)”困境循環(huán)的風險圖景似乎正在隱約浮現(xiàn)：為求增長而側重平臺擴張——利潤遭稀釋風險增大——為保利潤而采取可能損害長期根基的短期措施——長期競爭力與生態(tài)健康受損——增長壓力再度增大。

可以說，貝殼當前正處在這一循環(huán)風險的關鍵節(jié)點。而能否避免陷入這一循環(huán)，將是對“后左暉時代”貝殼管理層的終極考驗。 這要求其必須具備非凡的戰(zhàn)略定力，在短期業(yè)績壓力與長期健康發(fā)展之間做出審慎平衡，在追求平臺效率的同時悉心維護生態(tài)公平，從而找到一條穿越周期、可持續(xù)的新路徑?！尽墩?jīng)社》出品】

CEO·首席研究員|曹甲清·責編|唐衛(wèi)平·編輯|杜海·百進·編務|安安·校對|然然

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