據(jù)1月12日媒體報(bào)道，位于浦東核心地段的復(fù)地萬(wàn)科活力城（又稱(chēng)”上海活力城“）正擬以22億元尋求整體出售。

該項(xiàng)目由復(fù)地集團(tuán)和萬(wàn)科集團(tuán)于2013年啟動(dòng)合作開(kāi)發(fā)，2019年開(kāi)業(yè)，建筑面積約10.92萬(wàn)平方米，可租賃商業(yè)面積5.78萬(wàn)平方米。

2018年，復(fù)地集團(tuán)與同屬?gòu)?fù)星系的豫園股份完成重大資產(chǎn)重組，被注入上市公司。

復(fù)地萬(wàn)科活力城業(yè)主方為上海地杰置業(yè)有限公司，目前由萬(wàn)科和豫園股份兩家上市公司共同持有。

其中，上海萬(wàn)科企業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海萬(wàn)科”）持股60%，“上海萬(wàn)科”由上海萬(wàn)科投資管理有限公司全資控股，后者由萬(wàn)科全資控股。

上海復(fù)地投資管理有限公司持股40%，該公司由豫園股份通過(guò)三個(gè)層級(jí)全資控股。

按照以往的慣例，萬(wàn)科想出售合資公司的股權(quán)，另一個(gè)股東是最佳接盤(pán)俠，例如七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)和南翔印象城MEGA。

但對(duì)于復(fù)地萬(wàn)科活力城來(lái)說(shuō)，這個(gè)邏輯并不成立！

由于豫園股份業(yè)績(jī)不佳，近年來(lái)相繼出售了IGI集團(tuán)股權(quán)、金徽酒部分股份、上海真如廣場(chǎng)、寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目，也想繼續(xù)出售復(fù)地萬(wàn)科活力城的股權(quán)。

雙方都想賣(mài)，誰(shuí)是潛在買(mǎi)家？

1、保險(xiǎn)、信托等金融資本

陽(yáng)光保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)、浙金信托等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)接盤(pán)了多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

金融資本收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的目的在于獲得較高的租金回報(bào)，收購(gòu)后仍然由原業(yè)主方運(yùn)營(yíng)。原業(yè)主方保留一定期限內(nèi)的贖回權(quán)（例如3年），未能在贖回期贖回才徹底賣(mài)斷。

目前，復(fù)地萬(wàn)科活力城出租率達(dá)到97%，租金收益為2.1億元/年。

按照22億元的售價(jià)，租金回報(bào)率約9.55%；剔除運(yùn)營(yíng)和持有成本，凈回報(bào)率至少不低于6%，還是具有一定的吸引力。

2、不動(dòng)產(chǎn)投資基金

萬(wàn)科早前持有的七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)，就是賣(mài)給了亞洲最大的房地產(chǎn)基金——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)展基金”）。

領(lǐng)展基金先于2021年，以27.72億元向新加坡政府投資公司購(gòu)得七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的權(quán)益；再于2024年，以23.83億元向萬(wàn)科購(gòu)得剩余50%權(quán)益，共耗資51.55億元實(shí)現(xiàn)全資控股；之后將七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)更名為“七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)”。

3、萬(wàn)物云

作為萬(wàn)科控股的物業(yè)上市公司，萬(wàn)物云賬面上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物高達(dá)109.37億元（2025半年報(bào)）。

萬(wàn)物云在關(guān)鍵時(shí)刻幫了萬(wàn)科很多忙，接盤(pán)了母公司30多億的資產(chǎn)，包括上海濱江萬(wàn)科中心、沈陽(yáng)鹿特丹萬(wàn)科生活廣場(chǎng)、武漢萬(wàn)科廣場(chǎng)（50%股權(quán)）等商業(yè)地產(chǎn)。

4、深鐵集團(tuán)

作為大股東，深鐵集團(tuán)接盤(pán)萬(wàn)科的項(xiàng)目數(shù)量不是最多的，但金額卻是最高的，包括深圳灣超級(jí)總部地塊、深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目、以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)的中金印力消費(fèi)REIT29.75%的份額等。

不過(guò)，復(fù)地萬(wàn)科活力城畢竟不是萬(wàn)科全資持有，最優(yōu)選擇還是賣(mài)給外部接盤(pán)俠，即金融機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)基金。

深鐵集團(tuán)和萬(wàn)物云作為萬(wàn)科的關(guān)聯(lián)方，不到萬(wàn)不得已是不會(huì)出手的，因?yàn)檫€要接盤(pán)他人持有的40%股權(quán)！