2025年，全國土地市場在整體收縮中持續(xù)分化。房企投資邏輯發(fā)生深刻變化：從過去“廣撒網(wǎng)”式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“精聚焦”投資 。在此背景下，土地出讓金向頭部城市高度集中，北京、上海、杭州均超1400億元，形成激烈的“三國殺”局面。尤其是杭州土地市場熱度較高，成都、武漢排名躍升，而部分二線城市出讓金大幅下滑。市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，房企在行業(yè)調(diào)整期有著強(qiáng)烈的避險心理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供地“縮量提質(zhì)”與土拍規(guī)則優(yōu)化，2026年預(yù)計房企仍將保持高度聚焦，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭依舊激烈。

京杭滬上演“三國殺”，出讓金均超1400億

圖/中指研究院

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企不再追求過去全國化擴(kuò)張的模式，更傾向于那些基本面良好、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)、住房需求有支撐的城市。這也導(dǎo)致市場集中度提升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為52%，較2024年全年小幅提升1個百分點。

從中指研究院統(tǒng)計的各地土地出讓金排名前20來看。京、滬、杭2025年全年土地出讓金均超1400億元，形成“三國殺”局面，領(lǐng)跑全國。從2025年前三強(qiáng)的排名來看，杭州與北京的差距也微乎其微，形成了前所未有的激烈競爭格局。

事實上，房企用真金白銀投票選出了資金“安全港”。2025年，杭州土地出讓金排名升至第2位，增加超200億元。這是市場對其經(jīng)濟(jì)活力、人口吸引力和房地產(chǎn)市場投出的信心票。

上海土地出讓金雖被杭州超越，但總量仍處于絕對高位。而且需要關(guān)注到，2025年上海通過公開招拍掛出讓涉宅用地，還只是上海土地市場的一部分。由于上海逐漸形成“公開出讓+協(xié)議/遴選出讓”的雙軌模式，2025年通過協(xié)議出讓、遴選出讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)的涉宅用地也不少。若將這些“非公開口徑”的成交金額納入統(tǒng)計，上海2025年實際賣地收入顯著領(lǐng)先其他城市，堪稱土地市場上的“隱形冠軍”。

最高溢價率超100%，杭州、成都頻現(xiàn)搶地大戰(zhàn)

2025年部分高溢價地塊

圖/中指研究院

從溢價率來看，杭州可謂熱度榜首，而且并非單一區(qū)域過熱，高溢價地塊分布于多個熱門板塊。2025年，杭州成交92宗宅地，68宗溢價成交，20宗溢價率超50%，最高達(dá)到115%。其中，濱江集團(tuán)獨攬5宗溢價率超過60%的地塊，顯示其極強(qiáng)的深耕決心。此外，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、保利發(fā)展等企業(yè)也積極參與，市場活力十足。

相比之下，上海高溢價地塊的溢價率集中在30%-46%之間，雖低于杭州，但因成交樓面價較高，在高溢價地塊中，樓面價最高達(dá)12.7萬元/平方米。而且2025年上海樓面價紀(jì)錄兩次被打破，先是上海靜安寺地塊，以16萬元/平方米樓面價成交，后有徐匯區(qū)地塊，以20萬元/平方米樓面價成交，刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價紀(jì)錄。

上海高溢價地塊集中于虹口北外灘、浦東新區(qū)、靜安、楊浦等城市核心區(qū)域。拿地企業(yè)包括綠城中國、招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地等頭部國央企?？梢姡瑢τ谏虾?，房企愿意支付高總價和高單價，但相比杭州，競拍更偏向理性投資。

值得關(guān)注的是，成都土地出讓金排名也顯著進(jìn)步，從2024年的第8位躍升至2025年的第4位。作為西南地區(qū)重要的中心城市，在市場整體收縮的背景下，其區(qū)域的價值仍被看好。成都溢價率也很突出，出現(xiàn)了高達(dá)106%的溢價率，而且高溢價地塊集中在錦江區(qū)等傳統(tǒng)高端板塊，主要是建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口等房企搶奪。

綜合機(jī)構(gòu)披露的各大城市商品住宅成交數(shù)據(jù)，2025年，成都以32.6萬套總成交量（新房+二手房），位居全國首位。因為有住房需求的支撐，房企在成都土地市場的投資較為積極。

此外，被定義為中部地區(qū)中心城市的武漢排名也從第9位升至第6位。作為長三角地區(qū)的重要城市，南京排名從第6位升至第5位，金額穩(wěn)步增長。從各城市群拿地金額來看，長三角位居四大城市群之首。該區(qū)域人口持續(xù)流入，奠定了住房需求基礎(chǔ)，確保了樓盤快速銷售和資金回籠。

廣深出讓金排名下滑，西安合肥降幅顯著

目前，房企投資邏輯從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)為“精聚焦”，極度偏好市場韌性強(qiáng)、安全性高的少數(shù)核心城市。這也導(dǎo)致土地市場出現(xiàn)“冰火兩重天”，城市間分化加劇。有城市排名和金額雙升，也有城市“雙降”，這也印證了房企“寧可高價拿好地，也不冒險去弱市”的避險心態(tài)。

作為一線城市，廣州排名從第5位跌至2025年的第8位，出讓金減少超200億元。深圳的排名及土地出讓金額也在下降。值得關(guān)注的是，2025年，深圳土地供應(yīng)較少，不過溢價成交地塊較多。尤其是出現(xiàn)2宗溢價率極高的地塊，達(dá)到86%、70%。其中，招商蛇口以21.55億元、溢價率86%拿下深圳前海一宗地塊，樓面價達(dá)8.4萬元/平方米。

此外，西安從第4位跌至第7位，土地出讓金降幅超30%。常州從第7位驟降至第14位，出讓金近乎腰斬。合肥從第10位滑落至第19位，出讓金降幅也超50%。而在2024年上榜的鹽城、濟(jì)南、佛山，在2025年則退出前20名。這些城市或受供地節(jié)奏，或遭遇了房企策略調(diào)整的沖擊。

據(jù)中指研究院分析，為穩(wěn)定土地市場，各地土拍供應(yīng)呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”態(tài)勢，吸引房企參與拿地。為此，多地推行土地捆綁出讓模式，比如北京“三間房D區(qū)1205-0007地塊和南區(qū)1202-0006、0007地塊”打包出讓、上海閔行區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)的組合地塊，這些地塊多位于核心區(qū)域。

此外，各地推出低容積率優(yōu)質(zhì)地塊，以提升供地精準(zhǔn)性，如鄭州地方政府邀請房企參與供地計劃編制，根據(jù)開發(fā)企業(yè)反饋意見作出相應(yīng)調(diào)整；另外，成都、蘇州對配建公共服務(wù)設(shè)施的項目給予容積率獎勵，無錫、西安等地支持土地出讓金分期支付，緩解房企資金壓力。

對于2026年，克而瑞指出，房地產(chǎn)市場具備止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)，但房企投資意愿難以全面恢復(fù)。預(yù)計整體投資仍將保持低位，延續(xù)“謹(jǐn)慎”與“聚焦”的主旋律。土地供應(yīng)趨于精細(xì)化，優(yōu)質(zhì)地塊供給有限，將進(jìn)一步加劇核心城市與非核心城市之間的分化。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利