來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 李磊

圖片來(lái)源 · 企業(yè)/項(xiàng)目官方

在商業(yè)地產(chǎn)邁入深水區(qū)的當(dāng)下，頭部運(yùn)營(yíng)商如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中避免項(xiàng)目?jī)?nèi)卷？如何通過多點(diǎn)協(xié)同形成“1+1>2”的合力效應(yīng)？如何在區(qū)域?qū)用娼⑵鹂沙掷m(xù)增長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)閉環(huán)？又如何超越傳統(tǒng)的交易場(chǎng)所定位，進(jìn)化為真正融入城市肌理、賦能美好生活的“價(jià)值共生體”？

2025年，吾悅廣場(chǎng)在滬蘇區(qū)域的系統(tǒng)性實(shí)踐，為我們提供了一個(gè)極具參考價(jià)值的樣本。其年度行動(dòng)沿著兩條清晰的脈絡(luò)展開：一條聚焦于資產(chǎn)效率、模式創(chuàng)新與網(wǎng)絡(luò)協(xié)同的理性建構(gòu)；另一條則著眼于城市共鳴、生活引領(lǐng)與情感連接的感性塑造。通過五大戰(zhàn)略角色的生動(dòng)演繹，滬蘇吾悅正將自己塑造成“既懂商業(yè)邏輯，更懂城市與人心”的城市生活價(jià)值樞紐。

01.

城市資產(chǎn)“精算師”：

存量煥新中的精準(zhǔn)施策與價(jià)值激活

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，存量改造并非新鮮話題，但真正值得關(guān)注的是如何將存量資產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向主動(dòng)創(chuàng)造，從單點(diǎn)突破升級(jí)為系統(tǒng)方法論。

滬蘇區(qū)域雖地理相鄰，但每座城市都有著截然不同的消費(fèi)基因：上海的先鋒潮流與國(guó)際視野、蘇州的文化底蘊(yùn)與雅致生活、常州的市井煙火與工業(yè)活力、南通的增長(zhǎng)潛力與江海文化……

這些差異決定了標(biāo)準(zhǔn)化的改造很難適配。

滬蘇吾悅作為深思熟慮的“城市資產(chǎn)精算師”，摒棄“復(fù)制粘貼”式的改造思路，轉(zhuǎn)而深入解讀每座城市的獨(dú)特氣質(zhì)，用“一城一策”乃至“一店一策”的敘事邏輯重新定義商業(yè)空間。

常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)作為全國(guó)首座金標(biāo)吾悅，在改造過程中以常州“紡織搖籃”的文化基因?yàn)殪`感，以“織”為精神內(nèi)核，對(duì)商業(yè)空間進(jìn)行系統(tǒng)性美學(xué)重構(gòu)，將紡織業(yè)的經(jīng)緯哲學(xué)轉(zhuǎn)化為千店千面的織藝主題店招、絲線紋樣的幕墻肌理等可感知的建筑語(yǔ)言，打造全國(guó)首個(gè)“編織主題MALL”，實(shí)現(xiàn)了從文化展示到體驗(yàn)共鳴的深度跨越。

在青浦、鐘樓、溧陽(yáng)、天寧等多個(gè)項(xiàng)目，滬蘇吾悅通過“悅來(lái)市集”IP對(duì)B1層進(jìn)行系統(tǒng)性再造。借由動(dòng)線重構(gòu)與場(chǎng)景復(fù)合，將原本沉悶的地下空間成功轉(zhuǎn)化為充滿煙火氣與社交活力的主題街區(qū)。共享就餐區(qū)、外擺區(qū)、休息區(qū)等功能模塊的設(shè)置，讓這里成為滿足周邊居民日常購(gòu)物、用餐、社交等多元需求的“家門口生活劇場(chǎng)”，日均客流與顧客停留時(shí)間顯著提升。

