年底的上海樓市，終于少了幾分恐慌。

掛牌量悄然回落、價(jià)格趨于平穩(wěn)、成交量也不再往下探。

有人開始喊“抄底”，也有人留言問：市場(chǎng)是不是真的觸底了？

坦白講，一個(gè)真正堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)底部，從來不是一根陽線、一個(gè)月的成交，或幾句樂觀的標(biāo)題能定義的。

它是供需、政策、人口、資金、情緒的多重共振結(jié)果。

少了任何一個(gè)環(huán)節(jié)的支撐，所謂的“底”都可能是鏡花水月。

今天就以全國唯一回暖的香港樓市為例，探究上海房價(jià)真正觸底，需要哪些條件？

長期看人口，人才引進(jìn)力度要加大

所有房價(jià)問題，最終都是人口問題。

上海房價(jià)要筑底，首先要解決接盤俠的問題，而高端人才引進(jìn)，就是關(guān)鍵抓手。

以香港為例，2022年12月至2025年底，香港已成功引進(jìn)超過25萬名人才，遠(yuǎn)超政府原定“三年引進(jìn)10.5萬人才”的目標(biāo)。

截至2025年年中，香港常住人口753萬，引進(jìn)人才占比達(dá)3.3%。

相當(dāng)于每30個(gè)香港人中就有1個(gè)是新引進(jìn)的高端人才，外來需求直接推動(dòng)樓市成交量。

再看上海，2022年至2025年共計(jì)引進(jìn)人才15.7萬人，常住人口2480萬，人才引進(jìn)占比僅0.63%。

這個(gè)比例，不到香港的五分之一。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

從落戶數(shù)據(jù)走勢(shì)也能看出端倪。

2014年至今，上海居轉(zhuǎn)戶和人才引進(jìn)數(shù)量雖有波動(dòng)，但整體未出現(xiàn)爆發(fā)式增長。尤其是近三年，增長動(dòng)力略顯不足。

要知道，這些新引進(jìn)的人才，正是剛需和改善型購房的核心力量。

沒有足夠的人才流入，住房需求會(huì)慢慢萎縮，房價(jià)也難有穩(wěn)固支撐。

所以，上海房價(jià)觸底的第一道門檻：

人才引進(jìn)力度必須加碼，讓人才占比跟上城市發(fā)展節(jié)奏，把人口紅利轉(zhuǎn)化為樓市的長期底氣。

中期看政策，緊箍咒要繼續(xù)放開

政策是樓市的催化劑，筑底離不開政策的持續(xù)托底。

2024年2月，香港全面“撤辣”開啟政策松綁序幕，“撤辣”之后2月內(nèi)香港樓市“量價(jià)齊升”。

回顧上海2025年8月的政策調(diào)整，外環(huán)外不限購、公積金貸款額度上調(diào)、房貸利率不再區(qū)分首套二套，讓市場(chǎng)感到些許暖意。

