數(shù)據(jù)連續(xù)飄紅，體感為何仍涼？上海樓市的溫度藏在200萬房源里

為什么上海二手房成交連破2萬套，你卻感覺不到市場回暖？

上海樓市新基底：200萬以下購房者成主力，市場回暖換“引擎”

亮眼的數(shù)據(jù)與模糊的體感，這個矛盾正指向樓市最真實的變化。上海二手房市場連續(xù)兩個月成交突破兩萬套，全年月均數(shù)據(jù)也穩(wěn)居高位。數(shù)字本身傳遞出強(qiáng)烈的信號，但許多人環(huán)顧四周，并未感受到預(yù)期的暖意。這種溫差并非錯覺，而是市場基底正在發(fā)生一場靜默卻深刻的變革。交易的重心已經(jīng)從過去的高總價改善型房源，悄然轉(zhuǎn)向了總價兩百萬元以下的剛性需求。這不是市場的退步，而是一次結(jié)構(gòu)性的回歸與夯實。

去年上海二手房成交中，總價三百萬元以下的房源占比超過了七成。一個更具標(biāo)志性的變化是，市場半數(shù)購買力集中在兩百萬元以下。而在三年前，同樣的購買力門檻還在三百萬元。總價門檻下沉了足足一百萬元，這背后是購買人群與需求邏輯的根本性演變。那些曾經(jīng)被視為市場“沉默大多數(shù)”的群體，正成為當(dāng)前交易量的堅實支柱。他們的入場，讓樓市的數(shù)據(jù)有了扎實的根基。

這群新的購房主力，并非傳統(tǒng)意義上的白領(lǐng)或新市民。他們很多是在城市扎根多年的務(wù)工者，擁有穩(wěn)定的工作和收入。過去，買房對他們而言是一個遙遠(yuǎn)的夢想。然而，隨著市場價格調(diào)整，他們發(fā)現(xiàn)某些區(qū)域的“老破小”總價已進(jìn)入可承受范圍。一筆經(jīng)濟(jì)賬算下來，月供與租金相差無幾，但后者是在為房東支付，前者則是在構(gòu)建自己的資產(chǎn)。這種“租購比”的逆轉(zhuǎn)，點燃了他們內(nèi)心深處的安居渴望，促使他們從長期的觀望者轉(zhuǎn)變?yōu)楣麛嗟男袆诱?/strong>。

他們的選擇目標(biāo)明確，主要集中在市中心或成熟板塊的老舊公房。這些房子面積不大，可能只有三四十平方米，但地段優(yōu)越、交通便利、生活配套成熟。對于純粹的自住需求而言，這已經(jīng)足夠。更重要的是，這類房源在此輪調(diào)整中價格回調(diào)更為充分，議價空間也相對較大。總價一百多萬元就能在內(nèi)環(huán)線附近安家，這種幾年前難以想象的事情，如今成為了現(xiàn)實。正是這種極致的性價比，催生了巨大的市場流動性。

中介行業(yè)的細(xì)微變化也印證了這一趨勢。不少門店悄然推出了“手拉手過戶代辦”服務(wù)，并將其作為醒目的業(yè)務(wù)招牌。這背后有兩層含義。表面上看，是針對低總價交易客戶對中介費用敏感的特點，提供的低成本合規(guī)服務(wù)方案。更深一層看，這實際上是中介深入最基層市場、接觸最真實客戶的一種策略。通過服務(wù)這批最剛需的客戶，中介得以嵌入樓市流通鏈條的起點。當(dāng)這些客戶未來產(chǎn)生置換需求時，便擁有了優(yōu)先服務(wù)的機(jī)會。

那么，由這批低總價剛需支撐起的市場熱度，能視為真正的回暖嗎？答案顯然是肯定的，但這是一種不同于以往的回暖。它不再是房價普漲、情緒亢奮的“狂飆”，而是成交量穩(wěn)步恢復(fù)、價格逐步筑底的“慢行”。真正的市場回暖，第一個也是最堅實的信號，永遠(yuǎn)是剛性需求的持續(xù)入場。無論這個“剛需”以何種面貌出現(xiàn)，只要他們愿意用真金白銀投票，就說明價格達(dá)到了他們的心理基準(zhǔn)線。這種自發(fā)性的購買行為，比任何政策呼吁都更有力量。