吳江吾悅通過打造“悅來(lái)PRO街區(qū)”，引入海瀾之家、YOUNGOR等品質(zhì)男裝，在一樓形成了“主次互補(bǔ)”的雙動(dòng)線系統(tǒng)；如皋吾悅將原有“一”字型次動(dòng)線升級(jí)為7.4米寬的“回”型雙循環(huán)動(dòng)線。兩者通過巧妙的動(dòng)線規(guī)劃與視覺引導(dǎo)，不僅有效疏解了消費(fèi)者“繞路”的困擾，提升了購(gòu)物便捷性，更成功激活了商業(yè)空間的整體活力。

從宏觀場(chǎng)景到微觀體驗(yàn)，滬蘇吾悅形成了一套精準(zhǔn)且系統(tǒng)的煥新模型，不僅為相關(guān)項(xiàng)目帶來(lái)了25%資產(chǎn)收益率的顯著提升，更重要的是以持續(xù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)化了對(duì)品牌合作的吸引力。這種以用戶體驗(yàn)為中心的物理更新，無(wú)疑為消費(fèi)者創(chuàng)造了真實(shí)的驚喜，正讓商業(yè)空間實(shí)現(xiàn)從交易場(chǎng)所到情感駐點(diǎn)的質(zhì)變。

02.

生活方式“定義者”：

首店引領(lǐng)與標(biāo)桿集群的雙重突破

存量商業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)的核心密碼，始終藏在業(yè)態(tài)迭代的精準(zhǔn)度與品牌組合的創(chuàng)造力之中。滬蘇吾悅在2025年以“首店矩陣×標(biāo)桿集群×業(yè)態(tài)突破”的品牌策略，展現(xiàn)了定義區(qū)域生活方式的決心。

2025年內(nèi)，滬蘇吾悅引入PRADA、嬌韻詩(shī)、奧樂齊、影石360、HEAD、比音勒芬（直營(yíng)首店）、baker bleu、Guava番石榴等28個(gè)體系首進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌，以超10%的首店占比鞏固了吾悅作為優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐首選的行業(yè)地位。

常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)在2025年憑借135家品牌集中升級(jí)（煥新面積超2.3萬(wàn)㎡）的魄力創(chuàng)下區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模記錄，不僅以22家城市首進(jìn)品牌解鎖“城市首見”的消費(fèi)驚喜，更形成了三大區(qū)域標(biāo)桿集群：PRADA、蘭蔻、Dior、YSL、雅詩(shī)蘭黛、嬌韻詩(shī)等一線美妝品牌，構(gòu)筑了常州矚目的高化地標(biāo)；匯聚apm、MONOLOGUE、周大福（最新形象店）、潮宏基（花絲店），打造區(qū)域最強(qiáng)珠寶陣容；baker bleu、梅果、蔡瀾港式點(diǎn)心、牛new壽喜燒、sopu、趁熱集合等餐飲品牌，則形成了“品類全、首店多、品質(zhì)優(yōu)”的餐飲矩陣。這種優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)的集群效應(yīng)，吸引了其他關(guān)聯(lián)品牌主動(dòng)尋求入駐，形成了良性循環(huán)。

常州鐘樓吾悅和蘇州高鐵吾悅針對(duì)超市業(yè)態(tài)進(jìn)行單點(diǎn)突破，鐘樓吾悅引入倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員超市奧樂齊城市首店，帶來(lái)了全新的消費(fèi)模式，也成為煥新項(xiàng)目的核心流量入口；高鐵吾悅則以“胖東來(lái)模式”的永輝改造，不僅將傳統(tǒng)超市轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M人情味的“社區(qū)生活客廳”，為傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)提供了坪效與口碑雙升的解決方案，成為品牌與商場(chǎng)深度綁定的典范。

這些對(duì)標(biāo)一、二線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)品牌，正讓吾悅廣場(chǎng)成為提升市民幸福感與城市認(rèn)同感的重要載體。#吾悅首店打卡 等話題逐漸在社交媒體上演化成一種值得分享的生活方式，從“滿足需求”到“引領(lǐng)生活”，吾悅廣場(chǎng)已成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的“第三生活空間”。

03.