但要真正筑底，需要政策的持續(xù)加碼和落地見效，讓購房者敢買、賣家愿賣，形成良性的交易循環(huán)。

2025年12月24日北京出臺(tái)新政后，上海沒有跟進(jìn)，可能在憋大招。

參考北京新政，這次上?？赡艿膸讉€(gè)放松方向：

1）進(jìn)一步放寬限購門檻，尤其是外環(huán)內(nèi)的改善型需求限制，讓更多合理購房需求釋放。

房外房研究院制圖

2）降低交易摩擦，全國層面的稅費(fèi)減免必須落地，比如降低契稅、增值稅附加等，減少買賣雙方的交易成本。

房外房研究院制圖

政策不落地，需求就難釋放；需求不釋放，市場(chǎng)就難企穩(wěn)。

這是上海房價(jià)觸底的第二道硬門檻。

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短期看收益：租購平衡

市場(chǎng)觸底的第三個(gè)條件，租金回報(bào)率接近房貸利率且租金持續(xù)增長。

買房是投資，更是算賬。租售比不達(dá)標(biāo)，再便宜的房子也難有吸引力。

對(duì)于購房者來說，尤其是剛需和穩(wěn)健型投資者，買房最核心的考量之一就是劃算不劃算。

這個(gè)劃算，直接體現(xiàn)在租售比和房貸利率的匹配度上。

以香港為例，25年8月，香港租金回報(bào)率3.3%（凈回報(bào)），超過按揭利率（3.2%），租金已連漲9個(gè)月，創(chuàng)6年新高。

當(dāng)前上海的平均租售比1.7%左右，按揭利率還維持在3%。

這個(gè)倒掛的剪刀差，是壓在房價(jià)頭上最現(xiàn)實(shí)的一座山。

只有當(dāng)租售比無限接近甚至覆蓋房貸利率，且租金持續(xù)增長。

長線資金才敢入場(chǎng)，房價(jià)的底部才稱得上堅(jiān)實(shí)。

但問題在于，租金本身也在波動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)周期、就業(yè)市場(chǎng)、租賃供給都會(huì)影響租金。

目前上海租金尚未企穩(wěn)回升，這是否意味著租售比的改善，可能需要房價(jià)再蹲一蹲才能實(shí)現(xiàn)？

供給側(cè)：掛牌量回落至10萬套以下

掛牌量是房價(jià)的壓艙石，拋壓不除，底部難固。

從2024-2025年上海新增掛牌及成交走勢(shì)來看，幾乎每次成交量沖高，都伴隨著新增掛牌急速回落。

去庫存需要兩個(gè)條件：要么價(jià)格足夠吸引人（降價(jià)），要么需求足夠旺盛（放量）。

目前看來，前者正在發(fā)生，后者仍需等待。

當(dāng)前的市場(chǎng)，成交量雖有復(fù)蘇，但還不足以消化如此龐大的供給。

好的信號(hào)是，25年下半年以來，上海二手掛牌量持續(xù)下滑，目前已經(jīng)突破14萬大關(guān)。

但這里面有多少是老破小，多少是品質(zhì)次新房？

如果去化的都是邊緣資產(chǎn)，核心資產(chǎn)掛牌量居高不下，那市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性壓力依然存在。

結(jié)合上海樓市的歷史數(shù)據(jù)來看，只有當(dāng)掛牌量持續(xù)回落至10萬套以下，才能說明市場(chǎng)拋壓出清，供需關(guān)系進(jìn)入良性循環(huán)。

屆時(shí)，市面上的優(yōu)質(zhì)房源逐漸稀缺，購房者選擇空間縮小，買賣雙方的博弈天平會(huì)向賣方傾斜，價(jià)格也會(huì)趨于穩(wěn)定。

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市場(chǎng)情緒回暖

所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后，都是人的情緒在驅(qū)動(dòng)。

樓市的筑底，最終要靠市場(chǎng)情緒的回暖來確認(rèn)。

2025年的上海樓市，情緒分化嚴(yán)重，掛牌房源中漲價(jià)房源占比長期低于10%。

這一年市場(chǎng)情緒整體還是比較低迷，以價(jià)換量是主流。

數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

從歷史的數(shù)據(jù)來看，只有當(dāng)這個(gè)比例持續(xù)穩(wěn)定在20%以上，房價(jià)才會(huì)穩(wěn)定甚至直接進(jìn)入上漲通道。

這背后是相當(dāng)一部分房東開始看好未來，敢于調(diào)高價(jià)格。

情緒的轉(zhuǎn)變，往往滯后于政策和成交量的變化。

它需要連續(xù)幾個(gè)月的成交回暖、需要鄰居房子賣出好價(jià)錢的故事、需要媒體氛圍的轉(zhuǎn)向，更需要經(jīng)濟(jì)大環(huán)境預(yù)期的改善。

這是上海房價(jià)觸底的最后一道門檻，也是最關(guān)鍵的信心支撐。

總結(jié)

上海樓市的這次調(diào)整，不同于以往任何一次。

它發(fā)生在人口結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型、全球資產(chǎn)重估的大背景下。

因此，這一次的筑底，也必然是一個(gè)復(fù)雜而緩慢的過程。

雖然以上五大條件還未完全達(dá)成，但積極的信號(hào)正在不斷涌現(xiàn)。

樓市沒有永夜，曙光終會(huì)破曉。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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