這種自下而上的購買力，正在為整個市場注入關(guān)鍵的流動性。我們可以將其理解為“置換鏈條”的重新潤滑。一位務(wù)工家庭買下內(nèi)環(huán)的老公房，意味著原房東成功套現(xiàn)。這位房東可能因此獲得了購買郊區(qū)改善新房的啟動資金。而開發(fā)商的回款，又推動了下一個項目的建設(shè)與投資。每一套低總價房源的成交，都可能撬動后續(xù)一連串的改善型需求。雖然這個過程不如房價暴漲那樣激動人心，但它更健康、更可持續(xù)。

當(dāng)前市場的另一特點是分化加劇。頂級豪宅市場憑借其稀缺性，依然擁有自己的獨立行情，但這部分交易占比極小，無法代表整體。而普通商品房市場，則與剛需市場的熱度緊密相連。只有基底穩(wěn)固，上層的改善市場才能獲得源源不斷的客源與資金支持。因此，觀察市場不能只看“塔尖”，更要看“基座”是否扎實。上海樓市目前展現(xiàn)的，正是基座逐步鞏固的積極態(tài)勢。

對于未來的展望，我們可以保持審慎的樂觀。市場的信心重建需要時間，但方向已經(jīng)顯現(xiàn)。只要這種由真實自住需求驅(qū)動的成交量能夠保持穩(wěn)定，市場就能逐步走出低谷。特別值得關(guān)注的是春節(jié)后的傳統(tǒng)“小陽春”行情。如果屆時成交量能延續(xù)目前的態(tài)勢，甚至溫和放大，那么市場的復(fù)蘇將得到進(jìn)一步確認(rèn)。價格的穩(wěn)定將是下一步，而成交量走在價格之前，這是市場走出調(diào)整期的經(jīng)典路徑。

這場樓市的結(jié)構(gòu)性變化，也給我們帶來了更深層次的啟示。它提醒我們，住房的根本屬性是居住。當(dāng)市場褪去過多的金融投機(jī)色彩，回歸到解決人民居住需求的本源時，它的發(fā)展反而會更健康、更穩(wěn)健。那些為安家夢想默默奮斗的普通家庭，他們用腳步丈量城市，用雙手創(chuàng)造生活，他們的安居樂業(yè)，才是城市繁榮最深厚的根基。樓市的未來，不在于創(chuàng)造多少財富神話，而在于能否承載更多普通人的安居夢想。

從更宏觀的視角看，這種市場基底的變化，也與城市發(fā)展的新階段相適應(yīng)。超大城市的建設(shè)正在從外延式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，城市更新、老舊小區(qū)改造成為重點。低總價老舊住房的活躍交易，客觀上為城市更新提供了空間和資源。居民的居住條件改善與城市的有機(jī)更新，在這個過程中可以形成良性互動。這是一個多方共贏的局面。

我們談?wù)摌鞘?，最終談?wù)摰氖侨藢γ篮蒙畹淖非蟆Ｃ恳环葙彿亢贤谋澈?，都是一個家庭對未來的期許與規(guī)劃。當(dāng)前市場呈現(xiàn)的特點，恰恰說明這種最本真、最質(zhì)樸的需求依然旺盛且堅韌。這種需求不會因為市場短期波動而消失，只會在價格合適時有序釋放。尊重并滿足這種需求，是市場長期健康發(fā)展的唯一正道。

所以，當(dāng)我們再問市場是否回暖時，或許應(yīng)該換個角度看。那種所有人都在談?wù)摲績r的“火熱”可能難以重現(xiàn)，但一種更溫和、更普遍、更扎根于真實需求的“暖意”，正在數(shù)據(jù)之下靜靜流淌。它不張揚(yáng)，卻有力；不迅猛，卻持久。對于真正需要房子來居住的家庭來說，這種市場環(huán)境或許少了些投機(jī)躁動，卻多了些從容選擇的可能。而這，未嘗不是一件好事。