區(qū)域勢(shì)能“操盤手”：

協(xié)同網(wǎng)絡(luò)的生態(tài)構(gòu)建與流量共振

在滬蘇這樣的高密度市場(chǎng)，如何避免自家項(xiàng)目間的客流內(nèi)耗，甚至化競(jìng)爭(zhēng)為合力，是觀察企業(yè)運(yùn)營(yíng)智慧的關(guān)鍵。2025年，滬蘇吾悅基于“一城多悅”布局，構(gòu)建“品牌－城市－項(xiàng)目”三維聯(lián)動(dòng)體系，打通資源互導(dǎo)與聲量聚合，實(shí)現(xiàn)了從單點(diǎn)卓越到區(qū)域共贏的跨越，展現(xiàn)出“區(qū)域勢(shì)能操盤手”的運(yùn)營(yíng)智慧。

在品牌協(xié)同層面，滬蘇吾悅通過開展跨項(xiàng)目、跨城市的統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)放大品牌聲量，實(shí)現(xiàn)銷售共振。七夕期間，常州4店聯(lián)動(dòng)潮宏基落地“愛意不止”主題活動(dòng)，助推品牌業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)70%；星軼影城通過3城9店聯(lián)動(dòng)，8月銷售額同比飆升85.88%。

蘇超賽事期間，滬蘇吾悅通過統(tǒng)一調(diào)度，在多個(gè)城市聯(lián)動(dòng)8大球迷協(xié)會(huì)與20家異業(yè)組織超6000人參與第二主場(chǎng)線下觀賽；常州飛龍、蘇州高鐵等項(xiàng)目設(shè)主場(chǎng)專屬展位，發(fā)放應(yīng)援禮品6.9萬(wàn)份，成功拓新4311人?；顒?dòng)期間，區(qū)域整體銷售額實(shí)現(xiàn)了約8%的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，在跨年等重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目整體客、車流量同比增長(zhǎng)達(dá)30%，會(huì)員的跨店消費(fèi)與復(fù)購(gòu)率也同步攀升，真正做到了“1+1>2”的協(xié)同增益，有力證明了矩陣化運(yùn)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

通過持續(xù)策劃和承接非遺春晚、街舞聯(lián)賽、KPOP嘉年華、明星見面會(huì)等具有廣泛影響力的城市級(jí)活動(dòng)，吾悅廣場(chǎng)在公眾認(rèn)知中的角色，已從一個(gè)商業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)者，悄然轉(zhuǎn)變?yōu)?strong>“城市文化生活的共建者”?！叭腔顒?dòng)，吾悅主場(chǎng)”的標(biāo)桿感知，讓消費(fèi)者有了共同的社交記憶和話題中心。當(dāng)消費(fèi)者提到“吾悅”時(shí)，他們想到的可能不是某個(gè)具體的商場(chǎng)，而是一種“全城聯(lián)動(dòng)、處處精彩”的城市生活體驗(yàn)。

04.

幸福體驗(yàn)“守護(hù)者”：

于細(xì)微處見真情的服務(wù)哲學(xué)

在商品日趨同質(zhì)化的當(dāng)下，什么才能構(gòu)成真正持久的吸引力？吾悅廣場(chǎng)將目光投向了最細(xì)微、也最動(dòng)人的服務(wù)細(xì)節(jié)，以“友好型商場(chǎng)”為核心，通過體系化的服務(wù)創(chuàng)新構(gòu)建差異化的情感競(jìng)爭(zhēng)力，致力于成為用戶“幸福體驗(yàn)的守護(hù)者”。

在部分項(xiàng)目，寵物推車、寵物沙龍、寵物友好門店等寵物友好設(shè)施和服務(wù)，讓“帶寵逛商場(chǎng)”從不可能變?yōu)榭赡?，這吸引的不僅是寵物主人，更是認(rèn)同這種生活方式的消費(fèi)群體。圍繞女性友好，進(jìn)行母嬰室升級(jí)、提供女性應(yīng)急用品，看似微小的舉措傳遞的是“我們理解并關(guān)心你的需求”的態(tài)度。停車費(fèi)下調(diào)、便民服務(wù)站等舉措不僅贏得消費(fèi)者一致好評(píng)，更獲政府媒體主動(dòng)報(bào)道，提升了項(xiàng)目的公共信譽(yù)與品牌美譽(yù)度。

滬蘇吾悅改變的不僅是服務(wù)形式，更是商業(yè)關(guān)系的本質(zhì)——從基于價(jià)格的一次性交易，轉(zhuǎn)向基于信任的長(zhǎng)期陪伴。當(dāng)消費(fèi)者感受到被理解、被尊重，項(xiàng)目與消費(fèi)者之間那條深厚的情感紐帶便悄然而成。

05.

新生模式“創(chuàng)造者”：

從存量深耕到增量開拓的戰(zhàn)略深化

在持續(xù)深化存量商業(yè)改造的同時(shí)，滬蘇吾悅將目光投向更具潛力的增量市場(chǎng)，開啟“存量與增量并重”的新發(fā)展階段。常州第七座吾悅廣場(chǎng)——星耀城吾悅廣場(chǎng)的開業(yè)，不僅是布局密度的簡(jiǎn)單增加，更意味著滬蘇吾悅在產(chǎn)品線與客群覆蓋上的戰(zhàn)略性深化與創(chuàng)新。

在常州已擁有六座覆蓋全客層吾悅廣場(chǎng)的背景下，星耀城吾悅精準(zhǔn)錨定“追求新鮮刺激的年輕人”與“注重品質(zhì)陪伴的家庭”這兩大增量市場(chǎng)。項(xiàng)目定位滬寧線上最好玩的購(gòu)物中心，匯聚了飛行家風(fēng)洞、YUME WORLD、星世紀(jì)、游戲大魔方等大量城市乃至區(qū)域級(jí)的娛樂體驗(yàn)首店，以沉浸式娛樂、潮流運(yùn)動(dòng)等多元業(yè)態(tài)，不僅使其與周邊項(xiàng)目形成顯著差異化，避免了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；更有效回應(yīng)了都市人群日益增長(zhǎng)的休閑娛樂與情感社交需求，創(chuàng)造了一個(gè)提供“獨(dú)特體驗(yàn)、共享時(shí)光與快樂記憶”的情感聯(lián)結(jié)空間，與用戶建立起超越傳統(tǒng)買賣關(guān)系的深層共鳴。

與此同時(shí)，星耀城吾悅作為一個(gè)完整的“非標(biāo)娛樂綜合體”樣本，從前瞻定位、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合到持續(xù)運(yùn)營(yíng)，為行業(yè)探索高體驗(yàn)性、強(qiáng)主題化商業(yè)項(xiàng)目的可行路徑，提供了寶貴的先行數(shù)據(jù)與實(shí)踐參照，展現(xiàn)了吾悅在商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新上的系統(tǒng)思考與落地能力。

回顧滬蘇吾悅的2025年，我們看到的是一場(chǎng)“理性”與“感性”雙線并進(jìn)的深度實(shí)踐。

• 在理性層面，滬蘇吾悅構(gòu)建了一套以用戶洞察為基礎(chǔ)、以內(nèi)容運(yùn)營(yíng)為核心、以區(qū)域協(xié)同為支撐、以長(zhǎng)效發(fā)展為導(dǎo)向的煥新方法論。從武進(jìn)吾悅的標(biāo)桿煥新，到多家吾悅的創(chuàng)新改造，再到星耀城吾悅的成功開業(yè)，強(qiáng)有力地證明了這套方法論對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的有效撬動(dòng)。

• 在感性層面，滬蘇吾悅將商業(yè)空間從交易場(chǎng)所轉(zhuǎn)化為生活場(chǎng)景，從消費(fèi)目的地轉(zhuǎn)化為情感載體。當(dāng)消費(fèi)者在社交媒體上自發(fā)分享“帶寵逛吾悅”的體驗(yàn)，當(dāng)“吾悅首店打卡”成為一種值得分享的生活方式，當(dāng)“全城活動(dòng)，吾悅主場(chǎng)”成為市民的共識(shí)，這些看似無(wú)形的情感連接構(gòu)成了難以復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

展望2026，滬蘇吾悅將繼續(xù)以“讓幸福變得簡(jiǎn)單”為使命，在理性與感性、效率與溫度、存量與增量的持續(xù)平衡中，與城市共進(jìn)，與用戶共情，探索商業(yè)與美好生活更深的連接。

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